北京の第一四半期の土地入札は終了し、総落札額は2607億元に達した。3月20日、昌平区中关村科技园东区四期CP00-1201-0013などの地块が売却され、铭嘉地产が底値の168.8億元で落札し、坪単価は約2.58万元/平方米となった。それ以前の3月17日から18日にかけて、顺义仁和镇の顺义新城第5街区05-02-21-1地块は北京仁和日升房地产有限公司が底値の3.48億元で取得し、坪単価は約1.54万元/平方米だった。もう一つの顺义区M15号线河东站A地块の土地一级开发项目SY00-3101-0037地块は北京住总京顺房地产が底値の5.71億元で落札し、坪単価は約1.4万元/平方米だった。中指研究院土地市场研究负责人の张凯は、「今月は3つの地块が連続して底値で売却され、すべて国有資本による支えがあったことを反映している。これは現在の市場の情緒と地域間の競争構造の現実を示している。優良な低密度土地は資金と信頼の両面から制約を受けており、依然として国有企業が支え役となっている。さらに、地块が市場に出た後、激しい競争の中でどう差別化し突破口を見出すかが、後期の操縦能力を試す重要なポイントとなる」と述べている。**昌平地块は競合に囲まれる**昌平中关村科技园东区四期などの地块は、区属国企による「支え」により取引された。これは、0013、0015、0039の3つの住宅用地と0016の幼稚園用地からなる地块である。そのうち、CP00-1201-0013、0015、0039地块は二類居住用地で、用地規模はそれぞれ約0.99公顷、1.98公顷、3.51公顷、地上建築規模は約1公顷、2公顷、3.54公顷、容積率は1.01、最高高さは18米（局部24米）、緑地率は30%となっている。0039地块は最大かつ最も正方形に近い土地で、残りの2つは不規則な四辺形であり、後続の建物配置に影響を与える可能性がある。関連文書によると、0013地块と0015地块の地下空間の連通を推奨している。1201-0016地块は幼稚園用地で、用地規模は約0.48公顷、容積率は0.8、地上建築規模は約3840平方米、最高高さは16米、緑地率は30%、12クラスの幼稚園を計画している。位置的には、地块は北六環外の昌平南邵地区にあり、地铁昌平线南邵站から約2.5キロメートルの距離に位置し、周辺には路劲世界城昌平五中などの商業・教育資源がある。西側は白浮泉湿地公園に隣接し、エコ資源が豊富で、「エコロジー優越、交通便利」の改善エリアの特徴を示している。業界関係者によると、容積率がわずか1.01、最高高さが18米の規制条件の下、この地块は純粋に「別荘級」の遺伝子を持ち、将来的には重ね拼、合院などの低密度改善型商品が中心になると予想される。総合的に見て、地块の素質は良いものの、周辺は競合他社の「囲い込み」状態にある。地块のすぐ隣には、すでに成熟した低密度コミュニティの融創長滩壱号があり、重ね拼の別荘や山を望む洋房を中心に、地域内で既に顧客層の認知を獲得している。現在の中古住宅価格は約4.2万元/平方米である。北側約2キロメートルには、販売中の大規模プロジェクトが3つあり、2023年に市場に出た建発観堂府の坪単価は2.6万元/平方米。1800余戸の住宅のうち、既に約1400戸が成約済みで、主に新規需要と改善需要をターゲットとしている。同じ年に市場に出た梧桐山语も1200戸の大規模プロジェクトで、現在ネット契約は半数を超えている。最近では、昨年11月に開盤した龍湖恩祥凌雲頌があり、開盤から半年未満で、ネット契約は50戸未満である。さらに、1駅先の地下鉄15号線俸伯站近くには、梧桐星宸、住总清樾府、北京建工嘉境里などの新規プロジェクトの在庫も存在している。非公式な統計によると、販売中の6つの新規プロジェクトの在庫は約4000戸に達している。张凯は、「今回の土地入札には1社のみが参加し、底値で落札されたことは、非コアエリアの低密度・長期プロジェクトに対する市場の慎重な姿勢を反映している。地块の坪単価は一定の優位性を持つものの、エリア内の競争は激しく、市場投入後は建发·観堂府の既存物件の圧力や、龙湖·凌雲颂の製品力の挑戦、梧桐山语の価格競争に直面することになる。今後は“低総額の重ね拼”による差別化戦略で突破を図る必要がある」と述べている。業界関係者は、「土地価格はコントロールできるが、容積率が低すぎるため、高付加価値の別荘や洋房しか作れない。新規需要や改良需要が集中する市場では、高級住宅価格を維持しつつ、販売スピードも確保しなければならず、この区属国有企業の開発・販売能力が大きな試練となる」と指摘している。**顺义の2つの地块は91.9億元を獲得**顺义の2つの低密度地块も、国有企業による支えのもと取得された。順义新城第5街区の仁和日升は、3.48億元を投じて取得し、北京顺义城关服装厂が100%出資している。同社は顺义区仁和镇（地区事務所）に属し、基层の国有企業であり、土地開発、移住住宅の建設、資産運営などの役割を担っている。今回取得した顺义新城第5街区の土地面積は1.57公顷、計画建築面積は約2.26万平方米で、容積率は1.44、建築高さは60米に設定されており、低密度で改善型の住宅商品を開発する予定である。これは、仁和地区が近年「刚需から高品質改良」へと転換しているトレンドと高い整合性を持つ。この地块は顺义旧市街の中心部に位置し、周辺のエコ環境や生活インフラは成熟しつつある。仁和公园と顺义公园の二つの緑の肺に隣接し、北京児童医院顺义妇儿医院の医療保障や上品城市奥莱の商業支援もあり、適度な半径の居住生活圏を形成している。顺义区のM15号线河东站A地块は、住总が5.71億元で取得した。その後、北京城建祥业公司が発表したポスターには、北京城建と祥业公司的ロゴが同時に掲載されており、これは住总とその兄弟会社の北京城建が共同開発を行うシグナルと見なされている。商品端では、非常に高い最小化の特徴を示している。この地块の容積率はわずか1.3で、前述の地块や他の競合物件よりも低密度を実現しており、高得房率の洋房の計画に適している。また、坪単価は1.4万元/平方米とコストの安全マージンも確保されている。地块は地下鉄15号線の俸伯站から直線距離約400米に位置し、潮白河の河景資源と重なり、「効率的な通勤＋エコロジーのプレミアム」の二重の価値を支えている。現時点では周辺のインフラは「計画実現段階」にあり、都市の景観も未成熟だが、コスト面の優位性は開発業者により質の向上の余裕をもたらしている。今後の価格設定は、既存の需要層だけでなく改善需要も取り込める柔軟性を持ち、戦略的な弾力性も備えている。张凯は、「顺义の各エリアの中で、仁和のポジショニングは非常に特色がある。新国展/天竺エリアは高級改善を主軸とし、土地市場の熱気も高く、懋源のような高級商品に長けた開発業者がよく参加している。馬坡エリアは仁和と類似し、『温熱帯』に属するが、行政支援や成熟した住区の雰囲気を重視している。仁和は、より低い参入ハードルと優れたエコ景観を武器に、コストパフォーマンス路線を打ち出している。これらのエリアは互いに補完し合う関係にあり、顺义の旧市街、例えば东风商场地区は土地供給が希少なため、その市場の不可欠な地位を維持している」と述べている。北京規自委が発表した「北京2026年度の建設用地供給計画」によると、商業住宅用地の弾性指標は200-240公顷で、2025年の240-300公顷からさらに縮小し、4年連続で供給量を減らしている。「市場の分化はさらに深まり、明らかにK字型の動きを示している。コアエリアの地块の競争は依然激しい一方、非コアの遠郊エリアの地块は地価や容積率の調整を通じて、『価格の安定』と『販売の安全性』に重心を戻している」と张凯は述べている。
国有企業が参入，北京の土地入札は一週間で260.7億元を獲得
北京の第一四半期の土地入札は終了し、総落札額は2607億元に達した。
3月20日、昌平区中关村科技园东区四期CP00-1201-0013などの地块が売却され、铭嘉地产が底値の168.8億元で落札し、坪単価は約2.58万元/平方米となった。
それ以前の3月17日から18日にかけて、顺义仁和镇の顺义新城第5街区05-02-21-1地块は北京仁和日升房地产有限公司が底値の3.48億元で取得し、坪単価は約1.54万元/平方米だった。もう一つの顺义区M15号线河东站A地块の土地一级开发项目SY00-3101-0037地块は北京住总京顺房地产が底値の5.71億元で落札し、坪単価は約1.4万元/平方米だった。
中指研究院土地市场研究负责人の张凯は、「今月は3つの地块が連続して底値で売却され、すべて国有資本による支えがあったことを反映している。これは現在の市場の情緒と地域間の競争構造の現実を示している。優良な低密度土地は資金と信頼の両面から制約を受けており、依然として国有企業が支え役となっている。さらに、地块が市場に出た後、激しい競争の中でどう差別化し突破口を見出すかが、後期の操縦能力を試す重要なポイントとなる」と述べている。
昌平地块は競合に囲まれる
昌平中关村科技园东区四期などの地块は、区属国企による「支え」により取引された。
これは、0013、0015、0039の3つの住宅用地と0016の幼稚園用地からなる地块である。
そのうち、CP00-1201-0013、0015、0039地块は二類居住用地で、用地規模はそれぞれ約0.99公顷、1.98公顷、3.51公顷、地上建築規模は約1公顷、2公顷、3.54公顷、容積率は1.01、最高高さは18米（局部24米）、緑地率は30%となっている。0039地块は最大かつ最も正方形に近い土地で、残りの2つは不規則な四辺形であり、後続の建物配置に影響を与える可能性がある。関連文書によると、0013地块と0015地块の地下空間の連通を推奨している。
1201-0016地块は幼稚園用地で、用地規模は約0.48公顷、容積率は0.8、地上建築規模は約3840平方米、最高高さは16米、緑地率は30%、12クラスの幼稚園を計画している。
位置的には、地块は北六環外の昌平南邵地区にあり、地铁昌平线南邵站から約2.5キロメートルの距離に位置し、周辺には路劲世界城昌平五中などの商業・教育資源がある。西側は白浮泉湿地公園に隣接し、エコ資源が豊富で、「エコロジー優越、交通便利」の改善エリアの特徴を示している。
業界関係者によると、容積率がわずか1.01、最高高さが18米の規制条件の下、この地块は純粋に「別荘級」の遺伝子を持ち、将来的には重ね拼、合院などの低密度改善型商品が中心になると予想される。
総合的に見て、地块の素質は良いものの、周辺は競合他社の「囲い込み」状態にある。
地块のすぐ隣には、すでに成熟した低密度コミュニティの融創長滩壱号があり、重ね拼の別荘や山を望む洋房を中心に、地域内で既に顧客層の認知を獲得している。現在の中古住宅価格は約4.2万元/平方米である。
北側約2キロメートルには、販売中の大規模プロジェクトが3つあり、2023年に市場に出た建発観堂府の坪単価は2.6万元/平方米。1800余戸の住宅のうち、既に約1400戸が成約済みで、主に新規需要と改善需要をターゲットとしている。同じ年に市場に出た梧桐山语も1200戸の大規模プロジェクトで、現在ネット契約は半数を超えている。最近では、昨年11月に開盤した龍湖恩祥凌雲頌があり、開盤から半年未満で、ネット契約は50戸未満である。
さらに、1駅先の地下鉄15号線俸伯站近くには、梧桐星宸、住总清樾府、北京建工嘉境里などの新規プロジェクトの在庫も存在している。非公式な統計によると、販売中の6つの新規プロジェクトの在庫は約4000戸に達している。
张凯は、「今回の土地入札には1社のみが参加し、底値で落札されたことは、非コアエリアの低密度・長期プロジェクトに対する市場の慎重な姿勢を反映している。地块の坪単価は一定の優位性を持つものの、エリア内の競争は激しく、市場投入後は建发·観堂府の既存物件の圧力や、龙湖·凌雲颂の製品力の挑戦、梧桐山语の価格競争に直面することになる。今後は“低総額の重ね拼”による差別化戦略で突破を図る必要がある」と述べている。
業界関係者は、「土地価格はコントロールできるが、容積率が低すぎるため、高付加価値の別荘や洋房しか作れない。新規需要や改良需要が集中する市場では、高級住宅価格を維持しつつ、販売スピードも確保しなければならず、この区属国有企業の開発・販売能力が大きな試練となる」と指摘している。
顺义の2つの地块は91.9億元を獲得
顺义の2つの低密度地块も、国有企業による支えのもと取得された。
順义新城第5街区の仁和日升は、3.48億元を投じて取得し、北京顺义城关服装厂が100%出資している。同社は顺义区仁和镇（地区事務所）に属し、基层の国有企業であり、土地開発、移住住宅の建設、資産運営などの役割を担っている。
今回取得した顺义新城第5街区の土地面積は1.57公顷、計画建築面積は約2.26万平方米で、容積率は1.44、建築高さは60米に設定されており、低密度で改善型の住宅商品を開発する予定である。これは、仁和地区が近年「刚需から高品質改良」へと転換しているトレンドと高い整合性を持つ。
この地块は顺义旧市街の中心部に位置し、周辺のエコ環境や生活インフラは成熟しつつある。仁和公园と顺义公园の二つの緑の肺に隣接し、北京児童医院顺义妇儿医院の医療保障や上品城市奥莱の商業支援もあり、適度な半径の居住生活圏を形成している。
顺义区のM15号线河东站A地块は、住总が5.71億元で取得した。その後、北京城建祥业公司が発表したポスターには、北京城建と祥业公司的ロゴが同時に掲載されており、これは住总とその兄弟会社の北京城建が共同開発を行うシグナルと見なされている。
商品端では、非常に高い最小化の特徴を示している。この地块の容積率はわずか1.3で、前述の地块や他の競合物件よりも低密度を実現しており、高得房率の洋房の計画に適している。また、坪単価は1.4万元/平方米とコストの安全マージンも確保されている。地块は地下鉄15号線の俸伯站から直線距離約400米に位置し、潮白河の河景資源と重なり、「効率的な通勤＋エコロジーのプレミアム」の二重の価値を支えている。
現時点では周辺のインフラは「計画実現段階」にあり、都市の景観も未成熟だが、コスト面の優位性は開発業者により質の向上の余裕をもたらしている。今後の価格設定は、既存の需要層だけでなく改善需要も取り込める柔軟性を持ち、戦略的な弾力性も備えている。
张凯は、「顺义の各エリアの中で、仁和のポジショニングは非常に特色がある。新国展/天竺エリアは高級改善を主軸とし、土地市場の熱気も高く、懋源のような高級商品に長けた開発業者がよく参加している。馬坡エリアは仁和と類似し、『温熱帯』に属するが、行政支援や成熟した住区の雰囲気を重視している。仁和は、より低い参入ハードルと優れたエコ景観を武器に、コストパフォーマンス路線を打ち出している。これらのエリアは互いに補完し合う関係にあり、顺义の旧市街、例えば东风商场地区は土地供給が希少なため、その市場の不可欠な地位を維持している」と述べている。
北京規自委が発表した「北京2026年度の建設用地供給計画」によると、商業住宅用地の弾性指標は200-240公顷で、2025年の240-300公顷からさらに縮小し、4年連続で供給量を減らしている。
「市場の分化はさらに深まり、明らかにK字型の動きを示している。コアエリアの地块の競争は依然激しい一方、非コアの遠郊エリアの地块は地価や容積率の調整を通じて、『価格の安定』と『販売の安全性』に重心を戻している」と张凯は述べている。