《ビジネス人物アーカイブ研究グループ》2025年から2026年にかけて、中国の不動産界で最も衝撃的なストーリーは万科を中心に展開された。前総裁の祝九勝が逮捕され、元取締役の辛杰が関与し、36年間万科を率いた郁亮は「定年退職後」すぐに連絡が取れなくなり、今も公式な結論は出ていない。かつて最も堅実だった大手不動産企業が、ガバナンス崩壊、債務圧力、国有資本の介入という渦中に陥っている。本日、私たちは客観的な視点から、郁亮の成長過程、万科の資本迷宮、そしてトップ企業が最終局面に向かう根底にある論理を振り返る。一、郁亮の30年：財務のエキスパートから万億規模の不動産企業の舵取りへ1990年、北京大学を卒業した郁亮は万科に入社し、財務と資本の分野からキャリアをスタートさせ、万科の多角化から住宅専門化への転換に全期間関与した。1994年の「君万の争い」では、管理層のコントロール権を守るために協力し、2001年に総経理に就任。そこでは「5986」高回転システムを導入—土地取得から着工まで5ヶ月、開盤まで9ヶ月、最初の月に60%販売、86%が住宅—し、万科を規模拡大の高速道路に乗せた。2010年、万科の売上高は1081億元を突破し、中国初の千億元不動産企業となった。2021年にはピークの7041億元に達し、総資産は1.7兆元超、純負債比率は長期にわたり30%以内に抑えられ、業界内で財務優等生と認められている。郁亮は極めて合理的、データ駆動、ガバナンス志向を持ち、中国不動産業界を代表するプロフェッショナルマネージャーとなった。彼は早くから「白銀時代」「生き残る」「黒鉄時代」を提唱し、サイクルの判断も業界より数年先を行っていた。しかし、この冷静さも、万科が規模の慣性により、表外の拡大とガバナンスの失序に向かうのを止められなかった。二、万科の資本迷宮：宝万の争い、深鉄の買収、表外の爆発と幹部の関与万科の運命の転換点は資本闘争にあった。2015年、宝万の争いが勃発し、宝能系が株式を25.4%まで買い増し、経営陣の支配権を脅かした。郁亮と王石は連携して反撃し、最終的に深圳地下鉄を白衣の騎士として導入した。2017年、深鉄は663億元で株式を取得し、持株比率29.38%で第一大株主となり、万科は「株式分散・マネージャー主導」から「国資の支配」へと変貌した。成長維持のため、万科は表内の堅実さを保ちながら、当時の総裁・祝九勝が主導し、博商資管や鹏金所を通じて表外の資金調達体系を構築。変形した自己資金調達、資金の空転、関連取引を展開し、小額資本金で千億元規模の資金を動かした。この影のシステムは好調期には目立たず、景気後退期に一気に爆発した。2025年10月、祝九勝は刑事拘束の措置を受け、博商資管の総経理・何卓ら十数名の中核メンバーも同時に関与。以前、深鉄が派遣した辛杰董事長も関与により失踪し辞任した。深圳国資は直ちに監査チームと作業グループを派遣し、経営を全面的に引き継いだ。2026年1月8日、万科は郁亮の「定年退職」を公告し、すべての職務を辞任した。しかし、退職翌日から彼のSNS活動は突然停止し、電話も連絡不能、行方も不明となった。万科の公式ウェブサイトから彼の写真は速やかに削除され、公式の回答は「不明」とだけされた。現在も郁亮は行方不明のままで、公式に確認も否定もされておらず、通常の退職をはるかに超える状態である。三、三強の比較：道筋は異なるが、宿命は同根、不動産旧モデルは完全に終焉恒大、碧桂園、万科の三大トップ企業は、それぞれのスタイルは異なるものの、似たような困難に直面している。恒大は高レバレッジ、高負債、積極的な多角化を推進し、ピーク時の負債は2.58兆元、資産負債率は長期にわたり80%以上、非標準融資による野蛮な拡大を続けた。碧桂園は極端な高回転と三線・四線都市への浸透を進め、総負債は1.7兆元、資産負債率97.4%、規模と迅速な販売でキャッシュフローを維持。万科は一・二線都市に集中し、表内の法令遵守を徹底、融資コストは5.18%、有息負債は3612億元と堅実さを誇る一方、表外運用で失敗した。根本的な原因は一つだけ：業界全体が増量成長からストックの整理へと移行し、「土地取得—資金調達—販売」のサイクルが断絶したことで、すべてのモデルのリスクが露呈した。郁亮はすでにサイクルを見通していたが、規模、株主、成長の三重の枷から抜け出せなかった。万科は表内の底線を守ったが、表外のコンプライアンスを失った。職業マネージャーによるガバナンスは一見現代的に見えるが、資本の誘惑と権力の境界の上で崩壊した。祝九勝、辛杰、郁亮の連続した問題は、個人の道徳問題ではなく、業界の高速拡大期における制度の抜け穴の総清算である。四、エピローグ：時代の清算、モデルの終焉郁亮の行方不明は、万科の職業マネージャー時代の完全な終焉を意味する。深圳国資の全面的な経営引き継ぎは、不動産業界が「レバレッジ削減」「表外の排除」「暴利の排除」へと向かう新たなサイクルに入ったことを示す。かつての千億元神話、規模の栄光、戦略的物語は、データ、規制、法律の前にすべてゼロに戻った。万科の今日こそが、中国不動産の未来である。レバレッジとサイクルに依存した時代の幕が下り、居住、コンプライアンス、常識に回帰する時代が始まる。そして、郁亮と万科の物語は、中国ビジネス史において最も冷徹なケーススタディとして刻まれるだろう。こちらは『ビジネス人物アーカイブ』、次回もビジネスの背後にある人間性、視野、運命を解き明かしていく。
Yu Liang and Vanke: From Industry Benchmark to Silent Exit, a Reckoning of an Era | 【Business Figure Profile】
《ビジネス人物アーカイブ研究グループ》
2025年から2026年にかけて、中国の不動産界で最も衝撃的なストーリーは万科を中心に展開された。前総裁の祝九勝が逮捕され、元取締役の辛杰が関与し、36年間万科を率いた郁亮は「定年退職後」すぐに連絡が取れなくなり、今も公式な結論は出ていない。かつて最も堅実だった大手不動産企業が、ガバナンス崩壊、債務圧力、国有資本の介入という渦中に陥っている。
本日、私たちは客観的な視点から、郁亮の成長過程、万科の資本迷宮、そしてトップ企業が最終局面に向かう根底にある論理を振り返る。
一、郁亮の30年：財務のエキスパートから万億規模の不動産企業の舵取りへ
1990年、北京大学を卒業した郁亮は万科に入社し、財務と資本の分野からキャリアをスタートさせ、万科の多角化から住宅専門化への転換に全期間関与した。1994年の「君万の争い」では、管理層のコントロール権を守るために協力し、2001年に総経理に就任。そこでは「5986」高回転システムを導入—土地取得から着工まで5ヶ月、開盤まで9ヶ月、最初の月に60%販売、86%が住宅—し、万科を規模拡大の高速道路に乗せた。2010年、万科の売上高は1081億元を突破し、中国初の千億元不動産企業となった。2021年にはピークの7041億元に達し、総資産は1.7兆元超、純負債比率は長期にわたり30%以内に抑えられ、業界内で財務優等生と認められている。郁亮は極めて合理的、データ駆動、ガバナンス志向を持ち、中国不動産業界を代表するプロフェッショナルマネージャーとなった。彼は早くから「白銀時代」「生き残る」「黒鉄時代」を提唱し、サイクルの判断も業界より数年先を行っていた。しかし、この冷静さも、万科が規模の慣性により、表外の拡大とガバナンスの失序に向かうのを止められなかった。
二、万科の資本迷宮：宝万の争い、深鉄の買収、表外の爆発と幹部の関与
万科の運命の転換点は資本闘争にあった。2015年、宝万の争いが勃発し、宝能系が株式を25.4%まで買い増し、経営陣の支配権を脅かした。郁亮と王石は連携して反撃し、最終的に深圳地下鉄を白衣の騎士として導入した。2017年、深鉄は663億元で株式を取得し、持株比率29.38%で第一大株主となり、万科は「株式分散・マネージャー主導」から「国資の支配」へと変貌した。成長維持のため、万科は表内の堅実さを保ちながら、当時の総裁・祝九勝が主導し、博商資管や鹏金所を通じて表外の資金調達体系を構築。変形した自己資金調達、資金の空転、関連取引を展開し、小額資本金で千億元規模の資金を動かした。この影のシステムは好調期には目立たず、景気後退期に一気に爆発した。2025年10月、祝九勝は刑事拘束の措置を受け、博商資管の総経理・何卓ら十数名の中核メンバーも同時に関与。以前、深鉄が派遣した辛杰董事長も関与により失踪し辞任した。深圳国資は直ちに監査チームと作業グループを派遣し、経営を全面的に引き継いだ。2026年1月8日、万科は郁亮の「定年退職」を公告し、すべての職務を辞任した。しかし、退職翌日から彼のSNS活動は突然停止し、電話も連絡不能、行方も不明となった。万科の公式ウェブサイトから彼の写真は速やかに削除され、公式の回答は「不明」とだけされた。現在も郁亮は行方不明のままで、公式に確認も否定もされておらず、通常の退職をはるかに超える状態である。
三、三強の比較：道筋は異なるが、宿命は同根、不動産旧モデルは完全に終焉
恒大、碧桂園、万科の三大トップ企業は、それぞれのスタイルは異なるものの、似たような困難に直面している。恒大は高レバレッジ、高負債、積極的な多角化を推進し、ピーク時の負債は2.58兆元、資産負債率は長期にわたり80%以上、非標準融資による野蛮な拡大を続けた。碧桂園は極端な高回転と三線・四線都市への浸透を進め、総負債は1.7兆元、資産負債率97.4%、規模と迅速な販売でキャッシュフローを維持。万科は一・二線都市に集中し、表内の法令遵守を徹底、融資コストは5.18%、有息負債は3612億元と堅実さを誇る一方、表外運用で失敗した。根本的な原因は一つだけ：業界全体が増量成長からストックの整理へと移行し、「土地取得—資金調達—販売」のサイクルが断絶したことで、すべてのモデルのリスクが露呈した。郁亮はすでにサイクルを見通していたが、規模、株主、成長の三重の枷から抜け出せなかった。万科は表内の底線を守ったが、表外のコンプライアンスを失った。職業マネージャーによるガバナンスは一見現代的に見えるが、資本の誘惑と権力の境界の上で崩壊した。祝九勝、辛杰、郁亮の連続した問題は、個人の道徳問題ではなく、業界の高速拡大期における制度の抜け穴の総清算である。
四、エピローグ：時代の清算、モデルの終焉
郁亮の行方不明は、万科の職業マネージャー時代の完全な終焉を意味する。深圳国資の全面的な経営引き継ぎは、不動産業界が「レバレッジ削減」「表外の排除」「暴利の排除」へと向かう新たなサイクルに入ったことを示す。かつての千億元神話、規模の栄光、戦略的物語は、データ、規制、法律の前にすべてゼロに戻った。万科の今日こそが、中国不動産の未来である。レバレッジとサイクルに依存した時代の幕が下り、居住、コンプライアンス、常識に回帰する時代が始まる。そして、郁亮と万科の物語は、中国ビジネス史において最も冷徹なケーススタディとして刻まれるだろう。
こちらは『ビジネス人物アーカイブ』、次回もビジネスの背後にある人間性、視野、運命を解き明かしていく。