3日間での迅速な成約！上海の不動産市場の回復の兆しが明らかに

上海「沪七条」不動産政策の施行からほぼ「満月」を迎えようとしている。最近の取材調査によると、中古住宅の取引量は顕著に増加し、多くの指標で段階的な新記録を更新している。新築市場も穏やかな回復を見せており、一部のプロジェクトは値上げを発表し、市場動向に対する楽観的な見通しを実行の面から示している。さまざまな兆候は、「沪七条」新政策の的確な支援の下、上海の不動産市場は「取引量増加と価格安定」の傾向を示しており、3月の「小春」相場はますます鮮明になっている。

市場の熱気が著しく高まる

3月21日、上海市浦東新区の御橋路地下鉄駅付近の不動産仲介業者は記者に対し、最近の市場の取引状況は良好であり、過去一週間で御橋エリアの地杰国際城小区の物件が3件成約し、自身も一件の取引を成立させ、顧客はすでに手付金を支払ったと語った。「新政後、取引は確かに活発になり、一部の物件は登録からわずか3日で売れてしまった。中古住宅の値下げ交渉の余地が狭まり、売主の売却に対する不安もかなり和らいできている。」

同日、上海浦東新区の不動産取引センターは人の流れが絶えず、午前11時時点で、浦東新区の不動産登記・取引受付の大画面には窓口数55、発行済み番号は671、現在受付中は541と表示されている。スタッフは記者に対し、土日祝はすべての窓口をフル稼働させており、一日あたり約1300〜1400件の番号を処理できると説明した。新政後、外環線外の取引はほぼ解放され、市場の活気は大きく高まった。3月・4月はもともと不動産の繁忙期であり、人の流れも正常だ。

3月以降、上海の中古住宅市場の取引熱度は急上昇し、多くの指標で段階的な新記録を打ち立てている。オンライン不動産データによると、2026年3月9日から15日までの一週間で、上海の中古住宅の累計成約数は7233件となり、前週の5709件から26.69％増加し、2021年以来の週次取引量の最高記録を更新した。特に3月14日（土）は1472件の成約で、2025年3月15日の1日成約1473件にわずか1件差である。3月15日（日）は1390件の成約となり、週末2日間で合計2862件を記録し、過去5年の上海中古住宅週末取引のピークを更新した。

58安居客研究院の張波院長は、この上海の中古住宅取引量の急増は、トレンド的な回復の兆しと理解できると述べている。彼は、安居客のオンラインユーザー行動データを見ると、新政施行の当週、ユーザーが積極的に微聊（ミクロー）を開始した回数は前週比144.7％増、発信ユーザー数は133.7％増、問い合わせを残したユーザー数は251.8％増となり、微聊と問い合わせの割合も50.5％向上していると指摘し、その上昇傾向は3月中旬も継続していると述べている。

記者は最近、上海市閔行区の不動産取引センターを訪れ、スタッフは取引政策の新規施行後、相談や所有権移転手続きに訪れる市民が明らかに増加しており、時には土日でも空きスペースがほとんどないと語った。

「3月の上海中古住宅市場の取引増加は、スピードが速く、勢いが強く、範囲も広いのが特徴であり、市場の熱気が著しく高まったのは、政策の継続的な恩恵の解放、価格調整の信頼回復、需給構造の逆転など複数の好材料が重なった結果です。」と、上海易居不動産研究院の嚴跃進副院長は述べている。

中古市場の「爆発的な増加」に比べて、新築市場はやや穏やかだが、積極的な兆候も見られる。

記者は最近、普陀区、嘉定区、閔行区の一部新築販売センターを訪れ、平日にもかかわらず一部の購買者が見学に訪れているのを確認した。普陀区の中海・環宇玖章プロジェクトの販売担当者は、「週末だけで150組近くの顧客を案内しており、販売スタッフは忙殺されている。顧客と詳細に話す時間もほとんどない」と語った。嘉定区の時代之城プロジェクトの販売担当者は、「新政後、同プロジェクトの成約数は1月と比べて倍増した」と述べている。閔行区の颛桥エリアにある保利・都汇和煦（ドゥフイ）プロジェクトは、2026年3月9日から値上げを発表した。

中指研究院の統計によると、2026年3月9日から15日までの上海の新築商品住宅の成約面積は22万平方メートルで、前週比62％増、2026年以降の週次最高記録を更新した。

上海中原不動産の市場分析師、呂文曦は、「沪七条」は住宅購入制限の緩和、公積金ローンの最適化、個人住宅にかかる税制の整備など、多角的な施策を通じて潜在的な需要を効果的に喚起したと述べている。中古市場の爆発的な取引は、前期の需要の集中解放の結果であるとともに、政策による市場の信頼回復を大きく反映している。一方、新築市場の着実な回復と一部のプロジェクトの値上げは、市場の期待改善をさらに裏付けており、購買意欲の増加と開発業者の今後の展望に対する確信を高めている。

新たな需要層が主導

注目すべきは、最近の上海の不動産市況の回復は、主に刚性購買需要の集中解放によるものであり、中古住宅の取引構造は明らかに低価格帯に偏っていることである。調査や取材の中で、多くの不動産仲介業者は、「市場の熱気が高まる中、総額300万元程度の小型中古住宅の成約速度が明らかに速くなっている。価格が同じエリアの最近の成約価格に近いほど、成約しやすい」と語った。

記者は最近、上海市閔行区の紅松路にある不動産仲介店を訪れ、店長の羅洋洋は「新政が施行されてから数日で、すでに一件の成約を成立させた。2月初めから物件を見始め、最終的に総額186万元の1LDKを決めた」と語った。

「私たちのエリアでは、小型住宅が最も人気です」と羅洋洋は分析している。一つは、小型住宅の総価格が比較的低く、刚性購買層の予算に合っていること。もう一つは、小型住宅の成約後、元の所有者がより大きな物件に買い換える資金と動機を得ることで、改善型物件の流通を促進することにある。

中指研究院の統計によると、2026年1月から2月までの上海の300万元以下の中古住宅の成約は約1.7万件で、前年比25.2％増、同時期の中古住宅総取引の56.1％を占めており、2025年より6ポイント増加している。この構造的変化は、前期の価格調整により多くの物件が低価格帯に入り、中古住宅のコストパフォーマンスが徐々に向上したことを示している。政策の好影響により、前向きに様子見をしていた刚性購買層の入市意欲が高まり、低価格物件の取引が増加している。

この傾向は3月も続いている。上海链家のモニタリングデータによると、2026年の春節後から3月19日までに、総額300万元以下の中古住宅の取引比率は60％超に達し、春節前より4ポイント増加している。

張波は、「上海の取引データを見ると、刚性需要が依然として市場の主要支柱である一方、改善需要は価格に対してより明確な牽引力を持っている」と述べている。地域別では、中心城区の改善型物件への関心が高く、近郊の刚性需要物件は政策の恩恵をより強く受けている。中心城区では、徐汇、静安、長寧などの144平方メートル以上の高級改善物件が中高端の改善需要を多く取り込んでいる。郊外では、宝山、松江、閔行などの90平方メートル以下の刚性需要物件も大量の外部需要を吸収しており、外環外の地域に対する政策の刺激効果は特に顕著であり、物件探しの熱は春節前の半月より17％以上高まっている。

「現在の上海の中古住宅取引のホットスポットは、主に外環外と中外環の間の刚性および改善型物件に集中している。今後の市場の持続性は、500万元〜800万元の物件の取引状況次第だ」と嚴跃進は述べている。彼は、「置換の連鎖の運行原理から、刚性需要の活発化は改善需要の『古い物件を売って新しい物件に買い換える』ための前提を作る。特に最近、房価の小幅上昇に関するニュースが増え、置換需要の様子見も減少している。3月下旬以降、そして今後数ヶ月で、中高端の改善需要や高級住宅の取引も活発化し、市場の熱気はさらに拡大・伝播していく見込みだ」と予測している。（出典：上海証券報）