AIへの質問 · 不動産企業はREITsを通じて開発から運営への転換をどのように実現しているのか？毎日経済新聞記者：陳榮浩 毎日編集：廖丹2025年12月31日、証券監督管理委員会は正式に商業不動産の公募REITs試験運用を開始し、長らく沈黙していた商業不動産に新たな資本調達の道を開いた。3月16日、星河控股が申請した紅土イノベーション星河グループの商業不動産REITsが深セン証券取引所に受理され、今年に入って15番目の商業不動産公募REITsとして取引所の承認を得た。《每日経済新聞》の調査によると、2026年3月20日までのわずか80日間で、試験運用開始以来、上海と深圳の取引所は合計15件の申請を受理し、調達総額は460億元を超え、2025年の年間公募REITs発行総量（増資を含む）に迫っている。また、商業複合施設、小売商業、オフィスビル、ホテルの4つの主要業態が基盤資産の主力となり、不動産企業も従来の「端の試験」から主要な参加者へと変化している。記者が注目したところ、上記の15件のREITs申請の中で、不動産企業が原始的な権益者として申請したのは7件で、参加した企業には保利発展、首開股份、新城控股などが含まれる。「商業不動産REITs試験の急速な拡大は、中国不動産市場が増量開発からストック運営の時代へと移行する重要な兆候です」と、3月20日午後、上海易居不動産研究院の副院長・嚴跃進は毎日経済新聞の記者に分析を述べた。商業REITsの解禁により、不動産企業は本当にストック資産と資本市場を結びつけるインターフェースを見つけた。460億元超の資金調達ラッシュ-----------記者の観察によると、この商業不動産REITs申請ブームには二つの顕著な変化がある。一つは、調達規模が公募REITsの単一試験分野で短期間の新記録を打ち立て、2025年の年間発行総量に迫っていること。もう一つは、申請されたREITsの基盤資産が主にコアエリアの優良物件に集中し、全体の賃貸率や賃料徴収率が比較的高いことだ。商業不動産REITsの解禁は市場を爆発させ、申請スピードと調達規模の両面で業界記録を更新している。2026年1月末に最初の申請が始まり、3月20日までに上海と深圳の取引所は15件の商業不動産REITs申請を受理し、調達総額は460億元を超えた。申請企業の多さや総計画調達額の高さに加え、申請されたREITsの基盤資産がコアエリアの優良物件に集中していることも、このブームの重要な特徴だ。具体的には、華安陸家嘴REITの基盤資産は上海浦東の晶耀前灘プロジェクト、保利発展が申請した華夏保利発展REITは、広州保利センターのオフィスビルと佛山保利水城ショッピングセンターを含む。首開股份は北京華僑村商店街、璞瑅商店街、宋家庄福茂の三つの商業資産を対象とし、新城控股は常州天寧吾悦、南通啓東吾悦広場を申請。星河控股が最新に申請した紅土イノベーション星河REITの基盤資産は深圳龍崗の星河COCOParkショッピングセンターと駐車場だ。星河控股が申請した紅土イノベーション星河REITの例では、基盤資産は深圳龍崗の星河COCOParkショッピングセンターで、龍崗中心街と大運新城の交差点に位置する。募集説明書によると、2025年末の賃貸率は99.34%、徴収率は100%、調達規模は16.86億元と見込まれている。陸家嘴の華安陸家嘴REITは、上海浦東の晶耀前灘プロジェクトを基盤資産とし、T1オフィスビルと商業施設を含む。募集額は28.10億元と見込まれ、説明書によると、2025年末のオフィスの賃貸率は95.93%、商業施設は93%〜95%、過去三年間の賃料徴収率は99.7%以上を維持している。さらに、このブームに参加する主体も多様化している。記者の観察では、今回の申請には、首農、首開などの地方国有企業、星河や新城などの民間不動産企業、崇邦グループのような外資系運営者も含まれ、従来のインフラREITsが国資を主導していた市場構造を打破している。3月20日、瑞思不動産金融研究院の朱元偉院長は毎日経済新聞の記者に、「資金提供側から見ると、公募REITsは次第に代替資産の配置の重要なチャネルとなってきており、資産不足に直面する中、REITsは新たな資産配置の道を提供している。商業不動産REITsはより多くの資産供給をもたらし、投資機関にとって配置の選択肢を広げている」と分析した。複数の申請プロジェクトの戦略配分枠の競争は非常に激しい。不動産企業が公募REITsの主要戦場に参入--------------記者が不動産企業のREITs参入状況を調査したところ、2021年以来、招商蛇口、華潤置地、中国金茂、万科、大悦城など約10社がREITsに関与し、そのうち2つの製品が増資を完了している。2024年には、消費インフラREITsが小さなピークを迎え、年間7つの製品が上場したが、依然として消費業態に限定されており、業界全体の参加態勢は形成されていない。多くの不動産企業は依然として様子見の段階だ。しかし、2025年12月末に商業不動産REITsが解禁され、これが不動産企業の参加の転換点となった。保利発展、新城控股、首開股份、星河控股など7社が集中的に申請し、合計7件の商業不動産REITsを申請し、全申請の約半数を占めている。一部の業界関係者によると、従来、不動産企業はREITs市場での役割が脇役に過ぎなかったのは、公開上場の標準化された退出ルートがなかったためであり、ストック資産の効率的な換金が難しかったからだ。商業不動産の公募REITsの実現は、不動産企業にとって「株式譲渡と運営権保持」の新たな道を提供している。嚴跃進は記者に、「公募REITsの導入により、不動産企業はプロジェクトの株式譲渡と運営権の保持を通じて、商業プロジェクトに蓄積された資金を回収できる」と分析した。「現在の不動産企業の運用モデルを見ると、商業広場を基盤資産として申請し、戦略的配分に参加する計画だ。この『コアシェア保持＋ストック活性化』のモデルは、将来の運営収益を確保しつつ、当期の資金回収も実現できる典型的な転換手法だ」と嚴氏は述べた。朱元偉は、「商業不動産は企業の運営能力をより試す分野だ。『商業不動産の運営管理能力と開発能力は全く異なる組織能力であり、人材体系、インセンティブ、評価ロジックも異なる。REITsは扉を開いたが、継続できるかどうかは最終的に運営の実力次第だ』」と指摘した。易居研究院によると、今後、三つのタイプの資産が商業REITsの主流資産になる可能性が高い。一つは一線都市や二線都市のコアエリアの甲級オフィスや高級ショッピングセンターなどの希少な資産。二つは産業と消費の基盤が良好な三、四線都市の優良ショッピングセンターや改装可能なコミュニティ商業などの機会資産。三つはホテル、老人ホーム、特色ある街区などの特色業態資産で、運営要求が高いが、ブランドや客流の優位性を持つ場合は、ニッチな分野の黒馬となる可能性がある。每日経済新聞
ゲート開放80日間で15件の申告！商業不動産REITsが「爆発的なピーク」を迎え、不動産企業が主力となる
AIへの質問 · 不動産企業はREITsを通じて開発から運営への転換をどのように実現しているのか？
毎日経済新聞記者：陳榮浩 毎日編集：廖丹
2025年12月31日、証券監督管理委員会は正式に商業不動産の公募REITs試験運用を開始し、長らく沈黙していた商業不動産に新たな資本調達の道を開いた。
3月16日、星河控股が申請した紅土イノベーション星河グループの商業不動産REITsが深セン証券取引所に受理され、今年に入って15番目の商業不動産公募REITsとして取引所の承認を得た。
《每日経済新聞》の調査によると、2026年3月20日までのわずか80日間で、試験運用開始以来、上海と深圳の取引所は合計15件の申請を受理し、調達総額は460億元を超え、2025年の年間公募REITs発行総量（増資を含む）に迫っている。
また、商業複合施設、小売商業、オフィスビル、ホテルの4つの主要業態が基盤資産の主力となり、不動産企業も従来の「端の試験」から主要な参加者へと変化している。
記者が注目したところ、上記の15件のREITs申請の中で、不動産企業が原始的な権益者として申請したのは7件で、参加した企業には保利発展、首開股份、新城控股などが含まれる。
「商業不動産REITs試験の急速な拡大は、中国不動産市場が増量開発からストック運営の時代へと移行する重要な兆候です」と、3月20日午後、上海易居不動産研究院の副院長・嚴跃進は毎日経済新聞の記者に分析を述べた。商業REITsの解禁により、不動産企業は本当にストック資産と資本市場を結びつけるインターフェースを見つけた。
460億元超の資金調達ラッシュ
記者の観察によると、この商業不動産REITs申請ブームには二つの顕著な変化がある。一つは、調達規模が公募REITsの単一試験分野で短期間の新記録を打ち立て、2025年の年間発行総量に迫っていること。もう一つは、申請されたREITsの基盤資産が主にコアエリアの優良物件に集中し、全体の賃貸率や賃料徴収率が比較的高いことだ。
商業不動産REITsの解禁は市場を爆発させ、申請スピードと調達規模の両面で業界記録を更新している。2026年1月末に最初の申請が始まり、3月20日までに上海と深圳の取引所は15件の商業不動産REITs申請を受理し、調達総額は460億元を超えた。
申請企業の多さや総計画調達額の高さに加え、申請されたREITsの基盤資産がコアエリアの優良物件に集中していることも、このブームの重要な特徴だ。
具体的には、華安陸家嘴REITの基盤資産は上海浦東の晶耀前灘プロジェクト、保利発展が申請した華夏保利発展REITは、広州保利センターのオフィスビルと佛山保利水城ショッピングセンターを含む。首開股份は北京華僑村商店街、璞瑅商店街、宋家庄福茂の三つの商業資産を対象とし、新城控股は常州天寧吾悦、南通啓東吾悦広場を申請。星河控股が最新に申請した紅土イノベーション星河REITの基盤資産は深圳龍崗の星河COCOParkショッピングセンターと駐車場だ。
星河控股が申請した紅土イノベーション星河REITの例では、基盤資産は深圳龍崗の星河COCOParkショッピングセンターで、龍崗中心街と大運新城の交差点に位置する。募集説明書によると、2025年末の賃貸率は99.34%、徴収率は100%、調達規模は16.86億元と見込まれている。
陸家嘴の華安陸家嘴REITは、上海浦東の晶耀前灘プロジェクトを基盤資産とし、T1オフィスビルと商業施設を含む。募集額は28.10億元と見込まれ、説明書によると、2025年末のオフィスの賃貸率は95.93%、商業施設は93%〜95%、過去三年間の賃料徴収率は99.7%以上を維持している。
さらに、このブームに参加する主体も多様化している。記者の観察では、今回の申請には、首農、首開などの地方国有企業、星河や新城などの民間不動産企業、崇邦グループのような外資系運営者も含まれ、従来のインフラREITsが国資を主導していた市場構造を打破している。
3月20日、瑞思不動産金融研究院の朱元偉院長は毎日経済新聞の記者に、「資金提供側から見ると、公募REITsは次第に代替資産の配置の重要なチャネルとなってきており、資産不足に直面する中、REITsは新たな資産配置の道を提供している。商業不動産REITsはより多くの資産供給をもたらし、投資機関にとって配置の選択肢を広げている」と分析した。複数の申請プロジェクトの戦略配分枠の競争は非常に激しい。
不動産企業が公募REITsの主要戦場に参入
記者が不動産企業のREITs参入状況を調査したところ、2021年以来、招商蛇口、華潤置地、中国金茂、万科、大悦城など約10社がREITsに関与し、そのうち2つの製品が増資を完了している。
2024年には、消費インフラREITsが小さなピークを迎え、年間7つの製品が上場したが、依然として消費業態に限定されており、業界全体の参加態勢は形成されていない。多くの不動産企業は依然として様子見の段階だ。
しかし、2025年12月末に商業不動産REITsが解禁され、これが不動産企業の参加の転換点となった。保利発展、新城控股、首開股份、星河控股など7社が集中的に申請し、合計7件の商業不動産REITsを申請し、全申請の約半数を占めている。
一部の業界関係者によると、従来、不動産企業はREITs市場での役割が脇役に過ぎなかったのは、公開上場の標準化された退出ルートがなかったためであり、ストック資産の効率的な換金が難しかったからだ。商業不動産の公募REITsの実現は、不動産企業にとって「株式譲渡と運営権保持」の新たな道を提供している。
嚴跃進は記者に、「公募REITsの導入により、不動産企業はプロジェクトの株式譲渡と運営権の保持を通じて、商業プロジェクトに蓄積された資金を回収できる」と分析した。
「現在の不動産企業の運用モデルを見ると、商業広場を基盤資産として申請し、戦略的配分に参加する計画だ。この『コアシェア保持＋ストック活性化』のモデルは、将来の運営収益を確保しつつ、当期の資金回収も実現できる典型的な転換手法だ」と嚴氏は述べた。
朱元偉は、「商業不動産は企業の運営能力をより試す分野だ。『商業不動産の運営管理能力と開発能力は全く異なる組織能力であり、人材体系、インセンティブ、評価ロジックも異なる。REITsは扉を開いたが、継続できるかどうかは最終的に運営の実力次第だ』」と指摘した。
易居研究院によると、今後、三つのタイプの資産が商業REITsの主流資産になる可能性が高い。一つは一線都市や二線都市のコアエリアの甲級オフィスや高級ショッピングセンターなどの希少な資産。二つは産業と消費の基盤が良好な三、四線都市の優良ショッピングセンターや改装可能なコミュニティ商業などの機会資産。三つはホテル、老人ホーム、特色ある街区などの特色業態資産で、運営要求が高いが、ブランドや客流の優位性を持つ場合は、ニッチな分野の黒馬となる可能性がある。
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