最近のCNBCの「Squawk on the Street」で、投資アドバイザーがクライアントの資金をBlackstone Private Credit（BCRED）からBlackstone Real Estate Income Trust（BREIT）に移している可能性について質問された際、同社の社長兼最高執行責任者のJonathan Grayは、「ドルで完全に移動しているかはわかりませんが、何かに懸念を抱けば一時停止することもあります。興味深いことに、今四半期、BREITは2022年以来最高の資金流入を記録しました」と答えました。
不動産は民間クレジットの流出において最大の勝者となる可能性がある
この記事の一部は、Diana OlickとともにCNBCのProperty Playニュースレターに最初に掲載されました。Property Playは、不動産投資家向けの新たな機会や進化する動向を、個人投資家からベンチャーキャピタル、プライベートエクイティファンド、ファミリーオフィス、機関投資家、大手上場企業まで幅広く取り上げています。今後の号をメールで受け取りたい方は登録してください。
投資家が商業不動産ファンドから撤退してわずか4年足らずの間に、金利の急上昇により一時的に離れた投資家の一部が、今再び資金を投入し始めています。かつて熱狂的だったプライベートクレジットの投資からの回転です。非上場の公開登録済みREITへの投資は、2022年の332億ドルから2025年には57億ドルへと減少しましたが、直近数ヶ月の動きは回復の兆しを示しています。これらのREITは、Stanger Investment Bankingの追跡によると、1月に投資家から5億9300万ドルを調達し、12月の4億6700万ドル、11月の4億1600万ドルから増加しています。CoStarの追加データによると、非上場REITへの投資は昨年の第3四半期と第4四半期にかけて増加しています。より多くの資金がプライベートクレジットから流出すれば、不動産に流入する可能性が高いと見られています。
「その可能性はあると考えています」と、Stangerの会長兼CEOのKevin Gannonは述べています。「不動産側の資金調達が増え始めている兆候が見られます。ペースは遅いですが、確実に増加しています。不動産側の償還も落ち着いてきており、今起きているのは資本の回転です。」
最近のCNBCの「Squawk on the Street」で、投資アドバイザーがクライアントの資金をBlackstone Private Credit（BCRED）からBlackstone Real Estate Income Trust（BREIT）に移している可能性について質問された際、同社の社長兼最高執行責任者のJonathan Grayは、「ドルで完全に移動しているかはわかりませんが、何かに懸念を抱けば一時停止することもあります。興味深いことに、今四半期、BREITは2022年以来最高の資金流入を記録しました」と答えました。
商業不動産の価値は、2022年4月のピークから2023年12月の底まで22％下落しています（Green Streetの商業物件価格指数による）。依然としてゆっくりとしたU字型の回復が続いており、投資家にとってのエントリーポイントは依然魅力的です。関税やイラン戦争などの世界経済の圧力により株式市場のボラティリティが増す中、実物資産である不動産はポートフォリオの多様化に有効な手段となっています。
恩恵を受けそうなセクターとして、Blackstoneは特定のオフィス取引をいくつか行っていますが、データセンター、工業用不動産、多世帯住宅に重点を置いています。これらのセクターは安定性と収益性を重視しているためです。Blackstoneの内部関係者によると、最も良い場所の高品質なオフィスビルや物流施設、倉庫、多世帯住宅が選ばれる傾向にあります。
「結局のところ、重要なのは利回りです。投資家がプライベートクレジットファンドから資金を引き揚げ続けるなら、他の債務投資でその利回りを補うのは難しい」と、Walker & DunlopのCEO Willy Walkerは述べています。「Blackstoneは2月にBREITへの資金流入が4年ぶりにプラスになりました。プライベートクレジットファンドはCRE債務ファンドをはるかに上回る規模（兆単位対十億単位）なので、プライベートクレジットからの資金流出はCREファンドに大きな影響を与える可能性があります。」
資金引き揚げに関する見出しが広まり、議論が活発化しています。
「昨日、ニューヨークの大手投資家と会議をしていて、その話題について議論していました」と、JLLの社長兼CEOのChristian Ulbrichは、3月12日に収録されたCNBCのProperty Playポッドキャストで述べました。「不動産資産は、現在の不確実な環境の中で非常に魅力的に映っていますし、プライベートクレジットの状況が人々をより一層不動産に向かわせているのです。そういう意味では、不動産や実物資産が恩恵を受ける可能性は十分にあります。」
Ulbrichは、投資家が新たな変動性の高い金利環境の中で最も保守的なルートを選ぶだろうとも付け加えました。つまり、最高の立地にある高品質なオフィスビルや物流施設、倉庫、多世帯住宅といった資産です。
金利は依然として予測の難しい要素であり、当初はもっと低いと考えられていました。エネルギー価格やインフレ懸念から、連邦準備制度の利下げ予測は下がっています。これにより、不動産への資金回転は当初の予想より遅れる可能性があります。
「私たちはこの異常事態を長く経験しています」とGannonは述べています。「予想以上に長引いていますし、戦争の影響もあってもう少し長く続くかもしれません。でも、最終的には資金は行き先を見つけ、不動産の価格が安定すれば、その資金は不動産に向かうと考えています。」