新興民間企業「第四の強者」、邦泰のスキャンダルと「将来の資金」疑惑

AIの高回転モデルには資金リスクが潜んでいるのか？

出典 | 凤凰网风财讯

著者 | 王婷婷W=T=T

2年前、全国の不動産企業販売ランキング50位以内に急浮上した四川企業「邦泰集团」は、もっぱら「土地取得の積極さ」が注目された。

2025年末までに、邦泰集团は克而瑞房企操盘销售榜で第21位、权益销售榜で第19位、民营房企の中で第4位に位置し、西南地区の民営不動産企業の「新たなトップ」として安定した地位を築いている。

2026年1-2月には、邦泰はさらに全国の販売操縦ランキングで第18位に浮上し、民営企業の中で第4位を維持している。また、昨年の土地取得金額ランキングでも第13位に位置している。

この過程で、邦泰に対する関心は倍増し、その議論も広がっている。好意的な意見は「ダークホースとして台頭」「本拠地の評判」などに集中し、一方で疑問の声は「高担保、虚偽の住宅品質宣伝」などに集まっている。

しかし、これらの是非は表面上のものであり、邦泰はむしろ「邦泰集团が社員に533万元の賠償請求を起こした」「邦泰のOAシステムで既婚男性上司への告白が明らかに」などの内部告発に関心を寄せているようだ。これらの情報はすぐに消されている。

実際、邦泰集团の本拠地である四川省乐山市について、凤凰网风财讯は、邦泰集团はもともと不動産販売代理から始まり、開発に進出した後は、乐山市の商業銀行や恒丰银行乐山支店などの金融機関が主要な資金調達先となっていることを知った。早期の信頼を背景に、小口融資や私募、商業保理などの資金調達はあまり行っていなかった。

匿名を望む乐山の銀行幹部は、「邦泰は資金の流れが非常に良い会社で、操業中の回転が速い。土地取得後約6ヶ月（最大9ヶ月）以内に開盤し、その後は少なくとも半分以上を売り切る必要がある。売れ残ったら値下げする」と語る。

しかし、「開盤即完売」「回収資金による拡大」などの高速成長戦略は、下落傾向の不動産市場では崩れやすいのではないかとも指摘されている。

実際、こうした背景から、「資金はどこから来るのか」「資金循環は健全か」などの議論が業界内で盛んに行われている。ある者は、邦泰の販売回収が速いため、多くの資金調達は不要だと考える一方、別の者は、邦泰の「走り方」や恒大、碧桂園の高回転・高レバレッジモデルと変わらず、上場企業ではないため財務情報が不透明であり、資金調達リスクが隠されている可能性があると指摘している。

土地取得のスピード、開盤の迅速さ、値下げの頻度

邦泰の「突進」イメージ

2007年、羅勇、石凌涛、王智勇、何流は販売代理から開発へと転換を計画し、乐山の会社を「邦泰」に改名、その後本社を成都市に移した。

2026年までに、邦泰は全国40都市以上で開発を行い、170以上のプロジェクトを展開している。四川邦泰投资有限责任公司的株式構成は、羅勇（30%）、石凌涛（29%）、王智勇（24%）、何流（17%）のままで、単一の絶対支配者はいない。しかし、外部投資や関連会社は134社に上り、不動産開発、物业サービス、園林景観、マーケティング企画に集中し、他の分野には手を出していない。

「速さ」が多くの人の邦泰の印象だ。

一つは、過去3年間に邦泰が「毎年20件以上の土地取得」を続けているスピード、もう一つは土地取得から開盤までの時間が非常に短い点だ。

例えば、成都の邦泰朗境、西昌の邦泰映悦、西安の邦泰悦九章、観宸映玥府などのプロジェクトは、土地取得から開盤まで平均5〜6ヶ月である。

しかし、例外もある。例えば、邦泰の高級住宅「成都邦泰藏锦」は2023年に土地取得、2025年に開盤を予定しており、待ちに待った2年を要した。

スピード感のある販売と好調な売り上げは、皆が喜ぶところだ。邦泰の事例は多く、ネット上の情報によると、宜宾の邦泰臻境は2025年5月に初めて販売し、月180戸近く売れた。玉溪の邦泰臻境は2024年に月320戸超を売り上げた。南宁の邦泰揽境は初回販売で1.5億元を達成し、长沙の邦泰観宸は2025年に完売、1ヶ月余りで4回の追加販売を行い、全体の住宅販売率は90%以上に達した。

しかし、予期せぬ事例もある。易眼楼市の報告によると、长沙の邦泰璟は「ゼロ共有面積」規制後に他の大手と同時期に販売を開始し、526戸の販売開始日に126戸が成約、販売率は約39%にとどまった。

売れ残った場合は値下げが行われ、これが邦泰の「スピード維持」のための手段となることもある。運営上は問題ないが、既存の所有者からは不満の声も上がっている。

合肥の邦泰璟や朗月の所有者は、販売促進のための値下げが登録価格より約120万元も低いと苦情を寄せた。邦泰东方雅颂も、最終販売の値下げが過度で、一部の所有者から強い不満が出ている。

さらに、邦泰东方雅颂の所有者からの抗議文「檄四川邦泰書：东方雅颂业主泣血陈情，誓捍家园」も話題になった。2024年以降、複数回の権利主張運動が行われ、実景モデル区の不一致、架空層の材料レベルの低さ、工事現場の公開遅延など、建築品質に関する問題が指摘されている。

実際、人民留言板や四川の最新苦情では、建物の品質に関する声が多い。例えば、四川邦泰が開発した邦泰熙华天骄の地下駐車場出入口の安全性、邦泰壹号院の駐車場の階段からの水漏れ、邦泰时代之光の歩道の破損などだ。これらは安徽邦泰控股が開発したもので、両者は無関係だ。

経験豊富な不動産関係者は、「邦泰の成長は非常に勢いがあるが、現在の不動産市場や業界サイクルの不確実性が高いため、土地取得や開盤の効率を厳しく管理しても、多額の資金を必要とする密集した土地取得を補うことは難しい」と指摘している。

また、「開盤即完売」のイメージは崩れやすく、今の不動産市況を誰が掴めるのか、値下げだけで売れるわけでもなく、利益の確保も考慮しなければならない。

高担保、高依存、隠されたリスク

邦泰の「資金の謎」

昨年、成都市場では、いくつかの大資本と邦泰の経営者が交流し、外部資金の提供や上場支援を通じて深く協力したいと申し出たが、最終的には経営者が断ったという話が流れた。

邦泰は上場しておらず、上場を望んでいないようだ。これにより、上場企業を背書きとする海外信用債などの低金利融資チャネルはほぼ閉鎖された。財務状況は高度に隠されており、公開情報によると、邦泰の資金調達は主に株式質押を基盤としたものに依存している。

プロジェクト会社の株式質押は開発過程では一般的だが、過剰な抵当額や融資比率（資産収益を超える）、短期間の融資は、回収が予想通りに進まない場合（回款遅延、運営コスト増、値下げによる利益圧迫など）に紛争を引き起こす可能性がある。

天眼查によると、邦泰系の主要会社「四川邦泰置业」の抵当融資総額は17.1億元に上り、銀行、私募、商業保理、資管会社などが主要な「資金源」となっている。

そのうち、2.3億元の抵当融資は、三つの子会社に関わるもので、合肥邦成和泰置业の株式は愛建信托、浙商商業保理、創程商業保理に抵当に入っている。邦泰宜尚置业の5000万元の株式は中行宜宾支店に抵当に入っており、西昌邦泰置业の3000万元の株式は中行凉山分行に抵当に入っている。

過去の質押総額14.8億元のうち、最も多いのは「重庆厚泽小额贷款有限公司」で、邦泰の広元、徳陽、遂寧、自貢、重慶、玉溪などの都市プロジェクトに合計9回の質押融資を提供し、合計2.344億元に達している。この重庆厚泽は、主体と経営者の国籍がすでに「国外」へ移っている。

「邦泰モデル」は、果たして恒大や碧桂園の「模倣」なのか、それとも自前の資金で小規模ながらも堅実に展開しているのか？

財務情報は不透明だが、市場が最も良い「試金石」となる。ますます多くの所有者が答えを出すだろう。では、弾はもう少し飛ばしてみよう。

出典：风财讯