8300億の深圳不動産の旗艦、43億の負担を猛烈に切り離す

AI・朱文凯履新後、どのようにして企業の利益修復をリードするのか？

出典：视觉中国

记者丨李惠琳 编辑丨谭璐

深圳の不動産大手、引き続き負担を軽減。

3月17日、朱文凯が率いる招商蛇口は、2025年の収入が1547.28億元に減少し、純利益は約10.24億元で、前年同期比で70%以上の大幅減少を記録したと発表した。

利益急減の背景には、大規模な「資産負担軽減」措置があり、招商蛇口は一度に42.7億元の減損準備を計上した。

「これらの会計処理は、当期の企業利益に影響を与える。長期的には、資産の質を堅固にし、将来の軽装備に備えるための準備だ」と経営陣は業績説明会で述べた。

それにもかかわらず、総資産8350億元の国有企業の巨頭であるこの企業は、依然として業界で稀に見る黒字を維持しており、全国4位の販売規模を誇る。

業界は依然として底打ち段階にあり、朱文凯が履任して半年以上経つ今、重要な任務はこの巨大な船を安定させ、利益を修復することだ。

リスク排除と負担軽減

プロジェクトの販売サイクルが長くなり、価格圧力が高まる中、招商蛇口の過去の高値での土地取得は、今や経営の負担となっている。

2025年末までに、在庫は高達3623億元に達し、そのうち完成済みは717億元。

経営陣は在庫の削減をリスク管理の重点と位置付けている。この減損準備の中で、在庫が大部分を占め、32.69億元を計上し、総額の76.5%を占める。

これらの在庫は、二線・三線都市の9つのプロジェクトに関わる。

《21CBR》記者の統計によると、これらのプロジェクトの土地取得は2022年以前に集中しており、不動産の高速成長期にあたるため、地価は比較的高い。

その中で、最も多くの減損を計上したのは、重慶招商渝天府で、8.78億元を一度に計上した。

このプロジェクトは、小高層、洋房、平屋、重ね建ての別荘を中心とし、2019年に初めて土地を取得、その後も追加取得を行った。2025年の中秋・国慶期間中には、重慶西区の取引額と取引件数の両方でトップとなった。

「面積150平方メートルの重ね建て別荘は、以前は最も安くても一戸あたり180万元以上だったが、今は160万元台で買える」と地元の仲介業者は記者に語った。

また、販売不振の処理対象となるプロジェクトもある。

例えば、広州の招商湾区1872は、招商蛇口が南沙区に進出した最初のプロジェクトで、2021年に110回の激しい入札を経て、41.31億元で落札し、土地取得時のプレミアム率はほぼ36%だった。

しかし、上場後の販売量と価格は期待外れで、最終的に政府により人材住宅として買い取られた。財務報告によると、このプロジェクトに対して招商蛇口は7664万元の減損準備を計上した。

事前にリスクを排除することは、招商蛇口の近年の常態となっている。2020年から2024年までの5年間、毎年相当額の在庫の減損準備を計上し、合計で137億元に達した。

その代償は利益の縮小だ。

2025年、招商蛇口は42.7億元の減損準備を計上し、純利益を29.18億元減少させた。

上海易居不動産研究院の严跃进副院長は、《21CBR》記者に対し、資産の減損準備を計上することは、企業が資産の実態を正確に把握し、その後の経営方針や事業展開の最適化に役立つと述べた。

土地取得の加速

過去の負担を徐々に消化しつつ、朱文凯チームは投資を拡大している。

2025年、招商蛇口は合計43区画の土地を取得し、総地価は約938億元、支払う土地代は約543億元で、前年より200億元増加した。

投資は主にコア都市に集中している。過去1年で、「コア10都市」の投資比率はほぼ90%、一線都市の投資比率は63%に達した。

良い土地は価格も高い。2025年、招商蛇口は複数の高プレミアム地価王を獲得。

3月には、成都高新区の土地を約27億元で落札し、プレミアム率70.4%、坪単価3.17万元で、成都の土地価格「地王」となった。

7月には、深圳前海桂湾地区で宅地を総額21.55億元で取得し、プレミアム率86.1%、取引坪単価約8.42万元で、深圳の単価「地王」となった。

2025年、招商蛇口の全体売上高は1960億元に達し、上海、深圳、成都、西安など10都市で、全体売上のトップ3に入った。

今年初め、朱文凯は内部会議で、開発事業の成果を評価し、「堅実に進展し、追い越している」と述べた。

ただし、利益の修復には時間が必要だ。2025年、招商蛇口の開発事業の粗利益率は15.33%で、未だに下げ止まっていない。

「ここ2、3年で、招商蛇口は多くの良いプロジェクトに投資してきた。利益は徐々に繰り越されていく」と経営陣は信じており、利益の下振れ圧力は次第に緩和される見込みだ。

2026年、招商蛇口は総販売可能な資産価値が約3400億元に達し、その83%が住宅となる見込みだ。年初から今まで、土地を1区画しか取得していない。

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「投資の方向性と精度が、企業の安全マージンを決定する」と朱文凯は強調し、新規取得プロジェクトはすべて「六良評価」システムを経て、最も価値のある投資に限定すると述べた。

リスク管理のため、朱文凯をはじめとする経営陣は、同時にレバレッジを抑え、キャッシュを増やしている。

2025年、招商蛇口は120億元のストック永続債を完全に清算し、負債総額は5640億元に縮小した。同時に、総資産も8350億元に減少し、1年間で約250億元の縮小を実現した。

組織の調整

課題に対応する過程で、招商蛇口の組織構造も頻繁に変動している。

朱文凯はもともと招商蛇口の総経理だったが、2025年9月に会長に就任。同時に、聂黎明が総経理に就任した。二人とも招商系で長年勤務してきた「ベテラン」だ。

2025年、朱文凯の報酬は254.92万元に上昇し、昇進とともに給与も増加した。前年は総経理として232.35万元だった。

朱文凯は、招商地产の企画部長からキャリアをスタートし、総経理補佐、副総経理、招商局海南開発投資有限公司の総経理などを歴任した、多才な人材である。

履任前、招商蛇口は組織再編を完了し、一度に五つの地域会社を廃止し、グループ本部が直接都市部門を管理する「グループ-都市」のフラットな管理体制を実現した。

業績説明会で、朱文凯は「アジャイル管理」を学ぶ必要性を提言し、2026年からはすべての事業とプロジェクトを分類、フラット化、階層化、透過的に管理する方針を示した。

例えば、開発事業については、招商蛇口は各都市ごとに評価基準を策定している。

「以前は利益と規模で各都市を評価していたが、今は利益だけでなく、販売サイクルや資産の活性化も重視している」と朱文凯は述べた。

現在、彼は変革の任務を担っている。

「招商蛇口の全体戦略は、開発を最適化し、運営を強化し、サービスを拡大し、リスク管理を徹底することだ」と朱は強調し、伝統的なデベロッパーから「デベロッパー＋運営＋サービス」の企業へと変革を目指す。

2025年、招商蛇口の資産運用と不動産サービスの収入はそれぞれ71.73億元と167.26億元で、いずれも正の成長を示し、総収入の6分の1を占めている。

「より革新的な思考で新たな道を拓き、効率を高め、資産運用と軽資産事業を拡大する」と年初に朱文凯は目標を掲げた。

彼の主導の下、2026年には非開発事業の事業部中間層を廃止し、すべて本部直轄のプロジェクトとし、コア都市と重点プロジェクトに対して提級管理制度を導入する。

「2026年は招商蛇口が負担を軽減し、軽装備で前進するための重要な年だ」と内部で士気を高め、「山を越え水を架ける」精神を持つ必要があると述べた。