AI・新しい土地供給モデルは都市の変革をどのように促進するのか？
中央放送電視台中国の声によると、北京3月16日の報道：「今後、商品住宅の供給は新たに行わない」？この数日、住宅市場に関心のある人々はこのような「政策解釈」を目にしたことがあるでしょう。そして、それは最近発行された二つの部門の「38号文」に由来すると言われています。この解釈を引き起こしたのは、主にこの文書の一節、「新たな建設用地は、重要なプロジェクトや民生事業の発展を優先的に保障し、原則として商業用不動産の開発には使わない」という部分です。
実際には、この解釈は誤りです。これは「木だけを見て森を見ていない」だけでなく、新たな建設用地と不動産用地の関係を誤解しています。3月16日に自然資源部は記者会見を開き、この文書の公式解釈を行いました。それは、「自然資源要素保障のさらなる強化に関する通知」（自然資発〔2026〕38号、以下「38号文」）と呼ばれ、13の政策措置を通じて各分野の高品質な発展を支援しています。注目の「38号文」が何を述べているのか、その内容は？
2月末、広東省広州市天河区の黄埔大道南側、馬場路東側の土地の北側の馬場地块が成功裏に売却され、多くの注目を集めました。243回の競売と約9時間にわたる激しい価格競争の末、総額236億元で落札され、プレミアム率は26％超となりました。広東省住宅政策研究センターの李宇嘉主任研究員は、その理由について、これは長年にわたり広州で最もコアで規模が大きく、多様な業態を持つ土地の売却であり、その価値は立地だけでなく、希少性、計画の位置付け、都市機能の重なりにあると観察しています。
李宇嘉は述べています。「広州は昨年末にこの土地のコントロール計画を発表し、計画によると、この土地は『スーパー都市緑の連鎖＋市民文化スポーツホール＋高級消費中心』として位置付けられ、『北商、南事務、西文化、東居』の機能配置の枠組みを構築しています。この土地は長年非効率な状態にありましたが、今活性化され、市場から大きな反響を得ていることから、より良いインフラを持ち、コアな土地の重要性が伺えます。過去十数年、各都市は大量の不動産用地を供給してきましたが、多くの土地は未開発または遊休状態です。国家は商業用不動産開発に新たな建設用地を供給することを制限していますが、これは本質的に既存の土地を活性化し、より良いインフラを持つコアな土地を活用し、消費者に提供するための措置です。」
李宇嘉が述べる「新たな建設用地を商業用不動産に使わない」制限は、自然資源部と国家林草局が最近発行した「自然資源要素保障のさらなる強化に関する通知」（自然資発〔2026〕38号）に由来します。一部のネット上のブロガーはこれを根拠に、「今後、商品住宅の供給は行わない」と断定していますが、これは完全な誤解です。3月16日の記者会見で、自然資源部の自然資源開発利用司司長の孔維東は、都市建設用地には、徴収や用途変更によって形成された新たな建設用地だけでなく、旧市街の改造、低効率土地の再開発、遊休土地の回収・買収などによる既存の建設用地も含まれると説明しました。商品住宅のための土地は主に既存の建設用地から供給されるのです。
孔維東は述べています。「土地供給は不動産市場の安定と健全な発展にとって重要な要素です。市場の供求関係に大きな変化があった新しい状況を踏まえ、文書では原則として新たな建設用地は商業用不動産に使わないと明記していますが、これは『不動産用地の供給を止める』ことを意味しません。むしろ、既存の資源を有効に活用し、『精密供給と優先供給』を行い、都市ごとの状況に応じて土地供給のリズムとタイミングを調整し、立地条件が良く、インフラが整った地域を優先的に配置し、企業が土地を確保し、良い住宅を建てることを促進します。これにより、都市の機能を絶えず改善し、市民の生活の質を向上させるのです。例えば、最近いくつかの都市では、遊休土地を成熟したインフラを備え、居住・就業に適した優良地に変え、市場で高く評価されています。」
さらに重要なのは、通知が革新的に提案した「既存の土地をコントロールし、新たな増加を抑制する」土地供給モデルです。各省（区、市）は、新たな建設用地と既存の土地の活用を連動させるメカニズムを確立し、年間の新規都市・農村建設用地の面積は、基本的に既存土地の活用面積を超えないようにする必要があります。孔維東はこの措置について、「国家の『増加を最適化し、既存を活性化する』要求を効果的に実現できるものであり、既存と新規の建設用地を総合的に調整し、都市更新や内包的発展を促進する重要な手段です。高品質な住環境の創造や民生福祉の向上にも寄与します」と述べています。
孔維東は、「現在、我が国の都市化は急速な成長期から安定成長期へと移行しています。都市の発展は大規模な新規拡張から、既存の空間の質を高める段階へと変わっています。土地の一寸一寸を有効に使うことが求められ、エネルギー、交通、水利などの個別のプロジェクトを除き、年間の新規建設用地は既存土地の活用面積を超えないことになっています。要は、『一畝を活用すれば一畝を新たに追加できる』ということです。既存と新規の土地を良好に連携させることで、都市の無秩序な拡大や『タコ足式』の発展を防ぎ、都市の発展を新たな土地の依存から既存空間の活性化へと転換させるのです。」
既存の土地と新規の土地の調整、内包的発展の促進に加え、通知はまた、ヨットや海釣りなどの海洋新興産業の支援策も提案しています。自然資源部の海域・島嶼管理司司長の許国棟は、住民の消費水準の向上に伴い、ヨットや海釣りなどのレジャー活動が急速に発展していると述べ、沿岸都市のヨットマリーナや泊地の不足といった客観的な問題を解決し、クルーズや海釣りを新たな文化・観光のトレンドにするために、公共のマリーナや泊地のインフラ整備を積極的に支援すると述べました。
許国棟は、「適切な土地・海・島の利用と沿岸線の使用需要を保障し、地方が国土空間計画と連携してヨットや海釣りのインフラ整備を最適化できるよう支援します。申請手続きの簡素化も進め、停泊用のヨットの管理や取引制度の探索も推進します。これにより、ヨットの停泊が駐車のように便利になり、海釣りやクルーズが人々の生活に根付くことを期待しています。将来的には、クルーズやヨット、海釣りを楽しみながら、山と海の絶景を満喫し、家族や友人と素晴らしい時間を過ごすことができるでしょう。」
森林や草原のレクリエーション、キャンプ体験、科学教育などの活動も近年人気を集めています。国家林草局森林資源管理司副司長の張敏は、これらの緑豊かで民衆に優しい産業のための土地需要を十分に考慮し、全社会での自然と生活の調和を促進すると述べました。
張敏は、「重要なプロジェクトの林草要素保障を全力で行うとともに、林草分野の政策や基準と連携し、森林や草原のレクリエーション、キャンプ、科学教育などのための小規模な民間施設の整備を支援します。これらは林業・草原の直結施設と一体的に整備され、森林地や草地の複合利用を促進します。政府の今年の作業報告では、『アウトドア運動の積極的な推進』『サービス消費の質向上と民衆の福祉向上』などの方針も示されており、林草政策を十分に活用し、農業・文化・観光の融合を支援し、人々が自然に親しみ、休暇やレクリエーションを楽しむための生活の質を向上させ、『家の近くの緑と青い山水』を実感できる民生福祉に変えていきます。」
また、イノベーションをリードし、現代化インフラ体系を構築し、都市と農村の融合を促進し、民生の保障と改善、グリーン・低炭素への転換、重点分野の安全保障を推進するため、「第十五次五カ年計画」には6つの分野で109の重要プロジェクトが掲げられています。これらの多くは新たな空間需要を伴うものであり、自然資源部の国土空間用途管理司司長の劉彦は、自然資源要素の配分効率を高めるために、土地・海・林・草の連動した承認制度を整備し、重要なプロジェクトの早期実現を支援すると述べました。
劉彦は、「プロジェクトの建設者の視点から見ると、通知の内容はコスト削減や効率向上、サービス向上に非常に役立ちます。部の権限内の土地の事前審査や先行利用のプロジェクトは、各省の自然資源主管部門に委託し、部は『一張図』を通じて監督を強化します。土地・林・草・海の要素の連動承認を情報化手段で実現し、部門間の連携を並列承認に変え、企業や市民の手間を減らします。承認の階層を減らし、効率を高め、手続きや資料を簡素化することで、企業や市民の時間コストを削減します。『多論合一』や土地収用の一括開発計画の取消などにより、土地費用も直接削減されます。」
第20回党の中央委員会第4回全体会議では、「各種要素資源の効率的な配分を促進する」ことが提言されました。自然資源は発展の基盤であり、民生の要です。経済社会の高品質な発展と人民生活の改善には、自然資源の要素保障が不可欠です。劉彦は、「今回の通知は、国土空間の配置最適化、自然資源要素の配分効率の向上、鉱産資源の開発利用の保障、既存と新規の調整による内包的発展の促進、陸海の合理的利用を含む13の政策措置を網羅しています。これは、各地の課題や難点を解決するだけでなく、『一件の事を解決する』から『一類の事を良く行う』へと進むための『指南針』であり、経済社会の高品質な発展を支える要素保障の『施工図』でもあります」と述べました。
劉彦は、「この通知には三つの特徴があります。一つは、国土空間計画の調整と連携の役割を強調していること。二つは、内包的高品質発展を重視し、単にスピードや効率だけを追求せず、資源の節約と集約利用を促進し、既存資源を多用し、新規資源の使用を抑えること。三つは、自然資源管理と国土空間計画を『一張図』の理念の下で一体化していることです。今年は『第十五次五カ年計画』のスタートの年であり、この通知の目的は、より科学的で合理的な計画と、より効率的な協調管理、経済社会の発展規律に適した理念と、実効性のある措置を用いて、真の問題を解決し、自然資源の要素保障をより良く行い、経済社会の高品質な発展を支えることにあります。
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2つの部門が共同で「要素保障」の新政策を打ち出し、13の政策措置が各分野の高品質な発展をどのように支えるのか？
AI・新しい土地供給モデルは都市の変革をどのように促進するのか？
中央放送電視台中国の声によると、北京3月16日の報道：「今後、商品住宅の供給は新たに行わない」？この数日、住宅市場に関心のある人々はこのような「政策解釈」を目にしたことがあるでしょう。そして、それは最近発行された二つの部門の「38号文」に由来すると言われています。この解釈を引き起こしたのは、主にこの文書の一節、「新たな建設用地は、重要なプロジェクトや民生事業の発展を優先的に保障し、原則として商業用不動産の開発には使わない」という部分です。
実際には、この解釈は誤りです。これは「木だけを見て森を見ていない」だけでなく、新たな建設用地と不動産用地の関係を誤解しています。3月16日に自然資源部は記者会見を開き、この文書の公式解釈を行いました。それは、「自然資源要素保障のさらなる強化に関する通知」（自然資発〔2026〕38号、以下「38号文」）と呼ばれ、13の政策措置を通じて各分野の高品質な発展を支援しています。注目の「38号文」が何を述べているのか、その内容は？
2月末、広東省広州市天河区の黄埔大道南側、馬場路東側の土地の北側の馬場地块が成功裏に売却され、多くの注目を集めました。243回の競売と約9時間にわたる激しい価格競争の末、総額236億元で落札され、プレミアム率は26％超となりました。広東省住宅政策研究センターの李宇嘉主任研究員は、その理由について、これは長年にわたり広州で最もコアで規模が大きく、多様な業態を持つ土地の売却であり、その価値は立地だけでなく、希少性、計画の位置付け、都市機能の重なりにあると観察しています。
李宇嘉は述べています。「広州は昨年末にこの土地のコントロール計画を発表し、計画によると、この土地は『スーパー都市緑の連鎖＋市民文化スポーツホール＋高級消費中心』として位置付けられ、『北商、南事務、西文化、東居』の機能配置の枠組みを構築しています。この土地は長年非効率な状態にありましたが、今活性化され、市場から大きな反響を得ていることから、より良いインフラを持ち、コアな土地の重要性が伺えます。過去十数年、各都市は大量の不動産用地を供給してきましたが、多くの土地は未開発または遊休状態です。国家は商業用不動産開発に新たな建設用地を供給することを制限していますが、これは本質的に既存の土地を活性化し、より良いインフラを持つコアな土地を活用し、消費者に提供するための措置です。」
李宇嘉が述べる「新たな建設用地を商業用不動産に使わない」制限は、自然資源部と国家林草局が最近発行した「自然資源要素保障のさらなる強化に関する通知」（自然資発〔2026〕38号）に由来します。一部のネット上のブロガーはこれを根拠に、「今後、商品住宅の供給は行わない」と断定していますが、これは完全な誤解です。3月16日の記者会見で、自然資源部の自然資源開発利用司司長の孔維東は、都市建設用地には、徴収や用途変更によって形成された新たな建設用地だけでなく、旧市街の改造、低効率土地の再開発、遊休土地の回収・買収などによる既存の建設用地も含まれると説明しました。商品住宅のための土地は主に既存の建設用地から供給されるのです。
孔維東は述べています。「土地供給は不動産市場の安定と健全な発展にとって重要な要素です。市場の供求関係に大きな変化があった新しい状況を踏まえ、文書では原則として新たな建設用地は商業用不動産に使わないと明記していますが、これは『不動産用地の供給を止める』ことを意味しません。むしろ、既存の資源を有効に活用し、『精密供給と優先供給』を行い、都市ごとの状況に応じて土地供給のリズムとタイミングを調整し、立地条件が良く、インフラが整った地域を優先的に配置し、企業が土地を確保し、良い住宅を建てることを促進します。これにより、都市の機能を絶えず改善し、市民の生活の質を向上させるのです。例えば、最近いくつかの都市では、遊休土地を成熟したインフラを備え、居住・就業に適した優良地に変え、市場で高く評価されています。」
さらに重要なのは、通知が革新的に提案した「既存の土地をコントロールし、新たな増加を抑制する」土地供給モデルです。各省（区、市）は、新たな建設用地と既存の土地の活用を連動させるメカニズムを確立し、年間の新規都市・農村建設用地の面積は、基本的に既存土地の活用面積を超えないようにする必要があります。孔維東はこの措置について、「国家の『増加を最適化し、既存を活性化する』要求を効果的に実現できるものであり、既存と新規の建設用地を総合的に調整し、都市更新や内包的発展を促進する重要な手段です。高品質な住環境の創造や民生福祉の向上にも寄与します」と述べています。
孔維東は、「現在、我が国の都市化は急速な成長期から安定成長期へと移行しています。都市の発展は大規模な新規拡張から、既存の空間の質を高める段階へと変わっています。土地の一寸一寸を有効に使うことが求められ、エネルギー、交通、水利などの個別のプロジェクトを除き、年間の新規建設用地は既存土地の活用面積を超えないことになっています。要は、『一畝を活用すれば一畝を新たに追加できる』ということです。既存と新規の土地を良好に連携させることで、都市の無秩序な拡大や『タコ足式』の発展を防ぎ、都市の発展を新たな土地の依存から既存空間の活性化へと転換させるのです。」
既存の土地と新規の土地の調整、内包的発展の促進に加え、通知はまた、ヨットや海釣りなどの海洋新興産業の支援策も提案しています。自然資源部の海域・島嶼管理司司長の許国棟は、住民の消費水準の向上に伴い、ヨットや海釣りなどのレジャー活動が急速に発展していると述べ、沿岸都市のヨットマリーナや泊地の不足といった客観的な問題を解決し、クルーズや海釣りを新たな文化・観光のトレンドにするために、公共のマリーナや泊地のインフラ整備を積極的に支援すると述べました。
許国棟は、「適切な土地・海・島の利用と沿岸線の使用需要を保障し、地方が国土空間計画と連携してヨットや海釣りのインフラ整備を最適化できるよう支援します。申請手続きの簡素化も進め、停泊用のヨットの管理や取引制度の探索も推進します。これにより、ヨットの停泊が駐車のように便利になり、海釣りやクルーズが人々の生活に根付くことを期待しています。将来的には、クルーズやヨット、海釣りを楽しみながら、山と海の絶景を満喫し、家族や友人と素晴らしい時間を過ごすことができるでしょう。」
森林や草原のレクリエーション、キャンプ体験、科学教育などの活動も近年人気を集めています。国家林草局森林資源管理司副司長の張敏は、これらの緑豊かで民衆に優しい産業のための土地需要を十分に考慮し、全社会での自然と生活の調和を促進すると述べました。
張敏は、「重要なプロジェクトの林草要素保障を全力で行うとともに、林草分野の政策や基準と連携し、森林や草原のレクリエーション、キャンプ、科学教育などのための小規模な民間施設の整備を支援します。これらは林業・草原の直結施設と一体的に整備され、森林地や草地の複合利用を促進します。政府の今年の作業報告では、『アウトドア運動の積極的な推進』『サービス消費の質向上と民衆の福祉向上』などの方針も示されており、林草政策を十分に活用し、農業・文化・観光の融合を支援し、人々が自然に親しみ、休暇やレクリエーションを楽しむための生活の質を向上させ、『家の近くの緑と青い山水』を実感できる民生福祉に変えていきます。」
また、イノベーションをリードし、現代化インフラ体系を構築し、都市と農村の融合を促進し、民生の保障と改善、グリーン・低炭素への転換、重点分野の安全保障を推進するため、「第十五次五カ年計画」には6つの分野で109の重要プロジェクトが掲げられています。これらの多くは新たな空間需要を伴うものであり、自然資源部の国土空間用途管理司司長の劉彦は、自然資源要素の配分効率を高めるために、土地・海・林・草の連動した承認制度を整備し、重要なプロジェクトの早期実現を支援すると述べました。
劉彦は、「プロジェクトの建設者の視点から見ると、通知の内容はコスト削減や効率向上、サービス向上に非常に役立ちます。部の権限内の土地の事前審査や先行利用のプロジェクトは、各省の自然資源主管部門に委託し、部は『一張図』を通じて監督を強化します。土地・林・草・海の要素の連動承認を情報化手段で実現し、部門間の連携を並列承認に変え、企業や市民の手間を減らします。承認の階層を減らし、効率を高め、手続きや資料を簡素化することで、企業や市民の時間コストを削減します。『多論合一』や土地収用の一括開発計画の取消などにより、土地費用も直接削減されます。」
第20回党の中央委員会第4回全体会議では、「各種要素資源の効率的な配分を促進する」ことが提言されました。自然資源は発展の基盤であり、民生の要です。経済社会の高品質な発展と人民生活の改善には、自然資源の要素保障が不可欠です。劉彦は、「今回の通知は、国土空間の配置最適化、自然資源要素の配分効率の向上、鉱産資源の開発利用の保障、既存と新規の調整による内包的発展の促進、陸海の合理的利用を含む13の政策措置を網羅しています。これは、各地の課題や難点を解決するだけでなく、『一件の事を解決する』から『一類の事を良く行う』へと進むための『指南針』であり、経済社会の高品質な発展を支える要素保障の『施工図』でもあります」と述べました。
劉彦は、「この通知には三つの特徴があります。一つは、国土空間計画の調整と連携の役割を強調していること。二つは、内包的高品質発展を重視し、単にスピードや効率だけを追求せず、資源の節約と集約利用を促進し、既存資源を多用し、新規資源の使用を抑えること。三つは、自然資源管理と国土空間計画を『一張図』の理念の下で一体化していることです。今年は『第十五次五カ年計画』のスタートの年であり、この通知の目的は、より科学的で合理的な計画と、より効率的な協調管理、経済社会の発展規律に適した理念と、実効性のある措置を用いて、真の問題を解決し、自然資源の要素保障をより良く行い、経済社会の高品質な発展を支えることにあります。