サービシングはTwo Harbors Investmentを推進しているが、リスクは依然として残存している

昨年は住宅ローン業界にとってひどい年でした。連邦準備制度が金利を引き上げる中、住宅ローンの新規発行量は急激に減少しました。住宅関連の不動産投資信託（REITs）の資産も大きく打撃を受けました。ほとんどの住宅ローンREITは一株当たり純資産価値の大幅な下落を経験し、多くは配当を削減せざるを得ませんでした。

Two Harbors Investment（TWO +10.91%）は配当を削減したREITの一つです。ただし、業界全体にとって最悪期は過ぎた可能性もあります。

画像出典：Getty Images。

Two Harborsはエージェンシー住宅ローン担保証券とサービス事業に注力

Two Harborsはエージェンシーおよび住宅ローンのサービスを行うREITです。主に米国政府が保証する住宅ローン担保証券（MBS）に投資しています。これにより、Two Harborsは住宅ローン担保証券ポートフォリオに対して信用リスクがほとんどありません。ただし、金利の動きによって損害を被る可能性もあります。

2022年、連邦準備制度が積極的にフェデラルファンド金利を引き上げたことで、エージェンシー住宅ローン担保証券は苦戦しました。これは、住宅ローン担保証券（MBS）が国債に比べてパフォーマンスが低下し、住宅ローンREITセクターの純資産価値の下落につながりました。

住宅ローンサービスは異例の資産

Two Harborsはまた、大規模な住宅ローンのサービスポートフォリオも保有しています。住宅ローンのサービスは特殊な資産です。住宅ローンのサービス提供者は、MBS投資家に代わって住宅ローンの管理業務を行います。サービス提供者は毎月の請求書を送付し、支払いを回収し、元本と利息の支払いを投資家に送金し、固定資産税の支払いを管理し、延滞者と対応します。住宅ローンのサービス提供者は、一般的にローン額の年0.25%の手数料を報酬として受け取ります。例えば、ローンが40万ドルの場合、サービス提供者は年間1,000ドルを受け取ることになります。このサービスを行う権利には価値があり、Two Harborsはこれをバランスシート上の資産として計上しています。

住宅ローンのサービスは、金利が上昇すると価値が増加します。これは、ローンの早期返済の可能性が低くなるためです。つまり、住宅ローンのサービス提供者は、その0.25%の手数料をより長期間受け取ることが期待できるのです。Two Harborsのサービスポートフォリオにおける平均金利は3.27%です。平均住宅ローン金利が6.5%の場合、金利が大きく下がらなければ、借り換えの選択肢は再び検討されにくくなります。Two Harborsは、サービスポートフォリオの価値を年間サービス料の5.5倍で評価していますが、これはかなり高い水準です。金利が下がったり延滞が増えたりすると、その倍率は下がるでしょう。

拡大

NYSE: TWO

Two Harbors Investment Corp.

本日の変動

(10.91%) $1.04

現在価格

$10.57

主要データポイント

時価総額

$1.0B

当日の範囲

$10.57 - $10.57

52週範囲

$8.78 - $14.17

出来高

170K

平均出来高

3.3M

総利益率

101.02%

配当利回り

15.95%

住宅ローン担保証券のスプレッド拡大は問題でしたが、サービス事業が一部損失を相殺

住宅ローン担保証券のスプレッド拡大により、昨年はポートフォリオが苦戦しました。これは、MBSが国債に比べてパフォーマンスが低下したことを意味します。2022年初から第3四半期末までに、一株当たり純資産価値は23.47ドルから16.42ドルに下落しました。MBSのスプレッドは10月にピークを迎え、その後縮小しています。このスプレッド縮小により、2022年第4四半期の一株当たり純資産価値は17.72ドルに回復しました。もしMBSのスプレッドが今後も縮小し続ければ、Two Harborsは一株当たり純資産価値のさらなる増加が見込めます。

MBSスプレッドの決定要因の一つは金利の変動性です。変動性とは、証券価格が頻繁かつ急速に動くことを意味します。特にMBSにとっては悪影響であり、昨年これが大きな苦戦の一因となりました。フェデラルファンド先物は、連邦準備制度が引き締め政策を終える段階に近づいていることを示しており、これがMBS価格を支え、スプレッドの縮小に寄与する見込みです。

Two Harborsは四半期配当を0.68ドルから0.60ドルに削減しました。ただし、配当に充てられる利益は前四半期でわずか0.26ドルだったため、配当はまだ十分にカバーされていませんでした。四半期報告書で、Two Harborsの経営陣は、今後数四半期にわたり配当に充てられる利益が鈍化し、継続的な収益力と乖離する可能性があると述べました。もし利益が減少しても、配当を維持できる可能性はありますが、もう一度配当削減のリスクも残っています。