政府は不動産の土地供給を停止するのか？誤解

AI・政策は土地資源の配分をどのように最適化し、住宅の高品質な発展を促進するのか？

本誌記者：周琦

最近、あるニュースが不動産市場に衝撃を与えた。

自然資源部と国家林草局が共同で発表した「自然資源要素保障のさらなる強化に関する通知」には、「新たな建設用地は原則として商業不動産開発に使用しない」と記されている。一部のメディアはこれを「政府が不動産用地の供給を断つ」と解釈し、不動産業界の大きな変化だと考えている。

しかし、これは純粋な誤解であり、問題は政策内の「専門用語」を理解していないことにある。

まず、「新たな建設用地」とは何かを理解しよう。簡単に言えば、従来の農地、林地、荒地などの「非建設用地」を正式な手続きを経て、住宅や道路を建設できる土地に変えることを指し、土地の「新規供給量」にあたる。

これまで、この「新規供給量」の用途は非常に明確で、主に国家の重要な工事やインフラ、学校、病院、保障住宅などの民生プロジェクトに供給されてきた。住宅建設に使われることはほとんどなかった。

多くの誤解は、「新たな建設用地」と「不動産開発用地」を混同していることに起因している。

実際には、これらは全く異なるものであり、現在の開発業者が住宅を建てる土地の大部分は「既存の土地」から得られている。例えば、旧市街の改造や旧工場の移転に伴う土地、すでに計画された都市の建設用地などだ。これらは入札や公開競売を通じて取得できる。ごく少数が「新規」の土地から供給されているとしても、全体の供給にほとんど影響はない。

今回の政策は、不動産の供給を制限することが目的ではなく、その用途を再確認し強調するものである。すなわち、「新たな建設用地は不動産には使わない」という方針は、希少な増量指標を本当に必要なところに集中させるためのものである。

2026年は「第十四次五カ年計画」のスタート年であり、土地供給政策の核心は「増量の質を高め、既存の土地を有効活用する」ことにある。耕地と生態系の底線を守りつつ、都市の高品質な発展を推進する必要がある。

また、今回の政策では、エネルギー、交通、水利などの特定のプロジェクトを除き、各地で毎年新たに供給される建設用地は、既存の土地の活用面積を超えてはならないと明確に示されている。要するに、「既存の土地を活用して初めて新たな土地を供給できる」ということだ。

この要請は、都市の無秩序な拡大を防ぎ、既存の空間を有効活用した都市発展を促すためのものである。農地を強制的に収用して住宅を建てる従来のやり方は、今後通用しなくなるだろう。

しかし、これは不動産用地の供給を止めることを意味するのではなく、既存資源の有効活用に重点を置くということだ。各地は都市の特性に応じて供給のペースを調整し、立地条件やインフラが整った地域を優先的に配置し、企業に「良い土地を確保し、良い住宅を建てる」よう促す。これにより、都市の機能を充実させ、市民の生活の質も向上させる。

政府も既存資源の活用を促進するための道筋を整えている。2025年には、自然資源部が財政部と連携し、地方に対して超5400億元の特別債を発行させ、遊休土地の収集と整理を進めている。これにより、散在する遊休地をクリーンで質の高い「良地」や「優良地」に変えている。

さらに、政策内の「原則的に」も一律の規制ではなく、特殊な事情に対応できる余地を残している。

今後、土地供給は「総量縮小・質の向上」の方向に進むことは確実であり、都市の更新や既存土地の活用、低効率な土地の再開発が主流となる。業界も規模の拡大から、製品や品質の向上へとシフトしていく。

結局のところ、この政策は不動産業界に「供給停止」や「ブレーキ」をかけるものではなく、土地資源の配分をより合理的に行うためのものである。耕地と生態系の保護を守りつつ、重要なプロジェクトや民生ニーズを確保し、業界の高品質な発展を導くことを目的としている。

編集：鄭揚波