（出典：不動産密探）この5年間続いた不動産市場の深刻な調整の中で、一線の民間不動産企業の中で今も耐えられているのはわずかであり、例えば「電器の王者」美的グループに支えられた美的不動産がその一つである。これは表面的なだけで、実際には依然として圧力にさらされている。2024年中期において、不動産市場は前例のない困難な時期にあり、H株上場のプラットフォームである美的不動産は事業の大規模な再編を行い、状況を打開しようとしている。具体的には、開発事業を切り離した。同年10月、美的不動産は不動産開発部門を全体的に売却し、親会社の支配株主に出資を外す形をとった。そして、不動産の代理建設、物业サービス、資産運用などの軽資産事業に集中している。美的不動産の再編と転換はまだ始まってから2年も経っておらず、現在H株は2025年の財務報告の開示期間に入っているが、その前に一つの問題が明るみに出た。この事件は2025年に起きたもので、美的不動産は信託を通じて多額の資金を親会社の関連会社に貸し付けていた。信託という手法は比較的隠密であり、実質的に関連取引を構成しているにもかかわらず、外部には公告されておらず、香港証券取引所の上場規則に違反している。これが今や隠しきれなくなった。2025年初めから同年7月までの間に、美的不動産の子会社である佛山美置と広東美置は、それぞれ万向信託、粤財信託、中原信託と委託投資契約を締結した。これらの信託委託投資契約の上限金額はそれぞれ5億元、2.5億元、10億元であり、参考の年利回りは3.85%、3.2%、3.2%となっている。委託期間は、最初の信託預入から36ヶ月、自身の契約日から24ヶ月、最初の信託預入から36ヶ月と定められている。当時の契約内容を見ると、万向信託と中原信託に委託された2つの案件は最大15億元で、「車輪式」のローンの回転借入は最長3年、粤財信託に委託された最大2.5億元は、ローンの回転期間は最長2年となっている。これらの信託会社は受託者として、2025年内に沈陽正汇、南海美鳴、順徳天美に対して無担保の4回の貸付を行ったが、付随条件として、その期間内のいかなる時点でも未返済の総貸付額は6.5億元を超えてはならないと定められている。なぜ委託信託借入契約において、「任意の時点での最高未返済総額が6.5億元を超えない」という特別な条項が設けられたのか？業界の分析によると、当時はリスク回避などの理由からと考えられている。美的不動産の公告は、2025年末までにこれらの未返済の貸付金と利息はすべて清算されており、前述の委託投資契約も終了したと強調している。つまり、2026年初めに美的不動産のリスク管理部門と内部監査部門が2025年の内部統制点検を行い、これらの委託借入取引に隠された未公告の関連取引を発見しなかった場合、前述の委託借入金は引き続き親会社の関連会社に回り続けることになるのか？また、沈陽正汇は美的不動産の親会社株主である盧德燕（ルー・デイエン）を通じて、間接的に全額出資子会社の瀋陽美溢（しんようびいつ）に50%の株式を持たせている。南海美鳴と順徳天美もまた、盧德燕の間接的な全額出資子会社である。盧德燕の不動産開発の支配プラットフォームはオフショアの美的建業（メイディー・ジエンイエ）であり、彼女は支配下の美的不動産グループ（H株上場の美的不動産から分離）を通じて全国各地で不動産事業を展開している。実際、盧德燕は美的グループ創始者の何享健（ホー・シャンジエン）の息子である何剣鋒（ホー・ジエンフォン）の配偶者であり、義理の娘として何享健とともに行動し、互いに美的不動産の支配株主となっている。これらの3つの資金調達先はすべて美的不動産の関連会社であり、前述の6.5億元の信託委託借入は、関連取引に該当し、公告義務も生じるものであり、特に株主の承認も必要となる。美的不動産は今回の違反について、「主にグループ内部の各部署間のコミュニケーションミスによるものであり、事業チームがこの取引を推進した際に、コンプライアンスチームに対して取引相手が関連会社であることを通知しなかったこと、またコンプライアンスチームも最終的に潜在的な間接的関連性を認識できなかったことに起因する」と説明している。これはつまり、：美的不動産の事業チームは「無責任」なのか、それとも「意図的に落とし穴を仕掛けた」のか、そしてコンプライアンスチームは専門性に欠けるか、責任を果たさずに見逃したのか、ということだ。当時、この二つのチームは何らかの暗黙の了解を持ち、何が起きているのかを知っていたが、最終的には隠しきれず、「責任を押し付けられた」のかもしれない。2024年末時点で、美的不動産の現金及び現金同等物は約10.3億元であり、前述の委託信託借入最高6.5億元の未返済総額は、その時点の帳簿資金の約63%を占めている。昨年中期末時点で、美的不動産の現金及び銀行預金の合計は7.08億元であり、短期借入金と長期借入金はともにゼロに減少している。昨年上半期には、約20億元の収入を得ており、前年同期比41%増、純利益は3.13億元であり、前年同期比128.1%増となっている。これはまさに、無利子負債を抱えずに、絶えず現金と利益を生み出す「金のなる木」のような存在ではないか？これを見たら誰でも羨ましく思うだろう。ましてや、それが親密な支配株主であることもまた、なおさらだ。
美的置业が自ら明かした違反の内幕：6.5億円が密かに借りられ、二つの部署が責任を負う
（出典：不動産密探）
この5年間続いた不動産市場の深刻な調整の中で、一線の民間不動産企業の中で今も耐えられているのはわずかであり、例えば「電器の王者」美的グループに支えられた美的不動産がその一つである。
これは表面的なだけで、実際には依然として圧力にさらされている。2024年中期において、不動産市場は前例のない困難な時期にあり、H株上場のプラットフォームである美的不動産は事業の大規模な再編を行い、状況を打開しようとしている。具体的には、開発事業を切り離した。
同年10月、美的不動産は不動産開発部門を全体的に売却し、親会社の支配株主に出資を外す形をとった。そして、不動産の代理建設、物业サービス、資産運用などの軽資産事業に集中している。
美的不動産の再編と転換はまだ始まってから2年も経っておらず、現在H株は2025年の財務報告の開示期間に入っているが、その前に一つの問題が明るみに出た。
この事件は2025年に起きたもので、美的不動産は信託を通じて多額の資金を親会社の関連会社に貸し付けていた。信託という手法は比較的隠密であり、実質的に関連取引を構成しているにもかかわらず、外部には公告されておらず、香港証券取引所の上場規則に違反している。これが今や隠しきれなくなった。
2025年初めから同年7月までの間に、美的不動産の子会社である佛山美置と広東美置は、それぞれ万向信託、粤財信託、中原信託と委託投資契約を締結した。
これらの信託委託投資契約の上限金額はそれぞれ5億元、2.5億元、10億元であり、参考の年利回りは3.85%、3.2%、3.2%となっている。委託期間は、最初の信託預入から36ヶ月、自身の契約日から24ヶ月、最初の信託預入から36ヶ月と定められている。
当時の契約内容を見ると、万向信託と中原信託に委託された2つの案件は最大15億元で、「車輪式」のローンの回転借入は最長3年、粤財信託に委託された最大2.5億元は、ローンの回転期間は最長2年となっている。
これらの信託会社は受託者として、2025年内に沈陽正汇、南海美鳴、順徳天美に対して無担保の4回の貸付を行ったが、付随条件として、その期間内のいかなる時点でも未返済の総貸付額は6.5億元を超えてはならないと定められている。
なぜ委託信託借入契約において、「任意の時点での最高未返済総額が6.5億元を超えない」という特別な条項が設けられたのか？業界の分析によると、当時はリスク回避などの理由からと考えられている。
美的不動産の公告は、2025年末までにこれらの未返済の貸付金と利息はすべて清算されており、前述の委託投資契約も終了したと強調している。
つまり、2026年初めに美的不動産のリスク管理部門と内部監査部門が2025年の内部統制点検を行い、これらの委託借入取引に隠された未公告の関連取引を発見しなかった場合、前述の委託借入金は引き続き親会社の関連会社に回り続けることになるのか？
また、沈陽正汇は美的不動産の親会社株主である盧德燕（ルー・デイエン）を通じて、間接的に全額出資子会社の瀋陽美溢（しんようびいつ）に50%の株式を持たせている。南海美鳴と順徳天美もまた、盧德燕の間接的な全額出資子会社である。盧德燕の不動産開発の支配プラットフォームはオフショアの美的建業（メイディー・ジエンイエ）であり、彼女は支配下の美的不動産グループ（H株上場の美的不動産から分離）を通じて全国各地で不動産事業を展開している。
実際、盧德燕は美的グループ創始者の何享健（ホー・シャンジエン）の息子である何剣鋒（ホー・ジエンフォン）の配偶者であり、義理の娘として何享健とともに行動し、互いに美的不動産の支配株主となっている。
これらの3つの資金調達先はすべて美的不動産の関連会社であり、前述の6.5億元の信託委託借入は、関連取引に該当し、公告義務も生じるものであり、特に株主の承認も必要となる。
美的不動産は今回の違反について、「主にグループ内部の各部署間のコミュニケーションミスによるものであり、事業チームがこの取引を推進した際に、コンプライアンスチームに対して取引相手が関連会社であることを通知しなかったこと、またコンプライアンスチームも最終的に潜在的な間接的関連性を認識できなかったことに起因する」と説明している。
これはつまり、：美的不動産の事業チームは「無責任」なのか、それとも「意図的に落とし穴を仕掛けた」のか、そしてコンプライアンスチームは専門性に欠けるか、責任を果たさずに見逃したのか、ということだ。当時、この二つのチームは何らかの暗黙の了解を持ち、何が起きているのかを知っていたが、最終的には隠しきれず、「責任を押し付けられた」のかもしれない。
2024年末時点で、美的不動産の現金及び現金同等物は約10.3億元であり、前述の委託信託借入最高6.5億元の未返済総額は、その時点の帳簿資金の約63%を占めている。
昨年中期末時点で、美的不動産の現金及び銀行預金の合計は7.08億元であり、短期借入金と長期借入金はともにゼロに減少している。昨年上半期には、約20億元の収入を得ており、前年同期比41%増、純利益は3.13億元であり、前年同期比128.1%増となっている。
これはまさに、無利子負債を抱えずに、絶えず現金と利益を生み出す「金のなる木」のような存在ではないか？これを見たら誰でも羨ましく思うだろう。ましてや、それが親密な支配株主であることもまた、なおさらだ。