不動産業界は歴史的な瞬間を迎えています。最近、「中華人民共和国国民経済と社会発展第十五次五カ年計画纲要」（以下「纲要」）が正式に公布されました。これにより、不動産サービスは初めて国家のトップレベルの設計に組み込まれました。従来の不動産付属ではなく、住宅制度の中核部分および生活サービス業の重点として二重の位置付けがなされました。克而瑞物管の統計によると、纲要全文には7つの章、12の条項が直接または間接的に不動産サービスに関わっており、不動産、介護サービス、消費、都市更新、サービス業など複数の分野をカバーしています。「これは不動産業界の歴史上最も政策密度の高いものであり、業界の価値境界が全面的に拡大した象徴です。」**業界の位置付けの飛躍**纲要には不動産に直接言及している箇所が2つあり、それぞれ第6章「サービス業の質の高い効率的な発展促進」および第44章「不動産の高品質な発展推進」にあります。その中で、纲要は家政、物业、宅配などのサービス品質向上、コミュニティ統合サービスモデルの革新、ブランド化・標準化の推進を明確に示しています。「これは物业サービスが正式に国家の生活サービス業のアップグレードの中核範疇に組み込まれたことを意味します。」中指研究院は述べており、その核心的な影響は、政策が物业サービスを従来の「四保」基礎サービスから高品質で多様、便利な現代生活サービスへと変革させることにあります。さらに、纲要は「安全で快適、緑豊かでスマートな『良い住宅』を建設し、住宅品質向上工事と物业サービス品質向上の行動を実施する」と明示しています。「これは物业業界の歴史的な位置付けの飛躍です。」克而瑞物管の分析によると、過去、物业サービスは長らく不動産の「アフターサービス」と見なされ、業界の発言権は弱く、価値も過小評価されてきました。今回の「十五五」計画では、「良いサービス」と「良い住宅」が並列され、物业サービスが正式に国家の住宅制度の中核部分に組み込まれることを意味します。中指研究院もこの動きを評価し、物业サービスが不動産の高品質発展の新モデルに不可欠な要素となると指摘しています。その深遠な影響は、物业サービスが住宅の「全ライフサイクル安全管理」体系に深く組み込まれることにあり、業界の役割が根本的に変わることを示しています。「これにより、不動産開発と物业サービスの前線融合が促進され、物业業界は専門化、スマート化、グリーン化へと全面的に進化し、最終的には『住宅建設』から『生活創造』へ、資産管理からコミュニティ運営へと変革します。」「質と価格の一致が硬い要求となり、基準を満たさない企業は淘汰されるでしょう。」克而瑞物管は、従来の「不動産付属」から「民生の基盤＋新たなサービス成長点」へと業界の評価ロジックが根本的に変わると見ています。「サービス収入の比率が高く、多業態能力のある企業は資本市場からのプレミアムを得る一方、基礎物业料に依存する企業は評価額の下落に直面します。」注目すべきは、現在物业業界は成長の切り替え期にあり、規模拡大の鈍化、収益圧迫、サービス紛争などの問題が顕在化していることです。以前の克而瑞物管の調査報告によると、2025年の全国住宅物业サービス満足度は69.1点で、2024年より約2ポイント低下し、近年最低を記録しています。同時に、全国の物业サービス企業（上位500社）の平均徴収率はすでに71％に低下し、4年連続で下落しています。中小物业サービス企業の徴収率は一般に65％未満で、一部は50％を下回っています。克而瑞物管は予測し、「十五五」期間中、業界は「良い住宅—良いサービス—適正価格」の好循環を形成するとしています。サービス能力が高く、ブランドの評判が良い企業は政策の恩恵を受ける一方、低質・低価格の競争モデルは持続困難となるでしょう。**業界の分水嶺となる可能性**上述の「物业」に直接言及した表現以外にも、纲要には基层治理、都市更新、施設改造、消費喚起など、物业サービス業界と密接に関係する議題が複数含まれています。例えば都市更新に関しては、纲要は高品質な都市更新を推進し、完全なコミュニティの建設、老朽管網や危険な古い住宅の改造を促進することを提案しています。「これは物业業界のストック市場にとって歴史的なチャンスです。」克而瑞は述べており、過去20年間、物业業界は新築住宅の急速な拡大に依存してきました。しかし、土地供給の縮小に伴い、都市更新が物业業界の主戦場となる見込みです。住房城乡建设部の情報によると、2025年だけで全国で2.71万の古い市街地の改造と499万戸の改修が新たに着工され、総投資額は1332億元に達します。関連責任者は、2026年には「刺繍のように細やかに」市街地の古い住宅の改造や完全なコミュニティ建設を推進し、バリアフリーや高齢者対応の環境品質を向上させると述べています。「『十五五』期間中、古い住宅の改造後の物业サービス市場規模は千億元を超える見込みです。」克而瑞物管は、「建管一体化」モデルが主流となり、改造に関わる物业企業はその後の運営・保守の権利を獲得しやすくなると予測しています。さらに、纲要はコミュニティに埋め込まれた介護サービスの発展も明示しています。これは物业業界の第二の成長曲線の戦略的チャンスです。克而瑞物管は、物业＋介護が「十五五」期間の最も確実な増加市場になると予測し、「トップ企業は『資格取得—空間改造—サービス運営』の三段階を経て、3年から5年以内に介護サービスの収入比率を5％〜10％に引き上げることが期待される」と述べています。「『十五五』計画纲要は物业業界の『政策大礼包』であり、また『分水嶺』でもあります。」克而瑞物管は、トップ企業にとっては「サービス提供者」から「都市運営者」への歴史的なチャンスであり、中堅企業にとっては地域に焦点を当て差別化を図る政策の恩恵の時期、中小企業にとっては「最後のチャンスの窓口」であると指摘しています。細分化された分野で深耕するか、トップ企業と協力するかしなければ、市場から淘汰されることになるでしょう。
物业服务首次被写入“十五五”规划纲要 行业迈入高质量发展新周期
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不動産管理サービスが「第十五次五カ年計画」概要に初めて盛り込まれ、業界は高品質な発展の新たなサイクルに入る
不動産業界は歴史的な瞬間を迎えています。
最近、「中華人民共和国国民経済と社会発展第十五次五カ年計画纲要」（以下「纲要」）が正式に公布されました。これにより、不動産サービスは初めて国家のトップレベルの設計に組み込まれました。従来の不動産付属ではなく、住宅制度の中核部分および生活サービス業の重点として二重の位置付けがなされました。
克而瑞物管の統計によると、纲要全文には7つの章、12の条項が直接または間接的に不動産サービスに関わっており、不動産、介護サービス、消費、都市更新、サービス業など複数の分野をカバーしています。「これは不動産業界の歴史上最も政策密度の高いものであり、業界の価値境界が全面的に拡大した象徴です。」
業界の位置付けの飛躍
纲要には不動産に直接言及している箇所が2つあり、それぞれ第6章「サービス業の質の高い効率的な発展促進」および第44章「不動産の高品質な発展推進」にあります。
その中で、纲要は家政、物业、宅配などのサービス品質向上、コミュニティ統合サービスモデルの革新、ブランド化・標準化の推進を明確に示しています。「これは物业サービスが正式に国家の生活サービス業のアップグレードの中核範疇に組み込まれたことを意味します。」中指研究院は述べており、その核心的な影響は、政策が物业サービスを従来の「四保」基礎サービスから高品質で多様、便利な現代生活サービスへと変革させることにあります。
さらに、纲要は「安全で快適、緑豊かでスマートな『良い住宅』を建設し、住宅品質向上工事と物业サービス品質向上の行動を実施する」と明示しています。
「これは物业業界の歴史的な位置付けの飛躍です。」克而瑞物管の分析によると、過去、物业サービスは長らく不動産の「アフターサービス」と見なされ、業界の発言権は弱く、価値も過小評価されてきました。今回の「十五五」計画では、「良いサービス」と「良い住宅」が並列され、物业サービスが正式に国家の住宅制度の中核部分に組み込まれることを意味します。
中指研究院もこの動きを評価し、物业サービスが不動産の高品質発展の新モデルに不可欠な要素となると指摘しています。その深遠な影響は、物业サービスが住宅の「全ライフサイクル安全管理」体系に深く組み込まれることにあり、業界の役割が根本的に変わることを示しています。「これにより、不動産開発と物业サービスの前線融合が促進され、物业業界は専門化、スマート化、グリーン化へと全面的に進化し、最終的には『住宅建設』から『生活創造』へ、資産管理からコミュニティ運営へと変革します。」
「質と価格の一致が硬い要求となり、基準を満たさない企業は淘汰されるでしょう。」克而瑞物管は、従来の「不動産付属」から「民生の基盤＋新たなサービス成長点」へと業界の評価ロジックが根本的に変わると見ています。「サービス収入の比率が高く、多業態能力のある企業は資本市場からのプレミアムを得る一方、基礎物业料に依存する企業は評価額の下落に直面します。」
注目すべきは、現在物业業界は成長の切り替え期にあり、規模拡大の鈍化、収益圧迫、サービス紛争などの問題が顕在化していることです。以前の克而瑞物管の調査報告によると、2025年の全国住宅物业サービス満足度は69.1点で、2024年より約2ポイント低下し、近年最低を記録しています。同時に、全国の物业サービス企業（上位500社）の平均徴収率はすでに71％に低下し、4年連続で下落しています。中小物业サービス企業の徴収率は一般に65％未満で、一部は50％を下回っています。
克而瑞物管は予測し、「十五五」期間中、業界は「良い住宅—良いサービス—適正価格」の好循環を形成するとしています。サービス能力が高く、ブランドの評判が良い企業は政策の恩恵を受ける一方、低質・低価格の競争モデルは持続困難となるでしょう。
業界の分水嶺となる可能性
上述の「物业」に直接言及した表現以外にも、纲要には基层治理、都市更新、施設改造、消費喚起など、物业サービス業界と密接に関係する議題が複数含まれています。
例えば都市更新に関しては、纲要は高品質な都市更新を推進し、完全なコミュニティの建設、老朽管網や危険な古い住宅の改造を促進することを提案しています。
「これは物业業界のストック市場にとって歴史的なチャンスです。」克而瑞は述べており、過去20年間、物业業界は新築住宅の急速な拡大に依存してきました。しかし、土地供給の縮小に伴い、都市更新が物业業界の主戦場となる見込みです。
住房城乡建设部の情報によると、2025年だけで全国で2.71万の古い市街地の改造と499万戸の改修が新たに着工され、総投資額は1332億元に達します。関連責任者は、2026年には「刺繍のように細やかに」市街地の古い住宅の改造や完全なコミュニティ建設を推進し、バリアフリーや高齢者対応の環境品質を向上させると述べています。
「『十五五』期間中、古い住宅の改造後の物业サービス市場規模は千億元を超える見込みです。」克而瑞物管は、「建管一体化」モデルが主流となり、改造に関わる物业企業はその後の運営・保守の権利を獲得しやすくなると予測しています。
さらに、纲要はコミュニティに埋め込まれた介護サービスの発展も明示しています。これは物业業界の第二の成長曲線の戦略的チャンスです。克而瑞物管は、物业＋介護が「十五五」期間の最も確実な増加市場になると予測し、「トップ企業は『資格取得—空間改造—サービス運営』の三段階を経て、3年から5年以内に介護サービスの収入比率を5％〜10％に引き上げることが期待される」と述べています。
「『十五五』計画纲要は物业業界の『政策大礼包』であり、また『分水嶺』でもあります。」克而瑞物管は、トップ企業にとっては「サービス提供者」から「都市運営者」への歴史的なチャンスであり、中堅企業にとっては地域に焦点を当て差別化を図る政策の恩恵の時期、中小企業にとっては「最後のチャンスの窓口」であると指摘しています。細分化された分野で深耕するか、トップ企業と協力するかしなければ、市場から淘汰されることになるでしょう。