出典：経済参考報 著者：梁倩 叶健3月16日、中国人民銀行上海支店は、国家金融監督管理総局上海監督局と共同で通知を発行し、2026年3月16日以降、上海市の商業用不動産（「商住両用住宅」を含む）の住宅ローンの最低頭金比率を30％未満にしないように調整しました。各金融機関は、経営状況や顧客リスクなどの要素に基づき、各ローンの具体的な頭金比率を合理的に決定する必要があります。これは上海の商業用不動産ローン政策の10年以上ぶりの初の調整であり、他の都市も追随する見込みです。今年1月、中国人民銀行と国家金融監督管理総局は、「商業用不動産の住宅ローン最低頭金比率調整に関する通知」を発表し、「商業用不動産（「商住両用住宅」を含む）の住宅ローン最低頭金比率を30％未満に調整する」とし、「都市ごとの状況に応じて、全国一律の最低頭金比率を基準に、各都市が自主的に最低頭金比率の下限を決定する」と述べました。「新政策は投資や運営の参入障壁を下げ、商業用不動産のストック資産を活性化させることを目的としています」と、上海易居不動産研究院の副院長、严跃进は述べています。この調整による負担軽減効果は非常に明確です。彼は、総額500万元の商業用不動産を例に挙げ、新政策施行前は購入者が250万元の頭金を支払う必要があったのに対し、調整後は150万元に減少し、直接的に100万元のキャッシュフロー圧力を軽減すると述べました。严跃进は、この変化により、資本門槛に制限されていた投資家の需要が効果的に解放されるとともに、現在の中古住宅取引の活況による資金流出効果も重なり、短期的には上海のコアエリアの商業・オフィスプロジェクトの相談件数が前月比で増加すると予測しています。中指研究院上海データ部の張文静は、過去数年、上海の商業およびオフィス不動産の平均賃料や賃貸率がさまざまな程度で下落し、市場の取引信頼感の低下と取引規模の縮小を招き、商業用不動産の在庫が継続的に増加していると指摘します。頭金比率を従来の50％以上から30％未満に引き下げることは、市場参入のハードルを下げ、潜在的な需要を喚起し、不動産企業の商業用不動産の早期処分を促進し、在庫圧力を緩和する狙いがあります。58安居客研究院の張波は、新政策は上海の非住宅ストックの活性化や商業ビルの更新支援策と連動し、中小投資家や専門の賃貸運営機関が商改租に参入しやすくなるとともに、不動産企業が自社所有の商業用不動産を長期賃貸アパートに改造する資金負担も軽減すると述べています。金融面からは、商業用不動産の長期賃貸やホテル式アパートなどへの転換を支援し、居住賃貸需要の増加に対応しています。長期的に上海浦東市場を注視している不動産関係者の李航も、「今回の商業用不動産の頭金比率引き下げは、ホテル式アパートの販売活性化を主に促すだろう」と述べています。「現在、商業用不動産の中で、店舗の売れ行きはやや難しいが、立地の良いホテル式アパートは、賃料収益率が3％以上に達し、魅力的だ」とし、浦東張江の販売中の商業・オフィスプロジェクトを例に挙げ、戸型によって価格は200万～300万元の範囲で、月額賃料は8500元から9000元を維持しており、新政策により、購入者の頭金は従来より約五六十万元減少し、無制限の購入制限もなく、周辺のオフィス勤務者や投資家にとって魅力的だと述べています。ただし、業界関係者は一般的に、この政策調整は市場の活性化にはつながるものの、商業用不動産市場の全面的な反転をもたらすものではないと考えています。严跃进は、「現在の不動産市場の新たな状況下では、オフィスの空室率のやや高まりや賃料の圧迫、住宅の購入制限緩和といった複合的背景の中で、政策の市場刺激効果は顕著な構造的差異を示すだろう」と述べ、「過去の‘住宅類’投機ブームを再現するのは難しい」と指摘します。「政策の目的は、商業用不動産の流動性を高め、その‘産業の担い手’や‘商業小売の担い手’としての機能を活性化させることにある」と、严跃进は述べています。低いレバレッジにより、一部の不動産を認識・改造運営能力のある機関や個人に導き、新たな消費や業態の発展を促す狙いです。特に、産業経済と商業経済の調整を経て、産業と商業の新型商業用不動産に対する新たな市場需要も生まれると見られます。張波は、北京などの一線都市も追随する可能性が高いと予測しています。彼は、「現在の不動産市場がストック時代に入る中、商業・オフィス分野のストック資産を活性化させることが政策の重要な方向性となっている」と述べています。ほかの都市も、自身の市場状況や調整目標に応じて頭金比率を調整し、さらには「増加抑制」「在庫削減」「供給最適化」などの多重目標を達成するためのより具体的な政策を打ち出す可能性が高いです。（編集：文静）
上海、商業用不動産の頭金比率を引き下げ、他の都市も追随する見込み
出典：経済参考報 著者：梁倩 叶健
3月16日、中国人民銀行上海支店は、国家金融監督管理総局上海監督局と共同で通知を発行し、2026年3月16日以降、上海市の商業用不動産（「商住両用住宅」を含む）の住宅ローンの最低頭金比率を30％未満にしないように調整しました。各金融機関は、経営状況や顧客リスクなどの要素に基づき、各ローンの具体的な頭金比率を合理的に決定する必要があります。これは上海の商業用不動産ローン政策の10年以上ぶりの初の調整であり、他の都市も追随する見込みです。
今年1月、中国人民銀行と国家金融監督管理総局は、「商業用不動産の住宅ローン最低頭金比率調整に関する通知」を発表し、「商業用不動産（「商住両用住宅」を含む）の住宅ローン最低頭金比率を30％未満に調整する」とし、「都市ごとの状況に応じて、全国一律の最低頭金比率を基準に、各都市が自主的に最低頭金比率の下限を決定する」と述べました。
「新政策は投資や運営の参入障壁を下げ、商業用不動産のストック資産を活性化させることを目的としています」と、上海易居不動産研究院の副院長、严跃进は述べています。この調整による負担軽減効果は非常に明確です。彼は、総額500万元の商業用不動産を例に挙げ、新政策施行前は購入者が250万元の頭金を支払う必要があったのに対し、調整後は150万元に減少し、直接的に100万元のキャッシュフロー圧力を軽減すると述べました。
严跃进は、この変化により、資本門槛に制限されていた投資家の需要が効果的に解放されるとともに、現在の中古住宅取引の活況による資金流出効果も重なり、短期的には上海のコアエリアの商業・オフィスプロジェクトの相談件数が前月比で増加すると予測しています。
中指研究院上海データ部の張文静は、過去数年、上海の商業およびオフィス不動産の平均賃料や賃貸率がさまざまな程度で下落し、市場の取引信頼感の低下と取引規模の縮小を招き、商業用不動産の在庫が継続的に増加していると指摘します。頭金比率を従来の50％以上から30％未満に引き下げることは、市場参入のハードルを下げ、潜在的な需要を喚起し、不動産企業の商業用不動産の早期処分を促進し、在庫圧力を緩和する狙いがあります。
58安居客研究院の張波は、新政策は上海の非住宅ストックの活性化や商業ビルの更新支援策と連動し、中小投資家や専門の賃貸運営機関が商改租に参入しやすくなるとともに、不動産企業が自社所有の商業用不動産を長期賃貸アパートに改造する資金負担も軽減すると述べています。金融面からは、商業用不動産の長期賃貸やホテル式アパートなどへの転換を支援し、居住賃貸需要の増加に対応しています。
長期的に上海浦東市場を注視している不動産関係者の李航も、「今回の商業用不動産の頭金比率引き下げは、ホテル式アパートの販売活性化を主に促すだろう」と述べています。「現在、商業用不動産の中で、店舗の売れ行きはやや難しいが、立地の良いホテル式アパートは、賃料収益率が3％以上に達し、魅力的だ」とし、浦東張江の販売中の商業・オフィスプロジェクトを例に挙げ、戸型によって価格は200万～300万元の範囲で、月額賃料は8500元から9000元を維持しており、新政策により、購入者の頭金は従来より約五六十万元減少し、無制限の購入制限もなく、周辺のオフィス勤務者や投資家にとって魅力的だと述べています。
ただし、業界関係者は一般的に、この政策調整は市場の活性化にはつながるものの、商業用不動産市場の全面的な反転をもたらすものではないと考えています。严跃进は、「現在の不動産市場の新たな状況下では、オフィスの空室率のやや高まりや賃料の圧迫、住宅の購入制限緩和といった複合的背景の中で、政策の市場刺激効果は顕著な構造的差異を示すだろう」と述べ、「過去の‘住宅類’投機ブームを再現するのは難しい」と指摘します。
「政策の目的は、商業用不動産の流動性を高め、その‘産業の担い手’や‘商業小売の担い手’としての機能を活性化させることにある」と、严跃进は述べています。低いレバレッジにより、一部の不動産を認識・改造運営能力のある機関や個人に導き、新たな消費や業態の発展を促す狙いです。特に、産業経済と商業経済の調整を経て、産業と商業の新型商業用不動産に対する新たな市場需要も生まれると見られます。
張波は、北京などの一線都市も追随する可能性が高いと予測しています。彼は、「現在の不動産市場がストック時代に入る中、商業・オフィス分野のストック資産を活性化させることが政策の重要な方向性となっている」と述べています。ほかの都市も、自身の市場状況や調整目標に応じて頭金比率を調整し、さらには「増加抑制」「在庫削減」「供給最適化」などの多重目標を達成するためのより具体的な政策を打ち出す可能性が高いです。
（編集：文静）