不動産市場の「小さな春」の前兆か？北京での2つの土地入札が終了し、住宅価格は緩やかに回復

北京土拍市場は、ほぼ予想通りの競売を2件完了した。

3月18日、注目度の高い北京順義河東駅SY00-3101-0037区画は、5.71億元の起始価格で北京住総に落札された。これは、3月17日に順義新城第5街区区画が3.48億元の起始価格で売却された後、底値での落札となったもう一つの区画である。

これら二つの土地の平凡な結果について、中指研究院土地市場研究責任者の張凱は、北京の土拍市場は「質の向上と縮小、そして高い確定性」という周期的特徴を示していると考えている。

これら二つの土地を比較すると、供給側の精密管理の痕跡が見て取れる。3月17日に落札された仁和区画の容積率は1.44、坪単価は約1.54万元/平方米であったのに対し、18日に落札された河東駅区画の容積率はさらに低く1.3、坪単価はわずか1.4万元/平方米であり、顕著なコスト安全マージンを提供している。

張凱は、現在の市場は顕著な「K型の動き」を示していると指摘する。すなわち、コアエリアの競争は依然激しい一方、非コアの郊外区画は地価と容積率を引き下げることで、「価格の安定」と「販売の安全性」に焦点を戻している。

分析者は、これらの穏やかな土拍は、実際には大きな周期調整の縮図であると考えている。

以前、北京市規自委は2026年度の建設用地供給計画を発表した。その中で、商業住宅用地は弾力的な指標として200-240ヘクタールに設定されており、これは2025年の240-300ヘクタールよりも縮小し、北京の商業住宅用地供給は4年連続で減少している。

克而瑞の統計によると、2025年の北京の商業住宅販売面積724万平方メートルと合わせて考えると、現在の商業住宅の新規供給規模は市場の実際の需要を大きく下回っており、北京の新築市場の供給と需要の関係の最適化と改善を促進し続ける見込みだ。

「北京の供地の継続的な縮小は、市場の規模拡大から内包性の発展へと向かう監督当局の明確な意志を示している」とある不動産業界の分析家は語る。

土地供給の「引き算」は、住宅価格の「足し算」に期待できる。

3月16日に国家統計局が発表した2月の70都市の住宅価格指数によると、一線都市は先行して下げ止まり、わずかに上昇に転じている。具体的には、2月の北京の新築商業住宅価格指数は前月比0.2%上昇、二手住宅価格指数も0.3%上昇した。

「2月の住宅価格データは明確な好調の兆しを伝えており、市場は構造的な回復の兆候を示している。特に一・二線都市の改善型商品が回復の主軸となっている」と58安居客研究院の張波院長は述べる。1月の住宅価格の前月比0.3%の下落から、2月は横ばいに転じ、これまでの連続的な下落傾向を打ち破った。

特に北京と上海の政策の的確な緩和は、底堅さと改善需要を効果的に喚起し、144平方メートル超の大きな新築住宅の価格が顕著に推移していることは、改善需要が価格を支える役割をさらに裏付けている。

一部の開発業者の判断も、市場の予測と一致している。招商蛇口の経営陣は2025年の業績会議で、昨年の実績から、北京は四つの一線都市の中で最も住宅価格の下落幅が小さかった都市であり、その主な理由は供給の増加が取引を促進し、特に「良い物件」やコアエリアの供給が直接価格上昇を引き起こしたことにあると述べた。

これに基づき、招商蛇口の経営陣は、2026年も北京市場は引き続き分化の修復を続け、供給が徐々に四環内などのコアエリアに偏ることで、質の高いプロジェクトが増加し、高級改善市場の比率がさらに高まると予測している。