AIに問う·上海高級住宅販売は賃料下落をどう相殺しているのか？
（文／孫梅欣 編集／張広凱）
太古不動産が最近発表した2025年の財務報告によると、この香港の著名な商業不動産会社は、前年の売上高と利益の二重下落の局面をついに打破し、主要な経営指標が大幅に成長した。
その中で、太古不動産の中国本土市場でのパフォーマンスは全体の業績に「大きく貢献」し、上海の興業太古汇のLV巨大クルーズ船は、業績を「好調かつ好評」にしている。
財務報告によると、昨年の太古不動産の期間中売上高は160.41億香港ドルに達し、前年比11％増加。株主に帰属する基本利益は86.2億香港ドルで、前年比27％増、いずれも過去3年間で最大の伸びを示した。
太古不動産の会長白德利は、報告書の中で、資本流動戦略や資本管理、バランスシートの改善、香港と中国本土の小売業績の向上が、同社の事業継続的な発展を可能にしたと述べている。
全体的な財務状況は良好だが、太古不動産の業績を詳細に分析すると、異なる事業セクターの成長と縮小の傾向が共存していることがわかる。伝統的なオフィスビルの賃料の優位性は弱まりつつある一方、体験型小売商業施設による賃料と小売収入は、顕著な成長ポイントとなっている。
実際、香港の老舗不動産会社の過去数年の成績は、ある意味で国内不動産企業の今後の傾向を反映している。異なる業態の不動産資産は時期により変動し、多角的な組み合わせによってのみ、全体の業績を支えることができる。
上海高級住宅と動産取引収入は23倍に増加
中国本土の不動産企業と比較して、英資系の太古不動産は典型的な香港資本の不動産企業の特徴を持つ：賃貸・投資価値のある大量の物件を保有し、賃料と投資収益を主要な収入源としている。
この特徴により、不動産業者は毎年比較的安定した流動性のある収益を得ており、全体の収入も安定している。ただし、販売用の物件が少ないため、収入の大幅な増加は期待しにくい。
太古不動産の2025年の業績を見ると、各種物件からの賃貸収入が依然として収入の中心であり、総賃料収入は130.14億港ドルに達し、全収入の81.13％を占めている。これはまさに「舵取り役」と言える。
しかし、昨年この主要収入は前年と比べて実質的に減少し、130.14億港ドルの賃料収入は2024年比で約3.26％減少した。
また、営業利益は77.12億港ドルで、2024年比6.52％の減少となった。したがって、太古不動産の昨年のコア事業の賃料収入は実際に下落したことになる。
こうした背景の中、全体の収入と株主に帰属する純利益は依然として増加しているが、その主な要因は、同社の「常規的」ではない物件売買による収益、つまりプロジェクト販売による牽引である。
財務報告によると、太古不動産の昨年の物件売買収入は21.1億港ドルで、2024年の0.88億港ドルと比べて約23倍に増加し、前年比2297％増となった。売上金額の絶対値は業界内では高くないが、太古不動産の昨年の収入に占める比率は13.15％に達し、近年の物件売買収入の比率としては高水準だ。
また、物件売買による営業利益も4.97億港ドルに達し、前年の1.78億港ドルの赤字から大きく改善した。
この中で最大の貢献をしたのは、太古不動産が2024年から上海の陸家嘴で販売した高級住宅「太古源源邸」プロジェクトだ。このプロジェクトは、太古不動産と陸家嘴グループの共同開発で、「陸家嘴の孤品高級住宅」として位置付けられ、平均販売価格は1平方メートルあたり17万元を超え、国内の購買力のある買い手を惹きつけ、次々と販売を成功させている。
公開情報によると、2025年9月に太古源源邸の第3弾販売が開始された際、79戸の販売で36億元の売上を記録。今年1月初めの第4弾販売の初日には、48戸の販売で26.4億元の売上を達成した。
太古不動産の財務データによると、このプロジェクトは2024年の上市以来、4回の販売で175戸を売り、合計売上は117億元に達している。物件数は多くないが、すでに大きな売上をもたらしている。
住宅販売以外にも、太古不動産は米国マイアミのBrickell City Centreショッピングセンターや隣接土地2区画、香港青衣工場ビルや港島東中心43階層などの非コア資産も含め、世界市場の不動産資産を売却している。
さらに、2025年のホテル事業からの収入9.17億港ドルも加わり、太古不動産の2025年財務報告の「基盤」を構成している。
中国本土の小売は「ハイライト」、投資額は460億港ドル
実際、2025年の業績において、中国本土の住宅販売収入だけでなく、小売不動産も目立ったパフォーマンスを見せている。
昨年四半期の業績では、上海興業太古汇の小売売上の爆発的な伸びが特に注目された。ルイ・ヴィトン（LV）が昨年6月に興業太古汇で開設したランドマーク「ルイ号」は、テナントの稼働率を従来の最低水準から96％に引き上げ、売上高も49.6％増加させ、逆転劇を演じた。
年間財務報告は、「ルイ号」が小売事業に与えた正の影響を再度強調し、北京の三里屯太古里など複数の中国本土プロジェクトのテナント最適化も、小売売上の顕著な増加に寄与した。
報告によると、2025年の中国本土の商業施設の小売売上高（自動車販売店を除く）は前年より7％増加し、2019年比では65％増となった。北京太古里、頤堤港、成都太古里、広州太古里、上海興業太古汇など各プロジェクトの小売売上も3％から50％の範囲で増加している。
小売売上の増加は、小売不動産の賃料収入と正の相関関係にある。財務報告によると、昨年の中国本土の小売不動産の賃料収入は46.28億港ドルで、前年比3％増。株主に帰属する賃料収入の合計は53.53億港ドルで、前年比2％増。
これは、太古の全不動産投資の中で、少なくとも増加している部分だ。太古の全小売不動産の賃料収入は71.93億港ドルで、2.6％の減少となった。中国本土以外に、香港や米国にも小売不動産があるが、米国の資産は昨年売却済み。したがって、中国本土の小売不動産の成長は、他地域の減少を効果的に相殺している。
こうしたパフォーマンスを背景に、太古不動産は中国本土市場に対しても自信を持っており、最も直接的な証拠は資金投入だ。
財務報告によると、2022年に中国本土と香港市場に合計1000億港ドルの投資計画を発表し、今年3月までに中国本土には460億港ドルを投入済み。香港市場には110億港ドルを投資し、さらに両市場の住宅販売に100億港ドルを充てている。
具体的には、消費者側の変化として、各地の店舗ブランドの最適化や商業空間の刷新が進む一方、いくつかの新しいショッピングセンターの開業も予定されている。
ブランド最適化の一環として、興業太古汇の「ルイ号」以外にも、北京太古里北区のディオ・ハウス、ルイ・ヴィトン・ハウスなどの高級ブランド旗艦店の出店や、南区にTOTEME、HELLY HANSENなどのブランドの旗艦店、また西区には世界初のACGブランド店舗の進出などが行われている。成都太古汇には59のブランドの導入とアップグレード、広州太古汇にはAcne Studios、ゲラン、ヘレナ・ルビンスタイン、トム・フォードなどのブランドが進出している。
開業予定のプロジェクトでは、広州太古汇の拡張計画が注目されており、二期は2026年に完成予定、三期も2027年末に竣工予定だ。
また、中国本土初の太古坊プロジェクトである北京太古坊は、今年末に段階的に開業予定。太古不動産と中国中免が共同開発した三亜太古里も今年開業予定。上海の陸家嘴太古源商業プロジェクトも2027年に段階的に開業する計画だ。
太古不動産の経営陣は、業績発表会で、今年の前二ヶ月の中国本土の小売プロジェクトの売上高はすでに二桁の伸びを示し、ラグジュアリーブランドや新興ブランドの好調により、賃料と売上も改善していると述べた。今後も中国本土の小売市場での積極的な展開を続ける意向を示している。
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賃料が「失速」し、売上が「急上昇」している。太古地产は中国本土で何に賭けたのか？
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（文／孫梅欣 編集／張広凱）
太古不動産が最近発表した2025年の財務報告によると、この香港の著名な商業不動産会社は、前年の売上高と利益の二重下落の局面をついに打破し、主要な経営指標が大幅に成長した。
その中で、太古不動産の中国本土市場でのパフォーマンスは全体の業績に「大きく貢献」し、上海の興業太古汇のLV巨大クルーズ船は、業績を「好調かつ好評」にしている。
財務報告によると、昨年の太古不動産の期間中売上高は160.41億香港ドルに達し、前年比11％増加。株主に帰属する基本利益は86.2億香港ドルで、前年比27％増、いずれも過去3年間で最大の伸びを示した。
太古不動産の会長白德利は、報告書の中で、資本流動戦略や資本管理、バランスシートの改善、香港と中国本土の小売業績の向上が、同社の事業継続的な発展を可能にしたと述べている。
全体的な財務状況は良好だが、太古不動産の業績を詳細に分析すると、異なる事業セクターの成長と縮小の傾向が共存していることがわかる。伝統的なオフィスビルの賃料の優位性は弱まりつつある一方、体験型小売商業施設による賃料と小売収入は、顕著な成長ポイントとなっている。
実際、香港の老舗不動産会社の過去数年の成績は、ある意味で国内不動産企業の今後の傾向を反映している。異なる業態の不動産資産は時期により変動し、多角的な組み合わせによってのみ、全体の業績を支えることができる。
上海高級住宅と動産取引収入は23倍に増加
中国本土の不動産企業と比較して、英資系の太古不動産は典型的な香港資本の不動産企業の特徴を持つ：賃貸・投資価値のある大量の物件を保有し、賃料と投資収益を主要な収入源としている。
この特徴により、不動産業者は毎年比較的安定した流動性のある収益を得ており、全体の収入も安定している。ただし、販売用の物件が少ないため、収入の大幅な増加は期待しにくい。
太古不動産の2025年の業績を見ると、各種物件からの賃貸収入が依然として収入の中心であり、総賃料収入は130.14億港ドルに達し、全収入の81.13％を占めている。これはまさに「舵取り役」と言える。
しかし、昨年この主要収入は前年と比べて実質的に減少し、130.14億港ドルの賃料収入は2024年比で約3.26％減少した。
また、営業利益は77.12億港ドルで、2024年比6.52％の減少となった。したがって、太古不動産の昨年のコア事業の賃料収入は実際に下落したことになる。
こうした背景の中、全体の収入と株主に帰属する純利益は依然として増加しているが、その主な要因は、同社の「常規的」ではない物件売買による収益、つまりプロジェクト販売による牽引である。
財務報告によると、太古不動産の昨年の物件売買収入は21.1億港ドルで、2024年の0.88億港ドルと比べて約23倍に増加し、前年比2297％増となった。売上金額の絶対値は業界内では高くないが、太古不動産の昨年の収入に占める比率は13.15％に達し、近年の物件売買収入の比率としては高水準だ。
また、物件売買による営業利益も4.97億港ドルに達し、前年の1.78億港ドルの赤字から大きく改善した。
この中で最大の貢献をしたのは、太古不動産が2024年から上海の陸家嘴で販売した高級住宅「太古源源邸」プロジェクトだ。このプロジェクトは、太古不動産と陸家嘴グループの共同開発で、「陸家嘴の孤品高級住宅」として位置付けられ、平均販売価格は1平方メートルあたり17万元を超え、国内の購買力のある買い手を惹きつけ、次々と販売を成功させている。
公開情報によると、2025年9月に太古源源邸の第3弾販売が開始された際、79戸の販売で36億元の売上を記録。今年1月初めの第4弾販売の初日には、48戸の販売で26.4億元の売上を達成した。
太古不動産の財務データによると、このプロジェクトは2024年の上市以来、4回の販売で175戸を売り、合計売上は117億元に達している。物件数は多くないが、すでに大きな売上をもたらしている。
住宅販売以外にも、太古不動産は米国マイアミのBrickell City Centreショッピングセンターや隣接土地2区画、香港青衣工場ビルや港島東中心43階層などの非コア資産も含め、世界市場の不動産資産を売却している。
さらに、2025年のホテル事業からの収入9.17億港ドルも加わり、太古不動産の2025年財務報告の「基盤」を構成している。
中国本土の小売は「ハイライト」、投資額は460億港ドル
実際、2025年の業績において、中国本土の住宅販売収入だけでなく、小売不動産も目立ったパフォーマンスを見せている。
昨年四半期の業績では、上海興業太古汇の小売売上の爆発的な伸びが特に注目された。ルイ・ヴィトン（LV）が昨年6月に興業太古汇で開設したランドマーク「ルイ号」は、テナントの稼働率を従来の最低水準から96％に引き上げ、売上高も49.6％増加させ、逆転劇を演じた。
年間財務報告は、「ルイ号」が小売事業に与えた正の影響を再度強調し、北京の三里屯太古里など複数の中国本土プロジェクトのテナント最適化も、小売売上の顕著な増加に寄与した。
報告によると、2025年の中国本土の商業施設の小売売上高（自動車販売店を除く）は前年より7％増加し、2019年比では65％増となった。北京太古里、頤堤港、成都太古里、広州太古里、上海興業太古汇など各プロジェクトの小売売上も3％から50％の範囲で増加している。
小売売上の増加は、小売不動産の賃料収入と正の相関関係にある。財務報告によると、昨年の中国本土の小売不動産の賃料収入は46.28億港ドルで、前年比3％増。株主に帰属する賃料収入の合計は53.53億港ドルで、前年比2％増。
これは、太古の全不動産投資の中で、少なくとも増加している部分だ。太古の全小売不動産の賃料収入は71.93億港ドルで、2.6％の減少となった。中国本土以外に、香港や米国にも小売不動産があるが、米国の資産は昨年売却済み。したがって、中国本土の小売不動産の成長は、他地域の減少を効果的に相殺している。
こうしたパフォーマンスを背景に、太古不動産は中国本土市場に対しても自信を持っており、最も直接的な証拠は資金投入だ。
財務報告によると、2022年に中国本土と香港市場に合計1000億港ドルの投資計画を発表し、今年3月までに中国本土には460億港ドルを投入済み。香港市場には110億港ドルを投資し、さらに両市場の住宅販売に100億港ドルを充てている。
具体的には、消費者側の変化として、各地の店舗ブランドの最適化や商業空間の刷新が進む一方、いくつかの新しいショッピングセンターの開業も予定されている。
ブランド最適化の一環として、興業太古汇の「ルイ号」以外にも、北京太古里北区のディオ・ハウス、ルイ・ヴィトン・ハウスなどの高級ブランド旗艦店の出店や、南区にTOTEME、HELLY HANSENなどのブランドの旗艦店、また西区には世界初のACGブランド店舗の進出などが行われている。成都太古汇には59のブランドの導入とアップグレード、広州太古汇にはAcne Studios、ゲラン、ヘレナ・ルビンスタイン、トム・フォードなどのブランドが進出している。
開業予定のプロジェクトでは、広州太古汇の拡張計画が注目されており、二期は2026年に完成予定、三期も2027年末に竣工予定だ。
また、中国本土初の太古坊プロジェクトである北京太古坊は、今年末に段階的に開業予定。太古不動産と中国中免が共同開発した三亜太古里も今年開業予定。上海の陸家嘴太古源商業プロジェクトも2027年に段階的に開業する計画だ。
太古不動産の経営陣は、業績発表会で、今年の前二ヶ月の中国本土の小売プロジェクトの売上高はすでに二桁の伸びを示し、ラグジュアリーブランドや新興ブランドの好調により、賃料と売上も改善していると述べた。今後も中国本土の小売市場での積極的な展開を続ける意向を示している。