中古住宅の成約比率が急速に上昇、シェルはさらに多くの価値を発揮するのか？

不動産市場の回復と「一体三翼」戦略の順調な実施により、ビーストは堅実な業績を達成しています。

最近、ビーストは2025年第一四半期の業績データを発表し、昨年後半の成長を引き続き維持しています。第一四半期の総取引額（GTV）は8437億元（人民元）で、前年同期比34.0％増加。純収入は233億元で、前年同期比42.4％増、純利益は8.55億元でした。

具体的には、ビーストの経営には多くの注目すべき点があります。まず、中古住宅と新築住宅の取引総額は市場平均を大きく上回り、トップ企業の競争力を示しています。次に、賃貸と住宅リフォーム事業が急速に拡大し、新たな成長エンジンとなっています。

仲介事業の高成長と不動産以外の取引サービス事業が「第二の成長曲線」

仲介事業はビーストの中核事業であり、昨年後半以降、期待以上のパフォーマンスを続けています。

第一四半期の総取引額8437億元のうち、既存住宅の取引額は5803億元で、前年同期比28.1％増。新築住宅の取引額は2322億元で、53％増加。注目すべきは、このデータは不動産販売の変動の中で実現されたものであり、克而瑞のデータによると、第一四半期のトップ100の開発業者の販売額は約7％減少しています。

ビーストの周期変動への耐性は、運営効率の向上に大きく依存しています。一方、AI技術への投資を拡大し、多くのアプリケーションツールを導入し、B端とC端の両方をカバーしています。

その中でも、AIによる物件検索アシスタント「布丁」は、ユーザー向けに、AIの深度推論能力と実際の物件データを組み合わせて、ユーザーの物件探しニーズをより良く理解し、適切な物件をスマートに推薦し、効率的な物件検索を実現します。顧客向けのアシスタント「来客」は、仲介者のために、顧客とのコミュニケーション効率を向上させ、成約率を高めています。

さらに、店舗の効率向上のために、ビーストは内部管理の細分化を進め、店長の作業台やAIスマート物件推進アシスタント、オフラインの物件集中会議などのツールを活用し、物件の流通と伝達を促進しています。また、ポイント制度や地域共治の理事会などのプラットフォーム運営メカニズムを構築し、店長の成長を促し、店舗間の協力を強化しています。

第一四半期、店舗あたりのGTVと一人あたりのGTVはそれぞれ前年同期比8％と14％増加し、労働生産性と店舗効率の改善が見られます。同時に、既存店舗の離脱率は2.9％に低下し、前月比6％減、前年同期比38％減となっています。また、2024年上半期に新たにネットワークに接続された店舗の6か月留存率は94％に達しています。

次に、不動産以外の取引サービス事業について見ていきます。第一四半期の純収入は前年同期比46.2％増の約83億元で、総純収入に占める割合は35.9％に達し、第二の成長曲線としての地位を確立しています。

住宅リフォーム・インテリア事業の純収入は29億元で、22.3％増加。利益率も過去最高の32.6％に達し、前年同期比2ポイント上昇しています。

賃貸サービスの収入は第一四半期に51億元となり、93.8％の増加を記録。公開情報によると、第一四半期末時点で管理物件は50万戸超、うち「安心賃貸」の管理物件は49万戸超です。

2023年、ビーストは「一体三翼」戦略を確立しました。「一体」は新築・中古住宅の取引、「三翼」はリフォーム、賃貸、ビーストホーム事業を指します。特に、リフォーム事業は2021年に開始され、迅速に成長を遂げており、賃貸事業も強力な成長ポテンシャルを示しています。ビーストにとって、非不動産取引サービス事業は、主軸の不動産仲介以外に第二の成長曲線を切り開き、業績の弾力性を高める役割を果たしています。

既存住宅時代の到来と経営の質向上が鍵

運営効率の向上に伴い、ビーストの収益性も向上しています。公開情報によると、今年第一四半期の営業費用は42億元で、前月比31.3％減少。調整後純利益は13.93億元に達しました。

実際、数年間の調整を経て、ビーストの中古住宅と新築住宅の利益率は安定してきており、リフォーム事業の利益率向上や賃貸・ビーストホーム事業の拡大により、今後の経営の質の向上は高い確率で実現する見込みです。

ビーストの執行役員兼CFOの徐涛は、「コストと費用の合理的な管理を確保しつつ、長期的な事業の発展を引き続き支援し、『一体三翼』戦略の推進に全力を尽くす」と述べています。

今年第一四半期のビーストの現金残高は1277.3億元に達し、期初比で約12％増加。2024年の配当総額は約4億ドルと見込まれています。また、約7.16億ドルを株式買い戻しに投入し、2023年末の発行済み株式総数の約3.9％に相当する株式を買い戻し、全て消却しています。大規模な買い戻しと消却は、経営陣の将来への自信の表れであり、株主へのリターンに対する約束の履行でもあります。

業界全体を見ると、2024年9月以降、一連の政策により不動産市場は回復し、取引量や見学者数も顕著に増加しています。2025年の「底打ちと安定回復」が不動産業界の主調となる見込みです。

国内不動産仲介のリーダーであるビーストは、不動産市場の回復の恩恵を直接受けることが期待されます。さらに、都市化のペースが鈍化する中、不動産販売市場は既存住宅時代に入りつつあり、これはビーストにとって大きな追い風です。

方正証券の調査報告によると、過去4年間で全国の中古住宅の取引比率は急速に上昇し、2024年末には46％の過去最高に達しました。これは、中古住宅市場が不動産市場の重要な構成要素へと徐々に変化していることを示しています。また、開発業者の在庫圧力が高まる中、ビーストはより大きな価値を発揮できる余地があります。

今後の展望について、ビーストの共同創業者兼会長兼CEOの彭永東は、「未来を見据え、『一体三翼』戦略の下での長期的な会社の発展に自信を持ち、AIの応用に引き続き積極的に投資していく」と述べています。