不動産は民間クレジットの流出において最大の勝者となる可能性がある

この記事の一部は、Diana OlickとともにCNBC Property Playニュースレターに最初に掲載されました。Property Playは、不動産投資家向けの新たな機会や進化する動向を、個人投資家からベンチャーキャピタル、プライベートエクイティファンド、ファミリーオフィス、機関投資家、大手上場企業まで幅広く取り上げています。今後の号をメールで受け取りたい方は登録してください。

投資家が商業不動産ファンドから撤退してわずか4年足らずの間に、金利の急上昇により一時的に離れた投資家の一部が、今再び参入し始めています。かつて熱狂的だったプライベートクレジットの投資からの回復です。非上場の公開登録済みREITへの投資は、2022年の332億ドルから2025年の57億ドルへと減少しましたが、直近数ヶ月の上昇は回復の兆しを示しています。Stanger Investment Bankingの追跡によると、これらのREITは1月に投資家から5億9300万ドルを調達し、12月の4億6700万ドル、11月の4億1600万ドルから増加しています。CoStarの追加データによると、非上場REITへの投資は昨年の第3四半期と第4四半期にかけて増加しています。より多くの資金がプライベートクレジットから流出すれば、不動産に流れると予想する声もあります。

Stangerの会長兼CEO、Kevin Gannonは、「そうなると信じています」と述べ、「不動産側の資金調達も増加し始めており、遅れながらも増えつつあります。リデンプションも落ち着いてきており、今起きているのは資本の回転です」と語っています。

最近のCNBC「Squawk on the Street」で、投資アドバイザーがクライアントの資金をBlackstone Private Credit（BCRED）からBlackstone Real Estate Income Trust（BREIT）に移している可能性について質問された際、同社の社長兼最高執行責任者のJonathan Grayは、「ドルで完全にそうなっているかはわからないが、何かに懸念を抱けば一時停止することもある。興味深いことに、今期のBREITは2022年以来最高の流入を記録した」と答えました。

商業不動産の価値は、2022年4月のピークから2023年12月の谷までに22％下落しました。Green Streetの商業物件価格指数によると、依然としてゆっくりとしたU字型の回復が続いており、投資のエントリーポイントは依然として魅力的です。関税やイラン戦争などの世界経済の圧力により株式市場のボラティリティが増す中、実物資産である不動産はポートフォリオの多様化に有効な手段となっています。

恩恵を受けそうなセクターとして、Blackstoneは特定のオフィス取引をいくつか行っていますが、データセンター、工業用不動産、多世帯住宅に焦点を当てており、これらのセクターの安定性と収益性を重視していると、Blackstoneの内部事情に詳しい関係者は述べています。ただし、その関係者は公に話す権限はありません。

「結局のところ、重要なのは利回りです。投資家がプライベートクレジットファンドから資金を引き揚げ続けるなら、他の債務投資でその利回りを補うのは難しい」と、Walker & DunlopのCEO、Willy Walkerは述べています。「Blackstoneは2月にBREITへの資金流入が4年ぶりに最良となり、最初のプラス月を記録しました。プライベートクレジットファンドはCRE債務ファンドをはるかに上回る規模（兆単位対十億単位）であり、プライベートクレジットからの資金流出はCREファンドに大きな影響を与える可能性があります。」

また、プライベートクレジットのリデンプションに関する見出しが増え、議論も活発になっています。JLLの社長兼CEO、Christian Ulbrichは、「昨日、ニューヨークの大手投資家と会議をしていて、その話題について議論していました」と、3月12日に収録されたCNBC Property Playポッドキャストで述べました。「不確実性の高い今の環境では、実物資産が非常に魅力的に映っていますし、プライベートクレジットの状況が人々をより実物資産に向かわせているのは間違いありません。そうなると、不動産や実物資産が恩恵を受ける可能性があります。」

Ulbrichは、投資家は新たな変動性の高い金利環境の中で最も保守的なルートを選ぶだろうとも付け加えました。つまり、最高の立地にある最高品質のオフィスビルや物流施設、倉庫、多世帯住宅などです。金利は依然として予測の難しい要素であり、当初はもっと低いと期待されていましたが、エネルギー価格やインフレ懸念から、米連邦準備制度の利下げ予測は下がっています。これにより、不動産への資金回転は当初の予想より遅くなる可能性があります。

Gannonは、「この異常事態は長引いています」と述べ、「思ったよりも長く続いていますし、戦争の影響もあってもう少し長引くかもしれません。でも、最終的には資金はどこかに向かい、不動産の価格が安定すれば、その資金を不動産に投じると考えています」と締めくくりました。