观点网 3月17日、招商局商業房托は2025年通年の業績公告を公開しました。背景として、2025年の商業不動産市場は依然として荒波の中にあり、特にオフィス賃貸市場は全体的に空室率と賃料の圧迫に直面し、継続的に高い供給量による競争の影響もあります。これは資産の質、管理能力、さらには戦略的な堅持力に対する全面的な試練です。業績に反映すると、招商局商業房托の2025年度総収益は4億3200万人民元、純物業収入は3億70万人民元、可配分収入は9629.8万人民元です。期間中、同社は引き続き100％の配当比率を維持し、各基金単位あたり0.0968港ドルを配当しました。具体的には、招商局商業房托の基礎資産は、深圳と北京のコアエリアに焦点を当てた5つのオフィスビルと1つの小売物件で構成されています。期末時点で、基金の物件ポートフォリオ全体の稼働率は80.8％を維持しています。その中で特に目立つのは、深圳の蛇口に位置する一級オフィスビル「新時代広場」で、年度末に複数の優良テナントと契約を締結したことにより、稼働率は中間期比で9.7ポイント上昇し66.1％となっています。小売物件の深圳招商花園城の逆境における成長は、この業績報告の中で最も輝かしいハイライトです。期間中、同物件の稼働率は96.5％に上昇し、年間賃料収入は8851万人民元に達し、前年比10.1％増加しました。これは、消費回復の波の中での強い生命力を証明しています。**事業構造**収益面はマクロ経済の圧力に直面していますが、バランスシートの健全性と資金調達コストのコントロール能力が、招商局商業房托の市場変動に対する最も重要な防御となっています。財務報告によると、2025年12月末時点で、招商局商業房托の総借入金は410.8億人民元に達し、負債比率は42.3％と堅実な水準を維持し、香港の不動産投資信託基金の規定する50％の上限を下回っています。期末時点で、負債総額（基金の単位所有者に帰属する資産純額を除く）は、基金の総資産の55.9％を占めています。さらに、期間中の物件運営費と資金調達コストは、それぞれ13.8％と11.3％の減少を記録しました。資金調達コストの低減は、主に管理者の年内の積極的な資金調達戦略によるものです。2025年1月には、招商局商業房托は大規模な再融資を完了させ、全額出資の子会社と独立した第三者銀行との間で、5年間、総額は410億元人民元に上る新たな融資契約を締結しました。固定年利率は2.80％です。その後、基金はこの中から40.08億元人民元を迅速に引き出し、これは銀行借入総額の97.5％に相当し、金利の高い既存の海外融資を全額返済するために使用され、多額の利息支出を節約しました。同時に、担保付き銀行借入の削減により、基金の流動負債は21.6億元から5.05億元に圧縮されました。低い資産負債比率と堅実な資本構造は、基金に十分な財務的弾力性をもたらし、将来の市場で優良資産の買収機会が訪れた際に、十分な資金を用意できる状態を保っています。2025年12月には、招商局商業房托は香港に最初の学生寮プロジェクトの買収を推進しました。資料によると、買収した物件は以前「Residence Gホテル」（または「Hmlet Austin Avenueホテル」とも情報あり）で、香港九龍の柯士甸路2号（旧称：柯士甸路2-2A号）に位置し、総面積は約2.36万平方フィート、香港理工大学に隣接しています。招商局商業房托は2.06億港ドルで購入し、同年11月の評価額2.13億港ドルより3.3％割引となっています。計画によると、今後この物件は約85床の現代的な学生寮に改装され、2026年8月までに改修工事を完了し、運営を開始する予定です。これは、香港の2026/27学年度の入学計画に合わせたものです。「この取り組みは、ファンドの資産構造をさらに最適化し、基金の単位所有者に長期的かつ持続可能な価値とリターンをもたらすことに寄与します」と招商局商業房托は述べています。実際、2025年初と中間の2回の業績会議において、ファンドの管理者は明確に、今後1〜2年で招商局商業房托はレバレッジを活用してより多くのプロジェクトを取得する計画を示しました。買収対象は商業物件に限定されず、投資家にリターンをもたらすものであれば、ホテルや学生寮なども検討対象となります。「最初は小さく、堅実に進めるつもりです。例えば学生寮は良いターゲットになると思います。近い将来、良いニュースを皆さんにお届けできることを願っています」と、管理者は2025年中間の業績会議で述べていました。そして、招商局商業房托はその約束を実現しました。**資産運用**財務報告からより詳細な資産運用の側面に目を向けると、2025年の招商局商業房托の物件ポートフォリオは明確に分化した状況を示しています。まず、小売物件の深圳蛇口招商花園城は、年間の安定と成長の原動力となっています。期間中、蛇口招商花園城の賃料収入は前年比10.1％増の8851万元となり、プラス成長を達成しました。基金の全体評価額が3.2％下落した中で、この物件の評価額は逆に2.1％上昇し、151.7億人民元となっています。蛇口招商花園城の稼働率も年内に持続的に上昇し、期末には93.5％から96.5％に、賃料も2025年中期の121.7元/㎡から122.3元/㎡に上昇しています。これは、市場からの好意的なフィードバックと、過去の改装・アップグレードの成果と考えられます。資料によると、蛇口招商花園城の総面積は約10万平方メートルで、2006年に開業し、蛇口エリアで最初のショッピングセンターです。2022年9月には、開業以来最大規模の改装・アップグレードを実施。新たな「都市生活とアートの集い」のコンセプトに刷新し、外観や内部空間、動線などのハード面を一新しました。ブランド面では、公開資料によると、2025年だけで68のブランドを調整・導入し、招待面積は約1万平方メートルに達しています。既存の人気ブランドは維持しつつ、アップグレードや店舗拡張により市場の勢いを高め、新興のネット有名店やトレンドリテール、ライフスタイルブランド、都市・地域の旗艦店やフラッグシップ店も積極的に導入しています。一方、蛇口招商花園城の好調なパフォーマンスと対照的に、招商局商業房托のオフィスビルポートフォリオは2025年に試練を迎えました。深圳と北京のオフィスマーケットの外部環境の影響は避けられず、基金のオフィスビルプロジェクトにも波及しています。全体として、期末のオフィスビルの平均稼働率は低下したものの、各物件の運営は依然として健全です。北京CBDの中心に位置する招商局航華科貿中心は、「価格で量を換える、稼働率を安定させる」戦略を採用し、93.8％の高稼働率を維持しています。深圳の一級オフィスビル「新時代広場」は年初に大きなプレッシャーに直面しましたが、下半期に入り、管理者が積極的に動き、多くの優良テナントと契約を締結し、年末の稼働率は9.7ポイント大きく回復しました。蛇口のネット谷に位置する三級オフィスビル3物件（科技大厦、科技大厦二期、數码大厦）は、年内により複雑な状況に直面しました。科技大厦は、主要テナントの退去により大部分の面積が空室となり、突発的な事態に対して、複数の意向顧客を確保し、医療、介護、教育、ホテル、アパートメントなど多様な業態で空室率の回復に努めました。科技大厦二期と數码大厦は、主に一級オフィスの賃料低下に伴う「追い出し効果」により、三級オフィス市場に影響を及ぼし、空室率はそれぞれ一定程度の低下を示しました。これに対し、管理者は2026年にこれらの物件に対して「一対一」のターゲットを絞った具体的な処分計画を策定すると明言しています。免責事項：本記事の内容とデータは、公開情報に基づき、观点が整理したものであり、投資勧誘を意図するものではありません。ご利用前にご自身でご確認ください。
Annual Report Review | Wharf REIT 2025: Office Buildings, Garden City and Hong Kong Acquisitions
观点网 3月17日、招商局商業房托は2025年通年の業績公告を公開しました。
背景として、2025年の商業不動産市場は依然として荒波の中にあり、特にオフィス賃貸市場は全体的に空室率と賃料の圧迫に直面し、継続的に高い供給量による競争の影響もあります。これは資産の質、管理能力、さらには戦略的な堅持力に対する全面的な試練です。
業績に反映すると、招商局商業房托の2025年度総収益は4億3200万人民元、純物業収入は3億70万人民元、可配分収入は9629.8万人民元です。期間中、同社は引き続き100％の配当比率を維持し、各基金単位あたり0.0968港ドルを配当しました。
具体的には、招商局商業房托の基礎資産は、深圳と北京のコアエリアに焦点を当てた5つのオフィスビルと1つの小売物件で構成されています。
期末時点で、基金の物件ポートフォリオ全体の稼働率は80.8％を維持しています。その中で特に目立つのは、深圳の蛇口に位置する一級オフィスビル「新時代広場」で、年度末に複数の優良テナントと契約を締結したことにより、稼働率は中間期比で9.7ポイント上昇し66.1％となっています。
小売物件の深圳招商花園城の逆境における成長は、この業績報告の中で最も輝かしいハイライトです。期間中、同物件の稼働率は96.5％に上昇し、年間賃料収入は8851万人民元に達し、前年比10.1％増加しました。これは、消費回復の波の中での強い生命力を証明しています。
事業構造
収益面はマクロ経済の圧力に直面していますが、バランスシートの健全性と資金調達コストのコントロール能力が、招商局商業房托の市場変動に対する最も重要な防御となっています。
財務報告によると、2025年12月末時点で、招商局商業房托の総借入金は410.8億人民元に達し、負債比率は42.3％と堅実な水準を維持し、香港の不動産投資信託基金の規定する50％の上限を下回っています。
期末時点で、負債総額（基金の単位所有者に帰属する資産純額を除く）は、基金の総資産の55.9％を占めています。
さらに、期間中の物件運営費と資金調達コストは、それぞれ13.8％と11.3％の減少を記録しました。資金調達コストの低減は、主に管理者の年内の積極的な資金調達戦略によるものです。
2025年1月には、招商局商業房托は大規模な再融資を完了させ、全額出資の子会社と独立した第三者銀行との間で、5年間、総額は410億元人民元に上る新たな融資契約を締結しました。固定年利率は2.80％です。
その後、基金はこの中から40.08億元人民元を迅速に引き出し、これは銀行借入総額の97.5％に相当し、金利の高い既存の海外融資を全額返済するために使用され、多額の利息支出を節約しました。同時に、担保付き銀行借入の削減により、基金の流動負債は21.6億元から5.05億元に圧縮されました。
低い資産負債比率と堅実な資本構造は、基金に十分な財務的弾力性をもたらし、将来の市場で優良資産の買収機会が訪れた際に、十分な資金を用意できる状態を保っています。
2025年12月には、招商局商業房托は香港に最初の学生寮プロジェクトの買収を推進しました。
資料によると、買収した物件は以前「Residence Gホテル」（または「Hmlet Austin Avenueホテル」とも情報あり）で、香港九龍の柯士甸路2号（旧称：柯士甸路2-2A号）に位置し、総面積は約2.36万平方フィート、香港理工大学に隣接しています。
招商局商業房托は2.06億港ドルで購入し、同年11月の評価額2.13億港ドルより3.3％割引となっています。
計画によると、今後この物件は約85床の現代的な学生寮に改装され、2026年8月までに改修工事を完了し、運営を開始する予定です。これは、香港の2026/27学年度の入学計画に合わせたものです。
「この取り組みは、ファンドの資産構造をさらに最適化し、基金の単位所有者に長期的かつ持続可能な価値とリターンをもたらすことに寄与します」と招商局商業房托は述べています。
実際、2025年初と中間の2回の業績会議において、ファンドの管理者は明確に、今後1〜2年で招商局商業房托はレバレッジを活用してより多くのプロジェクトを取得する計画を示しました。買収対象は商業物件に限定されず、投資家にリターンをもたらすものであれば、ホテルや学生寮なども検討対象となります。
「最初は小さく、堅実に進めるつもりです。例えば学生寮は良いターゲットになると思います。近い将来、良いニュースを皆さんにお届けできることを願っています」と、管理者は2025年中間の業績会議で述べていました。
そして、招商局商業房托はその約束を実現しました。
資産運用
財務報告からより詳細な資産運用の側面に目を向けると、2025年の招商局商業房托の物件ポートフォリオは明確に分化した状況を示しています。
まず、小売物件の深圳蛇口招商花園城は、年間の安定と成長の原動力となっています。
期間中、蛇口招商花園城の賃料収入は前年比10.1％増の8851万元となり、プラス成長を達成しました。基金の全体評価額が3.2％下落した中で、この物件の評価額は逆に2.1％上昇し、151.7億人民元となっています。
蛇口招商花園城の稼働率も年内に持続的に上昇し、期末には93.5％から96.5％に、賃料も2025年中期の121.7元/㎡から122.3元/㎡に上昇しています。
これは、市場からの好意的なフィードバックと、過去の改装・アップグレードの成果と考えられます。
資料によると、蛇口招商花園城の総面積は約10万平方メートルで、2006年に開業し、蛇口エリアで最初のショッピングセンターです。
2022年9月には、開業以来最大規模の改装・アップグレードを実施。新たな「都市生活とアートの集い」のコンセプトに刷新し、外観や内部空間、動線などのハード面を一新しました。
ブランド面では、公開資料によると、2025年だけで68のブランドを調整・導入し、招待面積は約1万平方メートルに達しています。既存の人気ブランドは維持しつつ、アップグレードや店舗拡張により市場の勢いを高め、新興のネット有名店やトレンドリテール、ライフスタイルブランド、都市・地域の旗艦店やフラッグシップ店も積極的に導入しています。
一方、蛇口招商花園城の好調なパフォーマンスと対照的に、招商局商業房托のオフィスビルポートフォリオは2025年に試練を迎えました。深圳と北京のオフィスマーケットの外部環境の影響は避けられず、基金のオフィスビルプロジェクトにも波及しています。
全体として、期末のオフィスビルの平均稼働率は低下したものの、各物件の運営は依然として健全です。
北京CBDの中心に位置する招商局航華科貿中心は、「価格で量を換える、稼働率を安定させる」戦略を採用し、93.8％の高稼働率を維持しています。
深圳の一級オフィスビル「新時代広場」は年初に大きなプレッシャーに直面しましたが、下半期に入り、管理者が積極的に動き、多くの優良テナントと契約を締結し、年末の稼働率は9.7ポイント大きく回復しました。
蛇口のネット谷に位置する三級オフィスビル3物件（科技大厦、科技大厦二期、數码大厦）は、年内により複雑な状況に直面しました。
科技大厦は、主要テナントの退去により大部分の面積が空室となり、突発的な事態に対して、複数の意向顧客を確保し、医療、介護、教育、ホテル、アパートメントなど多様な業態で空室率の回復に努めました。
科技大厦二期と數码大厦は、主に一級オフィスの賃料低下に伴う「追い出し効果」により、三級オフィス市場に影響を及ぼし、空室率はそれぞれ一定程度の低下を示しました。
これに対し、管理者は2026年にこれらの物件に対して「一対一」のターゲットを絞った具体的な処分計画を策定すると明言しています。
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