北京の第一四半期の土地入札は終了し、総落札額は2607億元に達した。3月20日、昌平区中関村科技園東区第4期CP00-1201-0013などの地块が売却され、銘嘉不動産が底値の16.88億元で落札し、坪単価は約2.58万元/平方メートルとなった。それ以前の3月17日から18日にかけて、順義仁和鎮の順義新城第5街区05-02-21-1地块は北京仁和日升不動産有限公司によって底値の3.48億元で取得され、坪単価は約1.54万元/平方メートルだった。もう一つの順義区M15号線河東駅A地块の土地一級開発プロジェクトSY00-3101-0037地块は北京住総京順不動産によって5.71億元の底値で落札され、坪単価は約1.4万元/平方メートルだった。中指研究院土地市場研究責任者の張凯は、「今月は底値で連続して3つの地块が売却され、すべて国資が支えたものであり、これは現在の市場の感情と地域間競争の実態を反映している。優良な低密度土地は資金と信頼の両面から依然として国有企業の支援に頼っている。さらに、地块が市場に出た後、激しい競争の中でどう差別化し突破口を見出すかが、今後の操盤能力を左右する重要なポイントとなる」と述べた。**昌平の地块は競合に囲まれる**昌平中関村科技園東区第4期などの地块は、区属国企による「支援」によって取引された。これは、0013、0015、0039の3つの住宅用地と0016の幼稚園用地からなる地块である。そのうち、CP00-1201-0013、0015、0039地块は二類居住用地であり、用地規模はそれぞれ約0.99ヘクタール、1.98ヘクタール、3.51ヘクタール、地上建築規模はそれぞれ約1ヘクタール、2ヘクタール、3.54ヘクタール、容積率は1.01、最高高さは18メートル（局所的に24メートル）、緑地率は30％である。0039地块は最大かつ最も正方形に近い土地で、残る二つは不規則な四辺形であり、後続の建物配置に影響を与える。関連文書によると、0013地块と0015地块の地下空間の連結を推奨している。1201-0016地块は幼稚園用地で、用地規模は約0.48ヘクタール、容積率は0.8、地上建築規模は約3840平方メートル、最高高さは16メートル、緑地率は30％、12クラスの幼稚園を計画している。位置的には、地块は北六環外の昌平南邵地区にあり、地铁昌平線の南邵駅から約2.5キロメートル離れている。駅周辺には路劲世界城昌平五中などの商業・教育資源が集積している。西側は白浮泉湿地公園に隣接し、エコ資源が豊富で、「エコロジー優越、交通便捷」の改善エリアの特徴を示している。業界関係者によると、容積率がわずか1.01、最高高さが18メートルの規制条件の下、この地块には純粋な「別荘級」遺伝子が付与されており、今後の製品は主に重ね拼（タワー型連棟）や合院（コートハウス）などの低密度改善型商品になると予測される。総合的に見ると、地块の素質は良いものの、周辺は競合他社の「囲い込み」状態にある。地块のすぐ隣には、すでに成熟した低密度コミュニティの融創長滩壱号があり、重ね拼の別荘や山を望む洋房を中心に、地域内で早くから顧客層の認知を獲得している。現在の中古住宅価格は約4.2万元/平方メートルである。北側約2キロメートルには、販売中の大規模プロジェクトが3つあり、2023年に市場に出た建発観堂府の坪単価は2.6万元/平方メートル。1800余りの住宅がすでに成約し、約1400戸が取引済みで、主に新規購入者や改善需要をターゲットとしている。同じ年に市場に出た梧桐山語も1200戸の大規模プロジェクトで、現在ネット契約は半数を超えている。最近では、昨年11月に開盤したロンフ恩祥凌雲頌があり、開盤から半年未満で、ネット契約は50戸に満たない。さらに、1駅先の沙河高教園エリアには、梧桐星宸、住総清樾府、北京建工嘉境里などの新規プロジェクトの在庫も存在し、不完全な統計によると、販売中の新築物件は約4000戸に達している。張凯は、「今回の土地入札には1社のみが応募し、底値で落札されたことは、非コアエリアの低密度・長期プロジェクトに対する市場の慎重な姿勢を反映している。地价には一定の優位性があるものの、エリア内の競争は激しく、市場投入後は建発・観堂府の既存物件の圧力やロンフ・凌雲頌の製品力、梧桐山語の価格競争に直面することになる。今後は『低総額の重ね拼』による差別化戦略で突破を図る必要がある」と述べた。業界関係者は、「地価はコントロールできるが、容積率が低すぎるため、主に高付加価値の別荘や洋房しか作れない。新規購入や改善需要が集中する市場では、高級住宅価格を維持しつつ、早期の販売を確保することが、この区属国企の開発・販売能力の大きな試練となる」と指摘している。**順義の2つの地块は91.9億元を獲得**順義の2つの低密度地块も、同じく国企によって支えられ取得された。順義新城第5街区の仁和日升は、3.48億元を投じて取得し、北京順義城関服装厂が100％出資している。同企業は順義区仁和鎮（地区事務所）に属し、基層の国有企業であり、土地開発、移転住宅建設、資産運営などの機能を担っている。今回取得した順義新城第5街区の土地面積は1.57ヘクタールで、計画建築面積は約2.26万平方メートル。容積率は1.44、建築高さは60メートルであり、低密度の改善型住宅を計画している。これは、仁和エリアが近年「新規需要の取り込み」から「品質向上」へと転換しているトレンドと高度に一致している。この地块は順義旧市街の中心部に位置し、周辺のエコ環境や生活インフラは成熟しつつある。仁和公園と順義公園の二つの緑の肺に隣接し、北京児童病院順義婦幼医院の医療保障や上品都市アウトレットの商業支援も整っており、適度な半径の居住生活圏を形成している。順義区のM15号線河東駅A地块は、住総が5.71億元で取得した。さらに、北京城建祥業公司が発表したポスターには北京城建と祥業のロゴが同時に掲載されており、これは住総とその兄弟会社の北京城建が共同開発を行うシグナルと見なされている。製品面では、非常に効率的な最適化が見られる。この地块の容積率はわずか1.3で、前述の地块や他の競合物件よりも低密度の優位性を持ち、計画された高容積率洋房の基盤となる。また、坪単価は1.4万元/平方メートルとコストの安全マージンも確保されている。地块は地下鉄15号線の俸伯駅から直線距離約400メートルに位置し、潮白河の河景資源と重なり、「効率的な通勤＋エコロジーのプレミアム」の二重の価値を支えている。現時点では周辺のインフラは「計画の実現待ち」の段階であり、都市の景観も未成熟だが、コスト面の優位性は開発業者により質の高い仕上げの余裕をもたらしている。今後の価格設定は、ニーズ層に合わせつつ、改善需要も取り込める柔軟性を持つ。張凯は、「順義の各エリアの中で、仁和のポジショニングは非常に特徴的だ。新国展／天竺エリアは高級改善を主軸とし、土地市場の熱気も高く、懐深源など高級商品に長けた開発業者を引きつけている。馬坡エリアは仁和と類似し、『温熱帯』に属するが、行政支援や成熟した住区の雰囲気を重視している。仁和は、より低い参入ハードルと優れたエコ景観を武器に、コストパフォーマンス路線を打ち出している。これらのエリアは互いに補完し合う関係にあり、順義の旧市街、東風商圏などは土地供給の希少性から、その市場地位を維持している」と述べた。北京規自委が発表した北京2026年度の建設用地供給計画によると、商業住宅用地の弾性指標は200-240ヘクタールであり、2025年の240-300ヘクタールからさらに縮小し、4年連続で供給量を減らしている。「市場の分化はさらに深まり、明らかにK字型の動きとなっている。コアエリアの地块の競争は依然激しい一方、非コアの遠郊エリアの地块は地価や容積率の調整を通じて、『価格の安定』と『販売の安全性』に重心を戻している」と張凯は述べた。
国有企業が参入，北京の土地入札は一週間で260.7億元を獲得
北京の第一四半期の土地入札は終了し、総落札額は2607億元に達した。
3月20日、昌平区中関村科技園東区第4期CP00-1201-0013などの地块が売却され、銘嘉不動産が底値の16.88億元で落札し、坪単価は約2.58万元/平方メートルとなった。
それ以前の3月17日から18日にかけて、順義仁和鎮の順義新城第5街区05-02-21-1地块は北京仁和日升不動産有限公司によって底値の3.48億元で取得され、坪単価は約1.54万元/平方メートルだった。もう一つの順義区M15号線河東駅A地块の土地一級開発プロジェクトSY00-3101-0037地块は北京住総京順不動産によって5.71億元の底値で落札され、坪単価は約1.4万元/平方メートルだった。
中指研究院土地市場研究責任者の張凯は、「今月は底値で連続して3つの地块が売却され、すべて国資が支えたものであり、これは現在の市場の感情と地域間競争の実態を反映している。優良な低密度土地は資金と信頼の両面から依然として国有企業の支援に頼っている。さらに、地块が市場に出た後、激しい競争の中でどう差別化し突破口を見出すかが、今後の操盤能力を左右する重要なポイントとなる」と述べた。
昌平の地块は競合に囲まれる
昌平中関村科技園東区第4期などの地块は、区属国企による「支援」によって取引された。
これは、0013、0015、0039の3つの住宅用地と0016の幼稚園用地からなる地块である。
そのうち、CP00-1201-0013、0015、0039地块は二類居住用地であり、用地規模はそれぞれ約0.99ヘクタール、1.98ヘクタール、3.51ヘクタール、地上建築規模はそれぞれ約1ヘクタール、2ヘクタール、3.54ヘクタール、容積率は1.01、最高高さは18メートル（局所的に24メートル）、緑地率は30％である。0039地块は最大かつ最も正方形に近い土地で、残る二つは不規則な四辺形であり、後続の建物配置に影響を与える。関連文書によると、0013地块と0015地块の地下空間の連結を推奨している。
1201-0016地块は幼稚園用地で、用地規模は約0.48ヘクタール、容積率は0.8、地上建築規模は約3840平方メートル、最高高さは16メートル、緑地率は30％、12クラスの幼稚園を計画している。
位置的には、地块は北六環外の昌平南邵地区にあり、地铁昌平線の南邵駅から約2.5キロメートル離れている。駅周辺には路劲世界城昌平五中などの商業・教育資源が集積している。西側は白浮泉湿地公園に隣接し、エコ資源が豊富で、「エコロジー優越、交通便捷」の改善エリアの特徴を示している。
業界関係者によると、容積率がわずか1.01、最高高さが18メートルの規制条件の下、この地块には純粋な「別荘級」遺伝子が付与されており、今後の製品は主に重ね拼（タワー型連棟）や合院（コートハウス）などの低密度改善型商品になると予測される。
総合的に見ると、地块の素質は良いものの、周辺は競合他社の「囲い込み」状態にある。
地块のすぐ隣には、すでに成熟した低密度コミュニティの融創長滩壱号があり、重ね拼の別荘や山を望む洋房を中心に、地域内で早くから顧客層の認知を獲得している。現在の中古住宅価格は約4.2万元/平方メートルである。
北側約2キロメートルには、販売中の大規模プロジェクトが3つあり、2023年に市場に出た建発観堂府の坪単価は2.6万元/平方メートル。1800余りの住宅がすでに成約し、約1400戸が取引済みで、主に新規購入者や改善需要をターゲットとしている。同じ年に市場に出た梧桐山語も1200戸の大規模プロジェクトで、現在ネット契約は半数を超えている。最近では、昨年11月に開盤したロンフ恩祥凌雲頌があり、開盤から半年未満で、ネット契約は50戸に満たない。
さらに、1駅先の沙河高教園エリアには、梧桐星宸、住総清樾府、北京建工嘉境里などの新規プロジェクトの在庫も存在し、不完全な統計によると、販売中の新築物件は約4000戸に達している。
張凯は、「今回の土地入札には1社のみが応募し、底値で落札されたことは、非コアエリアの低密度・長期プロジェクトに対する市場の慎重な姿勢を反映している。地价には一定の優位性があるものの、エリア内の競争は激しく、市場投入後は建発・観堂府の既存物件の圧力やロンフ・凌雲頌の製品力、梧桐山語の価格競争に直面することになる。今後は『低総額の重ね拼』による差別化戦略で突破を図る必要がある」と述べた。
業界関係者は、「地価はコントロールできるが、容積率が低すぎるため、主に高付加価値の別荘や洋房しか作れない。新規購入や改善需要が集中する市場では、高級住宅価格を維持しつつ、早期の販売を確保することが、この区属国企の開発・販売能力の大きな試練となる」と指摘している。
順義の2つの地块は91.9億元を獲得
順義の2つの低密度地块も、同じく国企によって支えられ取得された。
順義新城第5街区の仁和日升は、3.48億元を投じて取得し、北京順義城関服装厂が100％出資している。同企業は順義区仁和鎮（地区事務所）に属し、基層の国有企業であり、土地開発、移転住宅建設、資産運営などの機能を担っている。
今回取得した順義新城第5街区の土地面積は1.57ヘクタールで、計画建築面積は約2.26万平方メートル。容積率は1.44、建築高さは60メートルであり、低密度の改善型住宅を計画している。これは、仁和エリアが近年「新規需要の取り込み」から「品質向上」へと転換しているトレンドと高度に一致している。
この地块は順義旧市街の中心部に位置し、周辺のエコ環境や生活インフラは成熟しつつある。仁和公園と順義公園の二つの緑の肺に隣接し、北京児童病院順義婦幼医院の医療保障や上品都市アウトレットの商業支援も整っており、適度な半径の居住生活圏を形成している。
順義区のM15号線河東駅A地块は、住総が5.71億元で取得した。さらに、北京城建祥業公司が発表したポスターには北京城建と祥業のロゴが同時に掲載されており、これは住総とその兄弟会社の北京城建が共同開発を行うシグナルと見なされている。
製品面では、非常に効率的な最適化が見られる。この地块の容積率はわずか1.3で、前述の地块や他の競合物件よりも低密度の優位性を持ち、計画された高容積率洋房の基盤となる。また、坪単価は1.4万元/平方メートルとコストの安全マージンも確保されている。地块は地下鉄15号線の俸伯駅から直線距離約400メートルに位置し、潮白河の河景資源と重なり、「効率的な通勤＋エコロジーのプレミアム」の二重の価値を支えている。
現時点では周辺のインフラは「計画の実現待ち」の段階であり、都市の景観も未成熟だが、コスト面の優位性は開発業者により質の高い仕上げの余裕をもたらしている。今後の価格設定は、ニーズ層に合わせつつ、改善需要も取り込める柔軟性を持つ。
張凯は、「順義の各エリアの中で、仁和のポジショニングは非常に特徴的だ。新国展／天竺エリアは高級改善を主軸とし、土地市場の熱気も高く、懐深源など高級商品に長けた開発業者を引きつけている。馬坡エリアは仁和と類似し、『温熱帯』に属するが、行政支援や成熟した住区の雰囲気を重視している。仁和は、より低い参入ハードルと優れたエコ景観を武器に、コストパフォーマンス路線を打ち出している。これらのエリアは互いに補完し合う関係にあり、順義の旧市街、東風商圏などは土地供給の希少性から、その市場地位を維持している」と述べた。
北京規自委が発表した北京2026年度の建設用地供給計画によると、商業住宅用地の弾性指標は200-240ヘクタールであり、2025年の240-300ヘクタールからさらに縮小し、4年連続で供給量を減らしている。
「市場の分化はさらに深まり、明らかにK字型の動きとなっている。コアエリアの地块の競争は依然激しい一方、非コアの遠郊エリアの地块は地価や容積率の調整を通じて、『価格の安定』と『販売の安全性』に重心を戻している」と張凯は述べた。