Two Harborsは、米国政府が保証するエージェンシー住宅ローン担保証券（MBS）に焦点を当てています。最近住宅を購入し、Fannie MaeやFreddie Macが保証するローンを利用した場合、その住宅はTwo Harorsが保有する可能性のあるMBSに組み込まれているかもしれません。これらの証券は信用リスクがなく、金利リスクが高いのが特徴です。
展開
NYSE: TWO
Two Harbors Investment Corp.
本日の変動
(10.18%) $0.97
現在の株価
$10.50
主要データポイント
時価総額
$1.0B
当日の範囲
$10.37 - $10.64
52週範囲
$8.78 - $14.17
出来高
201K
平均出来高
3.3M
総利益率
101.02%
配当利回り
15.95%
住宅ローンのサービス権は珍しい資産
Two Harborsは、住宅ローンのサービス権にも注力しています。これは珍しい資産です。住宅ローンのサービス提供者は、住宅ローン担保証券の投資家に代わってローンを管理します。サービス提供者は、請求書の送付や支払いの回収、その他必要な作業を行うことで、0.25%の手数料を受け取ります。このサービスを行う権利は価値があり、バランスシート上では資産として計上されます。住宅ローンのサービス権は、金利が上昇すると価値が増す数少ない金融資産の一つであり、Two Harborsの投資ポートフォリオにとって自然なヘッジとなっています。多くの住宅ローン会社にとって、金利上昇局面においても、住宅ローンのサービス権は事業を支える役割を果たしています。
Two Harborsは最近配当を削減
Two Harborsは、7月に配当を$0.60から$0.45に削減しました。収益発表の際、CEOのWilliam Greenbergは、この決定は現在または予想される収益によるものではないと述べました。これは、住宅ローン担保証券分野の投資機会の反映であり、今後はより高い収益と一株当たり帳簿価値の向上に反映されるはずだと述べています。重要なのは、配当は持続可能でありつつ、同時に柔軟性を維持できるとした点です。
Two Harborsは、1株あたり帳簿価値に対して16%の割引で取引されており、エージェンシー住宅ローンREITとしては魅力的です。ただし、住宅ローンサービス権は流動性が低く、「市場価値」が存在しません。各MSRポートフォリオは異なり、個別に評価される必要があります。Two Harborsは、ポートフォリオの価値をサービス料の5.6倍で評価していますが、これは妥当な評価と考えられ、帳簿価値に対する大きな割引は不当と見られます。
こちらが、Two Harborsが13％の配当利回りを実現できる方法です
過去18ヶ月間、住宅ローン分野は厳しい状況が続いています。金利の上昇により、住宅ローン担保証券（MBS）の価格が下落し、国債に比べてパフォーマンスが劣る結果となっています。これにより、住宅REIT（不動産投資信託）の帳簿価値や配当も減少しています。Two Harbors（TWO +10.18%）は最近配当を削減しましたが、それでも魅力的な利回りを維持しています。配当は持続可能なのでしょうか？
画像出典：Getty Images。
住宅ローンREITは一般的なREITとは異なる
住宅ローンREITは、一般的なREITとは異なります。多くのREITは不動産に投資し、個別のユニットを賃貸するという、わかりやすい地主・テナントのビジネスモデルです。一方、住宅ローンREITは物理的な不動産には投資せず、住宅ローンの債務に投資します。つまり、家の担保となるローンを買うのです。家賃収入の代わりに、利息収入を得ます。多くの点で、銀行に似ており、地主というよりは金融機関に近い存在です。
Two Harborsは、米国政府が保証するエージェンシー住宅ローン担保証券（MBS）に焦点を当てています。最近住宅を購入し、Fannie MaeやFreddie Macが保証するローンを利用した場合、その住宅はTwo Harorsが保有する可能性のあるMBSに組み込まれているかもしれません。これらの証券は信用リスクがなく、金利リスクが高いのが特徴です。
展開
NYSE: TWO
Two Harbors Investment Corp.
本日の変動
(10.18%) $0.97
現在の株価
$10.50
主要データポイント
時価総額
$1.0B
当日の範囲
$10.37 - $10.64
52週範囲
$8.78 - $14.17
出来高
201K
平均出来高
3.3M
総利益率
101.02%
配当利回り
15.95%
住宅ローンのサービス権は珍しい資産
Two Harborsは、住宅ローンのサービス権にも注力しています。これは珍しい資産です。住宅ローンのサービス提供者は、住宅ローン担保証券の投資家に代わってローンを管理します。サービス提供者は、請求書の送付や支払いの回収、その他必要な作業を行うことで、0.25%の手数料を受け取ります。このサービスを行う権利は価値があり、バランスシート上では資産として計上されます。住宅ローンのサービス権は、金利が上昇すると価値が増す数少ない金融資産の一つであり、Two Harborsの投資ポートフォリオにとって自然なヘッジとなっています。多くの住宅ローン会社にとって、金利上昇局面においても、住宅ローンのサービス権は事業を支える役割を果たしています。
Two Harborsは最近配当を削減
Two Harborsは、7月に配当を$0.60から$0.45に削減しました。収益発表の際、CEOのWilliam Greenbergは、この決定は現在または予想される収益によるものではないと述べました。これは、住宅ローン担保証券分野の投資機会の反映であり、今後はより高い収益と一株当たり帳簿価値の向上に反映されるはずだと述べています。重要なのは、配当は持続可能でありつつ、同時に柔軟性を維持できるとした点です。
以下のチャートを見ると、現在（削減後）の利回り13%は、ほぼ同社の過去の範囲内に収まっています。
TWO 配当利回りデータ by YCharts.
住宅ローンREITは、一般的に配当を特定の範囲内に保つことを好みます。通常は低〜中の10〜15%程度です。過去1年でほぼすべての住宅ローンREITが配当を削減しており、Two Harborsの削減も珍しいことではありません。ただし、今年は苦戦しており、年初来で15%下落しています。
帳簿価値に対する大きな割引は不当
Two Harborsは、1株あたり帳簿価値に対して16%の割引で取引されており、エージェンシー住宅ローンREITとしては魅力的です。ただし、住宅ローンサービス権は流動性が低く、「市場価値」が存在しません。各MSRポートフォリオは異なり、個別に評価される必要があります。Two Harborsは、ポートフォリオの価値をサービス料の5.6倍で評価していますが、これは妥当な評価と考えられ、帳簿価値に対する大きな割引は不当と見られます。
現状の水準では、Two Harborsは適正価格といえますが、リスク要因は連邦準備制度（Fed）です。Fedが引き締めサイクルを終了すれば、理論上、住宅ローン担保証券は国債を上回るパフォーマンスを始めるはずです。金利の変動が激化したのは、Fedの動きに対する不確実性によるものでした。その不確実性が解消されれば、MBSの価格は国債に対して改善される見込みです。
Fedが引き締めを続けている間は、住宅ローンREITセクターを好むのは難しいでしょう。引き締めサイクルが終了したと示されたら、住宅ローンREITは投資対象となるはずです。ただし、現時点では配当はおそらく安全です。