見解直撃｜万物云の断捨離と突围戦

观点网 3月20日、万物云は2025年度の業績報告会を開催し、出席した幹部には万物云の董事長兼執行董事・総経理の朱保全、副董事長兼執行董事・最高執行責任者の何曙華、副総経理・資産運営センター長の葉菲、財務責任者の王緒斌、取締役会秘書の黄旻が含まれる。

朱保全は、業績会の冒頭で、2025年の業界は引き続きデベロッパーの影響を受けていると述べた。過去3年間、すべての不動産開発関連の不動産企業の関連事業は継続的に縮小しており、その影響は一部の企業の財務諸表にも反映されている。

观点新媒体によると、業績を見ると、関連当事者の影響を除外した場合、万物云の成績は優等生と呼べるものであり、同社の戦略が正しいことを証明している。

依然として「断捨離」

2025年、万物云の営業収入は372.7億元（人民元）、前年比2.7％増加。粗利益は45.6億元、年間利益は約7.72億元、親会社所有者に帰属する純利益は約6.95億元。

事業面から分析すると、コミュニティ空間の居住・消費サービスの年間収入は232.34億元で、前年比10.8％増加し、総収入の62.3％を占めている。これは前年比4.5ポイントの増加であり、同社の最大の収入源である。

商業企業と都市空間の総合サービスの年間収入は117.91億元、総収入の31.7％を占める。AIoTおよびBPaaSソリューションの総合サービスの収入は22.47億元、総収入の6.0％。

市場拡大に関して、万物云は非常に好調であり、年間で362の住宅不動産サービスプロジェクトを新規獲得し、そのうち247のプロジェクトは既存市場で獲得したものであり、新規契約の年次飽和収入は前年比21.1％増加した。その中で、「弾性価格設定」モデルを通じて51の住宅不動産サービスプロジェクトを獲得し、既存市場拡大プロジェクトの約2割を占めている。

したがって、万物云は期間内に住宅不動産サービスの収入209.26億元を達成し、前年比8.9％増加した。期末時点で管理中のプロジェクト数は4638件に達し、市場化拡大の効果は顕著である。

データによると、同社の住宅不動産サービス部門の粗利益率は11.7％である。

最高執行責任者の何曙華はこれについて説明した。コスト面から分析すると、蝶城戦略の継続的推進により、同社のプロジェクト運営コストは2024年とほぼ同水準であり、そのため粗利益率の変動は主に収入側によるものである。

何曙華は、空室率の上昇と不動産料金の値下げの影響により、一部の所有者の支払い意欲が低下し、直接的に徴収率に悪影響を及ぼしていると指摘した。一方、新規獲得プロジェクトには登り坂期間が存在し、既存の競争市場から流出したプロジェクトの多くは完璧ではないため、引き継ぎ初期には追加投資が必要となり、そのため前期の毛利率は低めに推移し、運営が安定すれば徐々に回復していく。

親会社の事業からの断捨離に関して、万物云は再び大きな一歩を踏み出した。

データによると、2025年の継続的な関連取引の収入は224億元で、前年比で120億元減少し、総収入に占める割合はさらに3.5ポイント低下し6％となった。事業の独立性は一層高まっている。

これについて、財務責任者の王緒斌は、これは同社の自主的な管理の結果であり、短期的には一定の圧力を伴うが、関連当事者の事業縮小により収入と毛利も相応に減少する。しかし、長期的には、これは収入構造の最適化、経営の質の向上、事業の独立性強化に不可欠な道であると述べた。

また、王緒斌は、既存の関連当事者の売掛金については、リスク管理と現金回収を最優先していると指摘した。関連当事者の売掛金に関して、年間を通じて回収作業を継続し、現金回収、債権債務相殺、資産差し押さえなど多様な方法を駆使して、年間で28.5億元の多チャネル回収を実現した。年末時点で、関連当事者の売掛金残高は前年比で3.82億元減少し、15.6％の減少率となった。さらに、期後に4.78億元の回収を行った。

「2026年については、引き続き関連取引はさらに減少する見込みだ。」

朱保全が述べたように、関連事業の影響は今日においても財務諸表に反映され続けている。

2025年、万物云は関連当事者の未払金に対して7.4億元の減損処理をさらに行い、空室物件による高額コストと相まって、期中の純利益は前年比で減少した。

王緒斌はまた、同社の真の基盤は、市場化された非関連事業から次第に明確になってきていると述べた。2025年、非デベロッパー事業の収入は347.2億元で、前年比8.4％増加。毛利は38.9億元で、1.4億元の増加となった。

デベロッパー関連事業を除くと、売上高は前年比8.4％増、コア純利益は11.1％増となる。

「戦国時代」突破戦

現在の不動産業界の競争について、朱保全は、市場はまさに「戦国時代」にあると考えている。

その根拠は、過去5年間にわたり、多くの不動産企業が市場に参入し、非常に激しい競争が形成されたことにある。全体の趨勢としては、優良なターゲットの競争は白熱化しており、規模の大きい不動産企業の集中度は加速して高まっている。

朱保全は、将来的には業界の企業数は10万規模から1万規模に絞り込まれると予測している。「もちろん、集中の過程で小規模企業が完全に消えるわけではない。業界には小さくても優れた企業が存在し続けるだろう。そして、集中の流れの中で生き残った企業は、将来的に倍増規模の成長を遂げることになるだろう。」

朱保全は、過去3年間の不動産開発業界の核心的な任務は「竣工保証」だったと述べており、現在はほぼ終了段階にあると考えている。彼は、デベロッパーも不動産企業も、現在「空室解消」の課題に直面しており、これをうまく解決できなければ、新たなリスクの波が生じる可能性があると指摘した。

空室物件の処理や空室物件の管理費支払い問題について、朱保全は、同社は「デベロッパーの売却支援・賃貸支援」の取り組みを開始したと述べた。

2025年末までに、万物云は690の蝶城の基盤構築を累計で完了し、管理中のプロジェクトの約半数をカバーしている。高濃度の蝶城基盤の上に、同社の事業は従来の不動産取引から、資産の全ライフサイクルにわたる価値維持・増価サービスへとさらに拡大している。

朱保全は、賃貸や売買などの周期的事業において、同社は優位都市に焦点を当て、地域の効率性を深耕し、市場占有率を継続的に向上させていると述べた。子会社の朴邻は、2025年の中古住宅取引市場において、主要10都市の市場占有率はすべて15％を突破し、鄭州では47％に達している。成都、武漢、煙台の3大都市では30％超を記録している。

さらに、住宅修繕事業は2025年に前年比67.1％増収し、研選家の自営リフォーム事業の新規契約額も26.6％増加した。

基本盤の強化と並行して、灵石を活用し、万物云はエネルギー管理などの新たな成長曲線を開拓している。エネルギーのスマート管理、精密調整、省エネ技術の改造、光・蓄電・微電網などのコア能力を構築し、AIアルゴリズムとIoTの連携により、エネルギー効率のリアルタイム監視からL3レベルの自律知能制御までを実現している。

資産運営センター長の葉菲は、現在万物云は全国66都市、783プロジェクトにおいて932台の灵石を導入していると共有した。「万物云にとって、貸し出しているのは単なるエッジサーバーだけでなく、その上を走る運用プロセスそのものである。この方式により、顧客の業務フローを継続的に最適化し、一回きりの売買を持続的な増収に変えることができる。」

葉菲はまた、住宅地、工業団地、市街地（公園）、ホテル、チェーン（商業）、病院などの標準的なシナリオにおいて、灵石の市場反応は非常に良好であると述べた。

今後の業績見通しについて、朱保全は、さまざまな不確定要素、特に関連当事者の影響を受けやすいと述べた。

取締役会秘書の黄旻は補足し、今後もマクロ経済環境や業界サイクルの影響を受け続けるとし、2026年中期の業績には一定の変動が見込まれると予測した。「しかし、皆さまご安心ください。私たちの年間の主要目標は非常に明確であり、全体的な安定を目指して外部リスクに対するヘッジをしっかり行っていきます。」

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