証券时报記者 王蕊上海証券取引所と深セン証券取引所の情報によると、3月18日現在、合計11の公募資産運用機関が15件の商業不動産REIT（不動産投資信託）の登録申請を提出しており、3月に新たに申請された3件を除き、残りの12件はフィードバックまたは照会段階に入っている。2025年最終日、中国証券監督管理委員会は「商業不動産投資信託の試験導入に関する公告」を発表した。わずか2ヶ月半で、商業不動産REITの申請件数は15件に達し、募集規模は合計で460億元を超える見込みで、平均的な1件あたりの募集資金は約30.71億元となっている。申請済みの製品を見ると、募集規模が40億元以上と予想されるものは6件ある。その中で、中金唯品会封閉式商業不動産証券投資基金は74.7億元の募集を見込んでおり、最大規模となっている。国泰海通砂之船封閉式商業不動産証券投資基金と光大保德信光大安石封閉式商業不動産証券投資基金は、それぞれ50.64億元と49.05億元の募集を予定している。証券时报記者は複数の証券会社資産運用機関から、現在の低金利市場環境下でREITが公募資産運用機関にとって非貨幣管理規模を拡大する重要な手段となっていることを聞き取った。1件あたり30億元の規模で計算すると、3〜4件の新規発行だけで百億元を突破できる見込みだ。長期的なストックの拡大とともに、今後の成長余地は非常に大きい。既に申請された商業不動産REITのプロジェクトを見ると、基礎資産は主に上海、深圳、広州などの一線都市や、合肥、西安などの発展潜在力の高い二線都市に集中している。試験導入の範囲には、商業複合施設、商業小売、オフィスビル、ホテルなどの伝統的な商業不動産タイプも含まれる。原始的な権益者は国有企業と民間企業の両方がおり、資産源も多様化している。申万宏源のアナリスト彭文玉は、インフラREITと比較して、商業不動産REITは資産タイプの市場化が高く、発行主体も多様化（民間、外資、住宅企業などの比率が高い）、審査プロセスもより簡潔かつ効率的で、基礎資産のパフォーマンス弾力性も高く、株式性も強い特徴があると指摘している。商業不動産REITの導入に伴い、公募REIT市場の資産構造はより多様になり、評価エコシステムの再構築や市場容量の拡大が期待される。特に注目すべきは、前述の12件の製品の平均フィードバック完了までに28.5日しかかかっておらず、華泰紫金華住安住REITの受理後わずか22日で照会を完了したことから、規制当局の審査と対応の効率が高いことが示されている。華源証券の固收（債券）首席アナリスト廖志明のチームは、現行のフィードバック内容に基づき、規制当局の関心は主に4つの側面に集中していると述べている。すなわち、不動産の適法性（手続きの完備性、土地用途の適法性、運営資格の完備性など）、資産の完全性（プールに入る資産範囲や共用資産の状況）、プロジェクトの収益状況（運営モデルや競争力の補足披露、賃貸契約の集中満期や関連取引のリスクの追加検証）、および評価の妥当性（長期成長率や予測期間内の賃貸率の慎重な評価）である。実際、取引所の迅速な推進に加え、中国証券監督管理委員会や各地の証券監督局も熱心に研修会を開催し、企業や金融機関、政府部門などに商業不動産REITの新たな発展機会を積極的に掴むよう指導している。3月13日には、中国証券監督管理委員会が2026年度の博士後期課程採用公告を発表し、「REITs市場体系構築研究」を参考研究分野として特に挙げている。同じく3月13日、四川証券監督局は、上海証券取引所、深セン証券取引所、省委金融辦と連携し、「四川省商業不動産REIT試点推進作業会議」を開催し、資産の底層調査や商業不動産REITプロジェクトの段階的育成と申請の再動員・再配置を行った。また、企業からのプロジェクト推進の難点や痛点に対して、「一題一答」の方式で個別案件の推進を行っている。
商業不動産REITsの申請が加速、平均で29日未満でフィードバックを完了
証券时报記者 王蕊
上海証券取引所と深セン証券取引所の情報によると、3月18日現在、合計11の公募資産運用機関が15件の商業不動産REIT（不動産投資信託）の登録申請を提出しており、3月に新たに申請された3件を除き、残りの12件はフィードバックまたは照会段階に入っている。
2025年最終日、中国証券監督管理委員会は「商業不動産投資信託の試験導入に関する公告」を発表した。わずか2ヶ月半で、商業不動産REITの申請件数は15件に達し、募集規模は合計で460億元を超える見込みで、平均的な1件あたりの募集資金は約30.71億元となっている。
申請済みの製品を見ると、募集規模が40億元以上と予想されるものは6件ある。その中で、中金唯品会封閉式商業不動産証券投資基金は74.7億元の募集を見込んでおり、最大規模となっている。国泰海通砂之船封閉式商業不動産証券投資基金と光大保德信光大安石封閉式商業不動産証券投資基金は、それぞれ50.64億元と49.05億元の募集を予定している。
証券时报記者は複数の証券会社資産運用機関から、現在の低金利市場環境下でREITが公募資産運用機関にとって非貨幣管理規模を拡大する重要な手段となっていることを聞き取った。1件あたり30億元の規模で計算すると、3〜4件の新規発行だけで百億元を突破できる見込みだ。長期的なストックの拡大とともに、今後の成長余地は非常に大きい。
既に申請された商業不動産REITのプロジェクトを見ると、基礎資産は主に上海、深圳、広州などの一線都市や、合肥、西安などの発展潜在力の高い二線都市に集中している。試験導入の範囲には、商業複合施設、商業小売、オフィスビル、ホテルなどの伝統的な商業不動産タイプも含まれる。原始的な権益者は国有企業と民間企業の両方がおり、資産源も多様化している。
申万宏源のアナリスト彭文玉は、インフラREITと比較して、商業不動産REITは資産タイプの市場化が高く、発行主体も多様化（民間、外資、住宅企業などの比率が高い）、審査プロセスもより簡潔かつ効率的で、基礎資産のパフォーマンス弾力性も高く、株式性も強い特徴があると指摘している。商業不動産REITの導入に伴い、公募REIT市場の資産構造はより多様になり、評価エコシステムの再構築や市場容量の拡大が期待される。
特に注目すべきは、前述の12件の製品の平均フィードバック完了までに28.5日しかかかっておらず、華泰紫金華住安住REITの受理後わずか22日で照会を完了したことから、規制当局の審査と対応の効率が高いことが示されている。
華源証券の固收（債券）首席アナリスト廖志明のチームは、現行のフィードバック内容に基づき、規制当局の関心は主に4つの側面に集中していると述べている。すなわち、不動産の適法性（手続きの完備性、土地用途の適法性、運営資格の完備性など）、資産の完全性（プールに入る資産範囲や共用資産の状況）、プロジェクトの収益状況（運営モデルや競争力の補足披露、賃貸契約の集中満期や関連取引のリスクの追加検証）、および評価の妥当性（長期成長率や予測期間内の賃貸率の慎重な評価）である。
実際、取引所の迅速な推進に加え、中国証券監督管理委員会や各地の証券監督局も熱心に研修会を開催し、企業や金融機関、政府部門などに商業不動産REITの新たな発展機会を積極的に掴むよう指導している。3月13日には、中国証券監督管理委員会が2026年度の博士後期課程採用公告を発表し、「REITs市場体系構築研究」を参考研究分野として特に挙げている。
同じく3月13日、四川証券監督局は、上海証券取引所、深セン証券取引所、省委金融辦と連携し、「四川省商業不動産REIT試点推進作業会議」を開催し、資産の底層調査や商業不動産REITプロジェクトの段階的育成と申請の再動員・再配置を行った。また、企業からのプロジェクト推進の難点や痛点に対して、「一題一答」の方式で個別案件の推進を行っている。