上海の不動産市場の「暖かさ」はデータの中で静かに兆しを見せている。国家統計局が最新で発表したデータによると、2月の上海の新築住宅価格は前月比0.2％上昇し、横ばいから上昇に転じた。中古住宅価格も同じく前月比0.2％上昇し、これまでの9か月連続の下落傾向を正式に終わらせた。これは、調整を経た上海の不動産市場において、初めて新旧両方の価格が同時にプラスに転じる積極的な兆しである。前年比のデータを見ると、2月の上海の新築住宅価格は前年同月比4.2％上昇し、引き続き全国でトップの位置を維持している。業界関係者は、政策の「組み合わせ戦略」の的確な効果と市場の需給の共振により、上海の不動産市場は本格的な「小春」到来を迎えつつあると一般的に考えている。3月に入ると、市場の熱気は一気に回復した。オンライン不動産データによると、3月前半15日間で、上海の中古住宅のネット取引件数は1万4千件近くに達し、そのうち3月9日から15日の週には7,233件の成約を記録し、2021年以来ほぼ5年ぶりの週次最高記録を更新した。さらに、3月14日にはネット取引システムの集中ログインによる遅延も発生した。「上海の不動産市場の小春はすでに確立されており、購入の窓口期間は徐々に狭まりつつある」と上海中原不動産の市場分析師、盧文曦は述べている。2月の回復はあくまで前奏曲であり、3月こそが本格的な恩恵の実現期で、その後の市場は昨年同月の取引記録を突破する可能性がある。取引量が価格に先行し、取引量が安定すれば、価格も早期に底打ちできるだろう。中信建投証券の研究員、竺劲は、「3月以降、『沪七条』政策の効果が次々と現れ、上海の不動産市場は安定の兆しを見せている。中古住宅の取引量も回復し、市場の量と価格の安定に寄与している。長期的には、今後も不動産事業は運営性の高い事業へとシフトし続け、主要都市の住宅構造の不均衡は開発事業の成長条件を引き続き創出している」と述べている。中古住宅の「逆転劇」--------3月15日、上海の浦東新区の不動産登記取引所は人声が絶えず、41の窓口がすべて開放され、呼び出し情報がスクリーンに流れ続けていた。正午までに、発行された番号は423件に達した。前日には、上海の中古住宅の一日の成約件数は1,472件と、過去1年で2番目の高水準を記録し、15日には1,390件と、2日間の合計は2,862件となり、過去5年の週末取引最高記録を更新した。この数字は、2026年第一四半期の上海不動産の「暖春」相場の一端にすぎない。上海市不動産取引センターのデータによると、2026年1月の上海の中古住宅の累計成約件数は22,834件で、前年同月比24.18％増加し、2025年12月の「反発回復」傾向を引き継いだ。日平均取引量は平日600件以上を維持し、週末には千件を超えることも多い。外環外の取引比率は50％超、総価格300万元以下の物件の比率は半数近くに達している。取引量が安定する一方、価格面でも積極的な兆しが見られる。1月の上海の中古住宅の平均取引価格は前月比2.71％上昇し、市場は「価格を上げて取引を促進する」段階から「量と価格の安定」へと移行しつつあることを示している。これは1月の市場の基本的な状況であり、2月の上海の不動産市場は波乱に満ちていた。春節休暇中、市場は一時「凍結」状態となり、2月15日には取引量が急落し7件にまで落ち込み、その後4日連続で取引ゼロとなった。だが、2月25日に「沪七条」が施行され、市場に新たな活力が注入された。非上海籍の社会保険加入年数を3年から1年に短縮、公的融資の上限引き上げ、上海籍の成人子女の初めての住宅取得税の免除など、多くの政策が好材料として放出された。政策施行当日には中古住宅の一日成約件数が500件を突破し、その後も増加し、2月最終日には839件に達した。「従来の休暇後1～2週間の市場回復期間を飛び越えた」と盧文曦は述べている。政策の強力な後押しにより、中古住宅市場の回復速度は市場予想を超え、「沪七条」はまさに「小春」の前倒し保険の役割を果たした。3月、上海の中古住宅市場は一気に「暴走」モードに突入した。3月15日までに、累計成約は13,955件、日平均は930件に達している。3月14日の1,472件は、この動きの象徴だ。上海易居不動産研究院の副院長、严跃进は、3月の月間ネット取引件数は3万件を突破し、近年の月次最高記録を更新すると予測している。これは、市場の回復の本格的な証左だと考えている。彼は、4月と5月も上海の中古住宅取引熱は続くと見ている。取引構造を見ると、都市測量師協会の統計によると、2025年1月の上海の300万元以下の中古住宅の取引比率は59％だったが、今年2月には70％に上昇し、3月15日にはさらに73％に増加した。低価格帯の「乗車盤」が市場の主力となっている。盧文曦は、典型的な老朽化した小区「曹杨新村」を例に挙げ、平均面積は40㎡超、総価格は250万元未満と推定している。新政策では、家庭の公的融資最高額は240万元であり、これにより買い手は少額の頭金だけで大部分の資金を公的融資で賄える。これは、初めての購入者にとって大きな追い風だ。一方、上海の中古住宅の掲載物件数は連続9か月減少している。上海链家の最新データによると、現在の中古住宅の掲載数は約8.1万件で、2025年5月の最高11.3万件から28.3％の減少だ。同時に、7日間の内見件数は13.8万件に達している。また、多くの仲介業者からのフィードバックによると、最近の上海内環内のコアエリアの中古住宅の値引き交渉余地は一般的に4％以内に縮小しており、南京東路、外灘、人民広場、徐家汇などのコアエリアでは値引き余地は1％未満となっている。1月の安定したスタートから2月の深V型反発、そして3月の爆発的な伸びまで、上海の中古住宅市場はわずか90日で底打ちから回復への転換を完了した。新築市場の「点火」-----------中古住宅のV字回復に比べて、上海の新築住宅市場はより理性的で分化が進んでいる。3月16日、市場を騒がせたデータによると、上海の新築住宅の単日成約は395件で、前月比419.7％の急増を記録した。翌日には成約件数は485件に達した。3月17日までに累計成約は4,730件となり、前月比300％超の急増だ。この数字の背後には、政策の「組み合わせ戦略」の正確な効果がある。同策研究院の副院長、宋紅衛は、「『沪七条』の新政の影響を受けた顧客の来訪・成約転換比率は約10:1であり、非新政の顧客の比率は27:1を超える」と述べている。特に、「公積金貸付額の引き上げ」が77％の牽引力をもたらしていると指摘している。これは、政策の恩恵が、もともと「あと一歩」の段階にあった購買層に的確に届いていることを示している。新政の施行後、最初の営業日には華潤置地上海支社の当日取引額が3.2億元を突破し、最初の週末には招商蛇口上海支社の取引総額が4.15億元を超えた。徐匯濱江の高級物件「安澜上海」では、2日間で6.3億元超の取引が成立した。保利世博天悦も2日間で2.5億元を獲得した。第一四半期の初め、市場は依然として慎重な姿勢を崩さなかった。上海市統計局のデータによると、1～2月の市内の住宅販売面積は108.98万㎡で、前年同期比32％減少した。特に2月は、供給の縮小の影響で、新築住宅の取引面積はわずか16万㎡にとどまり、低迷した状態だった。しかし、冷静な平均値の裏には、激しい差異が存在している。高級リノベーション物件は依然として市場の「避風港」となっており、1月には上海全体で「日光」が一つだけだったが、高級物件のパフォーマンスは依然として目立ち、安澜上海は1月の販売額21.83億元でトップに立ち、浦東の陸家嘴太古源・源邸も月間17.8億元を売り上げた。市場の粘り強さを示すのは、製品力のある「ネット有名物件」だ。2月には、澐启滨江が5.2億元で販売トップとなった。金山新城の建发瑞湖の第1期は販売率80％超、平均価格40,477元/㎡で、克而瑞の2月ランキングでは、販売面積と販売戸数の「ダブルチャンピオン」を獲得した。差異は依然として厳しい。建发が手掛ける楊浦のプロジェクト「建发海宸」では、2月の販売価格が1㎡あたり121,995元に引き上げられ、3月5日時点のネット取引率はわずか1.56％だった。成績が振るわなかったのは宝山淞南の江湾金茂府で、ネット取引率は6.67％、浦東新区のスタンフォードガーデンはゼロだった。3月に入り、完全な月次取引データは未だ公開されていないが、市場のムードには微妙な変化が生じている。2月のデータからは、144㎡超の大型新築住宅の価格は前月比0.4％上昇し、前年比6.3％の上昇を示している。コアエリアの高級住宅は取引額トップを占め、外環外の約500万元のリノベーション物件も活発に動いている。58安居客研究院の張波院長は、この現象を「構造的回復」と定義している。「コア都市の改善型物件が回復の主軸となっていることは、供給と需要のマッチング度が高まっていることを示す」と述べている。今後、市場は全体的な上昇・下降ではなく、都市のコアエリアの優良資産と郊外の一般資産の価格動向が引き続き差別化されると見ている。この「構造的回復」は土地市場にも表れている。中交城投は青浦の旧市街地にある最初のプロジェクト「南厢观宁府」の完売後、春節前に第2期の土地を取得した。楊浦の滨江エリアでは、中建壹品が風貌選定方式で新たな土地を獲得し、既存のプロジェクトと連携して開発を進める計画だ。緑城中国は3月中旬の上海最初の土地区画整理入札で、青浦の西虹橋エリアの土地を6.57％のプレミアム価格で落札した。盧文曦は、「『沪七条』政策はタイムリーに実施され、市場の期待を安定させた。市場の粘り強さと相まって、『小春』の到来に『保険』をかけた形だ」と述べている。政策の効果が明らかになるにつれ、上海の不動産は早期に「小春」を確定させている。克而瑞上海のアナリスト、丁俊杰は、「上海の『小陽春』相場はすでに確立された」と述べている。政策の効果が引き続き発揮され、市場の信頼感がさらに回復すれば、3月下旬から4月にかけて新築住宅の回復はより顕著になるだろう。この回復は、穏やかな政策環境と市場内在の成長動力によるものであり、短期的な刺激による一時的な動きよりも、より安定的で長期的な健全な発展に寄与すると見られている。【出典：中国不動産報】
購買力が爆発し、一二手住宅価格が同時に上昇！上海の不動産市場に「小陽春」が訪れる
上海の不動産市場の「暖かさ」はデータの中で静かに兆しを見せている。
国家統計局が最新で発表したデータによると、2月の上海の新築住宅価格は前月比0.2％上昇し、横ばいから上昇に転じた。中古住宅価格も同じく前月比0.2％上昇し、これまでの9か月連続の下落傾向を正式に終わらせた。これは、調整を経た上海の不動産市場において、初めて新旧両方の価格が同時にプラスに転じる積極的な兆しである。
前年比のデータを見ると、2月の上海の新築住宅価格は前年同月比4.2％上昇し、引き続き全国でトップの位置を維持している。業界関係者は、政策の「組み合わせ戦略」の的確な効果と市場の需給の共振により、上海の不動産市場は本格的な「小春」到来を迎えつつあると一般的に考えている。
3月に入ると、市場の熱気は一気に回復した。オンライン不動産データによると、3月前半15日間で、上海の中古住宅のネット取引件数は1万4千件近くに達し、そのうち3月9日から15日の週には7,233件の成約を記録し、2021年以来ほぼ5年ぶりの週次最高記録を更新した。さらに、3月14日にはネット取引システムの集中ログインによる遅延も発生した。
「上海の不動産市場の小春はすでに確立されており、購入の窓口期間は徐々に狭まりつつある」と上海中原不動産の市場分析師、盧文曦は述べている。2月の回復はあくまで前奏曲であり、3月こそが本格的な恩恵の実現期で、その後の市場は昨年同月の取引記録を突破する可能性がある。取引量が価格に先行し、取引量が安定すれば、価格も早期に底打ちできるだろう。
中信建投証券の研究員、竺劲は、「3月以降、『沪七条』政策の効果が次々と現れ、上海の不動産市場は安定の兆しを見せている。中古住宅の取引量も回復し、市場の量と価格の安定に寄与している。長期的には、今後も不動産事業は運営性の高い事業へとシフトし続け、主要都市の住宅構造の不均衡は開発事業の成長条件を引き続き創出している」と述べている。
中古住宅の「逆転劇」
3月15日、上海の浦東新区の不動産登記取引所は人声が絶えず、41の窓口がすべて開放され、呼び出し情報がスクリーンに流れ続けていた。正午までに、発行された番号は423件に達した。前日には、上海の中古住宅の一日の成約件数は1,472件と、過去1年で2番目の高水準を記録し、15日には1,390件と、2日間の合計は2,862件となり、過去5年の週末取引最高記録を更新した。
この数字は、2026年第一四半期の上海不動産の「暖春」相場の一端にすぎない。
上海市不動産取引センターのデータによると、2026年1月の上海の中古住宅の累計成約件数は22,834件で、前年同月比24.18％増加し、2025年12月の「反発回復」傾向を引き継いだ。日平均取引量は平日600件以上を維持し、週末には千件を超えることも多い。外環外の取引比率は50％超、総価格300万元以下の物件の比率は半数近くに達している。
取引量が安定する一方、価格面でも積極的な兆しが見られる。1月の上海の中古住宅の平均取引価格は前月比2.71％上昇し、市場は「価格を上げて取引を促進する」段階から「量と価格の安定」へと移行しつつあることを示している。
これは1月の市場の基本的な状況であり、2月の上海の不動産市場は波乱に満ちていた。春節休暇中、市場は一時「凍結」状態となり、2月15日には取引量が急落し7件にまで落ち込み、その後4日連続で取引ゼロとなった。だが、2月25日に「沪七条」が施行され、市場に新たな活力が注入された。
非上海籍の社会保険加入年数を3年から1年に短縮、公的融資の上限引き上げ、上海籍の成人子女の初めての住宅取得税の免除など、多くの政策が好材料として放出された。政策施行当日には中古住宅の一日成約件数が500件を突破し、その後も増加し、2月最終日には839件に達した。
「従来の休暇後1～2週間の市場回復期間を飛び越えた」と盧文曦は述べている。政策の強力な後押しにより、中古住宅市場の回復速度は市場予想を超え、「沪七条」はまさに「小春」の前倒し保険の役割を果たした。
3月、上海の中古住宅市場は一気に「暴走」モードに突入した。3月15日までに、累計成約は13,955件、日平均は930件に達している。3月14日の1,472件は、この動きの象徴だ。
上海易居不動産研究院の副院長、严跃进は、3月の月間ネット取引件数は3万件を突破し、近年の月次最高記録を更新すると予測している。これは、市場の回復の本格的な証左だと考えている。彼は、4月と5月も上海の中古住宅取引熱は続くと見ている。
取引構造を見ると、都市測量師協会の統計によると、2025年1月の上海の300万元以下の中古住宅の取引比率は59％だったが、今年2月には70％に上昇し、3月15日にはさらに73％に増加した。低価格帯の「乗車盤」が市場の主力となっている。
盧文曦は、典型的な老朽化した小区「曹杨新村」を例に挙げ、平均面積は40㎡超、総価格は250万元未満と推定している。新政策では、家庭の公的融資最高額は240万元であり、これにより買い手は少額の頭金だけで大部分の資金を公的融資で賄える。これは、初めての購入者にとって大きな追い風だ。
一方、上海の中古住宅の掲載物件数は連続9か月減少している。上海链家の最新データによると、現在の中古住宅の掲載数は約8.1万件で、2025年5月の最高11.3万件から28.3％の減少だ。同時に、7日間の内見件数は13.8万件に達している。
また、多くの仲介業者からのフィードバックによると、最近の上海内環内のコアエリアの中古住宅の値引き交渉余地は一般的に4％以内に縮小しており、南京東路、外灘、人民広場、徐家汇などのコアエリアでは値引き余地は1％未満となっている。
1月の安定したスタートから2月の深V型反発、そして3月の爆発的な伸びまで、上海の中古住宅市場はわずか90日で底打ちから回復への転換を完了した。
新築市場の「点火」
中古住宅のV字回復に比べて、上海の新築住宅市場はより理性的で分化が進んでいる。
3月16日、市場を騒がせたデータによると、上海の新築住宅の単日成約は395件で、前月比419.7％の急増を記録した。翌日には成約件数は485件に達した。3月17日までに累計成約は4,730件となり、前月比300％超の急増だ。
この数字の背後には、政策の「組み合わせ戦略」の正確な効果がある。
同策研究院の副院長、宋紅衛は、「『沪七条』の新政の影響を受けた顧客の来訪・成約転換比率は約10:1であり、非新政の顧客の比率は27:1を超える」と述べている。特に、「公積金貸付額の引き上げ」が77％の牽引力をもたらしていると指摘している。これは、政策の恩恵が、もともと「あと一歩」の段階にあった購買層に的確に届いていることを示している。
新政の施行後、最初の営業日には華潤置地上海支社の当日取引額が3.2億元を突破し、最初の週末には招商蛇口上海支社の取引総額が4.15億元を超えた。徐匯濱江の高級物件「安澜上海」では、2日間で6.3億元超の取引が成立した。保利世博天悦も2日間で2.5億元を獲得した。
第一四半期の初め、市場は依然として慎重な姿勢を崩さなかった。上海市統計局のデータによると、1～2月の市内の住宅販売面積は108.98万㎡で、前年同期比32％減少した。特に2月は、供給の縮小の影響で、新築住宅の取引面積はわずか16万㎡にとどまり、低迷した状態だった。
しかし、冷静な平均値の裏には、激しい差異が存在している。高級リノベーション物件は依然として市場の「避風港」となっており、1月には上海全体で「日光」が一つだけだったが、高級物件のパフォーマンスは依然として目立ち、安澜上海は1月の販売額21.83億元でトップに立ち、浦東の陸家嘴太古源・源邸も月間17.8億元を売り上げた。
市場の粘り強さを示すのは、製品力のある「ネット有名物件」だ。2月には、澐启滨江が5.2億元で販売トップとなった。金山新城の建发瑞湖の第1期は販売率80％超、平均価格40,477元/㎡で、克而瑞の2月ランキングでは、販売面積と販売戸数の「ダブルチャンピオン」を獲得した。
差異は依然として厳しい。建发が手掛ける楊浦のプロジェクト「建发海宸」では、2月の販売価格が1㎡あたり121,995元に引き上げられ、3月5日時点のネット取引率はわずか1.56％だった。成績が振るわなかったのは宝山淞南の江湾金茂府で、ネット取引率は6.67％、浦東新区のスタンフォードガーデンはゼロだった。
3月に入り、完全な月次取引データは未だ公開されていないが、市場のムードには微妙な変化が生じている。2月のデータからは、144㎡超の大型新築住宅の価格は前月比0.4％上昇し、前年比6.3％の上昇を示している。コアエリアの高級住宅は取引額トップを占め、外環外の約500万元のリノベーション物件も活発に動いている。
58安居客研究院の張波院長は、この現象を「構造的回復」と定義している。「コア都市の改善型物件が回復の主軸となっていることは、供給と需要のマッチング度が高まっていることを示す」と述べている。今後、市場は全体的な上昇・下降ではなく、都市のコアエリアの優良資産と郊外の一般資産の価格動向が引き続き差別化されると見ている。
この「構造的回復」は土地市場にも表れている。中交城投は青浦の旧市街地にある最初のプロジェクト「南厢观宁府」の完売後、春節前に第2期の土地を取得した。楊浦の滨江エリアでは、中建壹品が風貌選定方式で新たな土地を獲得し、既存のプロジェクトと連携して開発を進める計画だ。緑城中国は3月中旬の上海最初の土地区画整理入札で、青浦の西虹橋エリアの土地を6.57％のプレミアム価格で落札した。
盧文曦は、「『沪七条』政策はタイムリーに実施され、市場の期待を安定させた。市場の粘り強さと相まって、『小春』の到来に『保険』をかけた形だ」と述べている。政策の効果が明らかになるにつれ、上海の不動産は早期に「小春」を確定させている。
克而瑞上海のアナリスト、丁俊杰は、「上海の『小陽春』相場はすでに確立された」と述べている。政策の効果が引き続き発揮され、市場の信頼感がさらに回復すれば、3月下旬から4月にかけて新築住宅の回復はより顕著になるだろう。この回復は、穏やかな政策環境と市場内在の成長動力によるものであり、短期的な刺激による一時的な動きよりも、より安定的で長期的な健全な発展に寄与すると見られている。
【出典：中国不動産報】