招商蛇口の年間売上高が全国4位に入り、純利益は7割超の減少となった

「コア10都市」の投資額比率はほぼ90％に達し、そのうち一線都市の投資比率は63％に上る。招商蛇口の経営陣は、これらの優良プロジェクトの利益の繰り越しが事業の圧力緩和に役立つと考えている。

文｜《財経》研究員 王文彤

編集｜杨立赟

3月17日、不動産企業の招商蛇口（001979.SZ）は、今期の決算発表の中で最初に2025年度の業績を公表した。財務報告によると、同社は黒字を維持しているものの、売上高、純利益、純利益率はすべて減少している。

公告によると、2025年の招商蛇口の売上高は1547.3億元で、前年同期比13.5％減少。親会社の純利益は10.2億元で、前年同期比74.7％減少。非継続事業除外後の純利益は1.7億元で、前年同期比93.1％減少。純利益率は0.5％で、前年同期比1.9ポイント低下している。

招商蛇口は2020年以降、親会社純利益の減少が続いており、2023年に一時的に正の成長に回復したものの、2024年には再び「増収だが利益増加なし」の状況に逆戻りした。2024年の親会社純利益は前年同期比36.1％減の約40.4億元となった。2025年の純利益の減少幅は2024年の2倍以上に達している。

招商蛇口は財務報告の中で、利益減少の主な原因は開発事業の引き渡し規模の前年同期比減少、減損計上、投資収益の減少であると述べている。これもまた、不動産企業の業績低迷の一般的な原因である。

これは、招商蛇口が昨年9月に経営陣を刷新した後の最初の決算報告である。3月17日の業績説明会では、招商蛇口の朱文凯董事長が、董事総経理の聂黎明、財務総監兼取締役会秘書の余志良、副総経理の伍斌、副総経理の吕斌ら新経営陣とともに初めて登場した。

2025年、招商蛇口の契約販売額は1960.1億元で、前年同期比10.6％減少。これは2021年のピーク時から40％の下落にあたる。しかし、不動産企業の販売が全般的に冷え込む中、2025年の招商蛇口の総売上高は上位4位に入り、2024年より順位を一つ上げた。

招商蛇口は招商局の支援により、堅実な財務管理能力を持つことができている。これは、業界の冬季において同社の最大の強みであり、積極的に土地取得や開発事業以外の市場開拓を行う原動力となっている。

3月18日の終値時点で、Wind（万得）のデータによると、招商蛇口の株価は当日2.67％下落し、9.48元/株で取引を終えた。時価総額は855億元である。

資金の流れはどこへ向かうのか

2025年、招商蛇口の現金及び現金同等物は849.7億元で、前年同期比16.4％減少した。具体的には、営業活動と投資活動のキャッシュフロー純額はともに大きく減少し、前者は69.7％、後者は172.43％の減少となった。

資金の主な流れは二つに分かれる：土地購入支出の増加と、合弁企業への投資額の拡大である。

2025年、招商蛇口は土地取得市場で比較的活発に動き、「コア10都市」（北京、上海、広州、深圳、西安、長沙、合肥、蘇州、成都、杭州）に焦点を当てている。

《財経》の統計によると、2025年の新規土地取得は前年同期の26件から43件に増加し、総地価は486億元から938億元に上昇。権益地価は335億元から543億元に増え、中海地产や保利発展に次ぐ規模となった。2024年と2025年の土地取得平均価格も2.10万元/㎡を超えている。

財務報告によると、2025年、招商蛇口の「コア10都市」における投資比率はほぼ90％に達し、そのうち一線都市の投資比率は63％にのぼる。2026年には、総販売可能な資産価値は3400億元（新規土地取得を除く）に達すると予測され、その83％が住宅であり、「コア6＋10都市」が81％を占める。

朱文凯は業績説明会で、人口増加、都市化、経済の高成長、金融レバレッジの4つの恩恵が次第に衰退しつつあり、業界は再構築の段階にあると述べた。取引の構造は新築住宅から中古住宅へとシフトし、企業の経営モデルも「高回転」から販売を基準とした投資や生産へと変わる必要がある。したがって、コアの優良土地は企業の競争優位性を守る「護城河」となる。

伍斌はさらに、2026年も招商蛇口は重点エリア・重点都市において販売を基準とした投資を継続し、厳選を行うと述べた。「三道線」（三つの規制ライン）を満たしつつ、規模と利益のバランスをとりながら、各プロジェクトが「六つの良い」投資基準を満たすことを求め、資源の効果的な投入と、プロジェクトの回転速度と収益実現により一層焦点を当てる。

投資面では、2025年、合弁企業は招商蛇口に約6.14億元の投資損失をもたらしたが、前年同期は16.93億元の投資収益をもたらしていたため、招商蛇口の総投資収益は81.81％減の7.08億元となった。

招商蛇口は現在、多くの在庫を抱えており、これも減損計上リスクによる純利益の減少につながっている。

同社が発表した減損準備金の公告によると、2025年の減損計上総額は42.7億元で、親会社純利益はこれにより29.18億元減少した。そのうち在庫の評価減準備は32.7億元にのぼる。過去5年間で、同社の在庫評価減準備の総額は144.8億元に達している。

招商蛇口の減損計上は、多くの場合、3年から4年前、あるいはそれ以前に高値で取得した土地に向けられており、業界の下落局面では高値で土地を買った代償を支払わざるを得ない状況にある。

例えば、財務報告によると、2025年に最も多額の減損を計上したのは重庆招商渝天府プロジェクトで、約8.79億元を計上した。このプロジェクトは重庆西永物流園区に属し、招商蛇口は2021年に坪単価1.05万元/㎡、プレミアム率129.98％で取得した。

聂黎明は、減損などの会計処理は当期の利益計算に影響を与えると認めつつも、長期的には資産の質を堅実にし、将来の「軽装備化」に備えるための措置だと強調した。

彼はさらに、徐々に消化される在庫資産は後続の利益を押し下げる可能性がある一方、過去2、3年に投資した優良土地の利益は徐々に繰り越され、業績圧力の緩和に寄与すると付け加えた。

第二の成長曲線の拡大

財務報告の発表前に、招商蛇口は「合理化」を軸とした組織再編と経営陣の交代を経験した。

新たな経営陣の中で、朱文凯と聂黎明は多様な経歴を持ち、開発事業、物业サービス、資産運用など多方面にわたる経験を有している。これは、近年同社が積極的に第二の成長曲線を模索し、「開発事業の質を高め、資産運用を強化し、物业サービスを拡大する」戦略に沿った動きと一致している。

招商蛇口の三大事業は、開発事業（住宅を中心とした販売用商品開発と販売、代建事業）、資産運用（商業施設、産業オフィス、アパートメントホテルなどの保有資産の運営と資産管理、会展・クルーズ事業）、物业サービス（基本的な物业管理、プラットフォーム付加価値サービス、専門付加価値サービス）である。

中でも、開発事業は同社の基盤であり、物业サービスの収益は総収益の10％を超え、もう一つの重要な成長エンジンとなっている。

2025年、物业サービスの収益は167.3億元で、前年同期比8.4％増加。これにより、総収益に占める比率は2024年の8.6％から10.8％に上昇した。資産運用の収益は71.7億元で、0.3％増加し、総収益に占める比率は2024年の3.99％から4.64％に上昇した。

物业サービスは、主に子会社の招商积余（001914.SZ）を通じて展開されている。

財務報告によると、2025年、招商积余は売上高192.73億元を達成し、前年比12.23％増。新規契約額は41.69億元で、前年比13％増。管理中のプロジェクトは2473件で、7.7％増加し、管理面積は3.77億㎡で、3.3％増加した。Windのデータによると、招商蛇口は招商积余の最大株主で、持株比率は47.75％である。

物业サービスの能力向上のため、同社は物业運営、ロボット応用、鸿蒙エコシステムの布局などの研究開発投資を継続的に強化している。2025年の研究開発投資は、総収益に対する比率が前年同期の0.12％から0.13％に上昇し、研究開発スタッフ数も270人から295人へと9.26％増加した。

経営陣の交代後、招商蛇口のキャッシュフローや収益性の改善、開発事業のペースと製品競争力の維持、三大事業の持続的な発展が、今後の資本市場や投資家の最も関心を集めるポイントとなる。

決算会見で、聂黎明は、2025年の中古住宅の取引面積比率がさらに65％に上昇し、都市部の物件の差別化が常態化していること、改善型需要と「良い住宅」が市場の重要な支えとなることを指摘した。会社は、間取りの最適化、コミュニティの充実、グリーン・スマート技術の導入などを通じて、より競争力のある住宅商品を創出するために、製品力の向上に注力すると述べた。

2025年、同社は「招商蛇口良い住宅品質基準」を策定し、全国の20以上のモデルプロジェクトで規模拡大を実現した。

業界の機会と課題に直面し、朱文凯は、招商蛇口は従来の開発業者から、「開発業者＋運営事業者＋サービス事業者」へと真の変革を遂げ、中国を代表する総合不動産園区開発・運営サービス企業を目指すと述べた。「これが我々の方向性であり、目標です」と語った。

編集｜陈湘