Nuveenによると、ミュニ市場のこの隅を見落とすべきではない理由

住宅の手頃な価格に関する懸念から、Nuveenによると、今こそ住宅公社債を購入する良い機会です。これらの債券は連邦税が免除されており、手頃な住宅開発プロジェクトの資金調達に使用されています。投資家は、債券が発行された州に居住している場合、州税も支払う必要がありません。手頃な価格の住宅の需要増加により、発行額が増加しており、投資家は追加の利回りを得ることができると、Nuveenの地方債投資責任者兼地方債固定収入部門の責任者であるダン・クローズは述べています。「手頃な価格は米国全体の重要な課題となり、政治的議論を形成し、選挙結果にも影響を与えています」と彼は最近のレポートで書いています。

K字型経済 多くの中低所得層のアメリカ人は、いわゆるK字型経済の中で苦戦しています。これは、高所得層が好調な一方で、経済格差が拡大している状況です。その上、春の住宅市場が始まる中、住宅ローン金利は依然高水準にあります。Mortgage News Dailyによると、30年固定金利住宅ローンは2025年9月以来の最高水準で、金曜日には6.53％に達しました。

建設業者が継続的な手頃な価格の問題に対処する中、より多くの住宅債券が市場に出回っています。実際、2016年から2025年の間に年間発行額は3倍になっています。これらの債券は現在、4.4兆ドルの地方債市場の約7％を占めています。クローズは、住宅支出が消費者にとって大きな割合を占めることを考えると、その成長は今後も続くと予想しています。

「市場における住宅債券の増加により、多くの機会が生まれており、私たちのクレジットリサーチチームを活用して、今の10年物のカーブの約60ベーシスポイントの追加利回りを獲得できると考えています」と彼はCNBCのインタビューで述べました。現在、10年満期の住宅債券の平均利回りは3.58％で、より広範な地方債市場の3.06％と比較されます。

機会の発見 クローズによると、住宅債券にはシングルファミリー、マルチファミリー、労働者向け住宅などさまざまなタイプがあります。最近では、シングルファミリーと労働者向けの地方債を組み合わせたバーベル戦略を好んでいます。シングルファミリー債券は、州の機関が初めて住宅を購入する人々を支援するために発行し、非常に格付けが高いです。

「多くの発行があり、市場が安くなっています」とクローズは言います。「発行州の一般義務債に対してスプレッドを獲得できます。例えば、Nuveenのオールアメリカン地方債ファンドは、ノースカロライナ住宅金融庁のシングルファミリー住宅債券を含んでいます。」

もう一方のバーベルは、労働者向け住宅です。これは、教師、看護師、警察官、消防士などの重要な労働者を対象とした比較的新しい資金調達タイプです。彼らは手頃な価格の住宅に申し込むには収入が多すぎる場合がありますが、高価な地域で市場価格の住宅を購入するのは難しいです。労働者向け住宅債券は高利回りの範囲に入り、リスクも高くなります。

「これらは私たちが見る中で最も信用格付けの低い債券の傾向があります」とクローズは言います。「これらは個別のプロジェクトであり、今最も追加の利回りを獲得できる場所だと考えています。」

例えば、Nuveenのハイイールド地方債ファンドは、Vail Home Partnersの労働者向け住宅債券や、サンフランシスコの新規開発プロジェクトに資金を提供する債券を保有しています。魅力的な収入を得るだけでなく、投資家は社会的な善にも貢献できますとクローズは指摘しています。

「地方債の税制優遇措置により、これらの政府機関や民間開発者はより安価な資本にアクセスできるのです」と彼は述べています。「その安価な資本は、従来の課税対象の資金調達よりも低コストであり、実質的な節約を生み出し、その節約は賃貸者や住宅購入者に還元されます。」