資料写真。陳序平が龍湖を掌握して3年、龍湖は初めてコア損失を計上王琳3月6日、龍湖グループ（00960.HK）は2025年度の業績予告を発表し、通年の会社所有者に帰属する純利益は約10億元と見込まれる一方、投資不動産や金融派生商品公正価値変動の影響を除いたコア損失は15億元から20億元と予測されている。これらの指標は2024年同期にはそれぞれ104億元と69.7億元だった。これは龍湖グループの上場以来初めてコア損失を計上したもので、公告では、主に不動産市場の調整継続と、価格・取引量の圧力により、開発事業の決算収入が減少し、粗利益率がさらに低下したことが原因と説明している。また、これは2022年10月に董事会主席に就任した陳序平のもと、龍湖が運営サービス企業への転換を推進し、負債削減とキャッシュフローの黒字維持を堅持してきた3年目の完全な年度であり、業界サイクルの底から独自の道を歩み出している。しかし、課題は依然として存在する。3月9日、モルガン・スタンレーは調査報告書で、龍湖の2025年のコア損失が同社の予想を超えたと指摘し、主に開発事業の利益率が予想を下回ったことにより、2026年から2027年にかけて一株当たり利益に下振れリスクがあると予測、また2026年も引き続き赤字状態が続くと見込んでいる。開発事業は収益性の困難に直面龍湖グループが以前に公表したデータによると、2025年通年の契約販売総額は約631.6億元で、前年比37.54％減少した。これは業界全体のトレンドとほぼ一致しており、2017年に売上高が千億元を突破して以来、8年ぶりに千億元未満に後退した。地域別の展開では、西部、渤海湾周辺、長三角の三大エリアが主要な支えとなり、それぞれ売上高は182.4億元、152.1億元、171.7億元で、合計比率は80％超に達している。同時に、同社の営業収入は約267.7億元（税引き後約285.4億元）と過去最高を記録し、その内訳は運営収入約141.9億元（税引き後約151.9億元）、サービス収入約125.8億元（税引き後約133.5億元）となっている。不動産開発事業は依然として龍湖の収入柱だが、2025年のこのセクターの収益性は悪化し、年間のコア権益利益の赤字化の直接的な原因となった。半期報告と通年予告の利益変動からも明らかで、上半期のコア純利益は13.8億元だったが、通年のコア権益後利益は15億から20億元の赤字と予測されており、下半期の収益悪化がその主な要因である。2025年の半期報告によると、龍湖は営業収入587.5億元（前年比25.4％増）を達成し、その主な原動力は不動産開発事業であり、同セクターの収入は454.8億元（前年比34.7％増）で、全体の77.4％を占めている。これは依然としてグループの収入の柱だ。しかし、利益面では明確な分化が見られる。上半期の会社所有者に帰属する純利益は32.2億元で、前年比45.2％減少した。投資不動産や金融派生商品の公正価値変動を除いたコア純利益は13.8億元にとどまり、コア利益の減少は不動産開発事業の収益性の困難を直接反映している。さらに、粗利益率は引き続き圧迫されており、上半期の全体の粗利益率は12.6％に低下し、2024年同期と比べて約8ポイント低下した。開発、運営、サービスの各事業の粗利益率はそれぞれ約0.2％、77.7％、30％で、顕著な対比を示している。高地価のプロジェクトが決算サイクルに入り、市場の下落と販売価格の逆ざやが生じていることが、低粗利益率の主な原因だ。2026年に入ると、販売側の低迷は継続している。2026年前2ヶ月の販売データによると、龍湖の累計契約販売総額は44.5億元で、2025年同期の99.4億元と比べて大きく減少している。龍湖グループのCFO、趙轶は2025年中期業績発表会で、「今後1〜2年で開発の決算量は徐々に減少していくが、在庫の段階的な処理と利益率の健全な新規プロジェクトの安定的な投入により、開発事業がグループ全体の利益に与える影響は徐々に回復していく」と予測している。転換は一時的な成果を上げている開発事業の圧力が続く中、龍湖の運営事業は着実に成長し、景気循環を乗り越える「舵取り役」となっている。データによると、2025年通年の運営性収入は約267.7億元（税引き後約285.4億元）で、前年同期の267.1億元とほぼ横ばいであり、その内訳は運営収入約141.9億元（税引き後約151.9億元）、サービス収入約125.8億元（税引き後約133.5億元）となっている。最新の未監査運営データによると、2026年前2ヶ月の運営性収入は約44億元（税引き後約47.0億元）に達し、すでに同期間の不動産販売額44.5億元に近づいている。内訳は運営収入約24.4億元（税引き後約26.2億元）、サービス収入約19.6億元（税引き後約20.8億元）だ。龍湖は2025年の業績予告で、運営・サービス事業が安定的に成長し、グループに安定した利益をもたらし続けていると述べている。今後も安全性を最優先し、営業キャッシュフローを黒字に維持し、負債を引き続き段階的に削減し、事業モデルの転換を推進していく方針だ。運営とサービス事業を軸に成長を促し、伝統的な開発業者から運営サービス企業への役割のアップグレードを目指す。2018年に「空間はサービスである」戦略を提唱して以来、龍湖は伝統的な開発業者から運営サービス企業への転換を継続し、段階的な成果を上げている。収益構造を見ると、2025年上半期の運営・サービス事業の収入は総収入の22.6％を占めており、通年比率はさらに上昇する見込みだ。その安定したキャッシュフローと景気循環に対する耐性は、龍湖の「第二の成長曲線」となっている。キャッシュフローは3年連続黒字業界の下降局面において、キャッシュフローと債務の安全性は不動産企業の生存の底線だ。2025年は、龍湖が負債を段階的に削減し、資本支出を伴う営業キャッシュフローを黒字化させた3年目であり、これらの重要指標は龍湖の景気循環突破の「安全弁」となり、転換の土台ともなっている。半期報告のデータによると、2025年上半期の営業活動によるキャッシュフロー純額は119.7億元であり、年間のキャッシュフロー黒字化に向けて堅実な基盤を築いた。通年では、販売規模は前年比で減少したものの、回収管理を強化し、売上回収率を高水準に維持しながら、土地取得のペースも厳格にコントロールし、「少なく良い土地を取得する」戦略を徹底し、資本支出によるキャッシュフローへの影響を抑制した。陳序平は何度も、キャッシュフローの安全性がすべての経営活動の前提であり、営業キャッシュフローを黒字に保つことを最重要目標とすることが、龍湖の景気循環突破の自信の源だと強調している。3年連続の黒字の営業キャッシュフローは、債務返済を保証するとともに、事業拡大の資金も提供している。債務面では、龍湖は過去3年間で着実にレバレッジを低減し、2025年の大きな返済負担に直面しながらも、早期返済や分割返済、債務置換など多様な手法で高峰の返済を乗り切り、債務構造を引き続き最適化している。龍湖グループのCFO、趙轶は以前、2025年に負債の返済額は600億元を超えると予測し、2026年と2027年の返済額はそれぞれ約200億元とし、2027年と2028年の返済額はさらに約100億元に減少すると述べている。今後、龍湖の有利子負債は約1000億元に安定すると見込まれる。2026年以降も、龍湖の債務返済は遅延なく進行している。3月2日、龍湖は3月4日に満期を迎える「16龍湖04」の資金を支払い、残りの本金は1.47億元、利息は約0.06億元を支払った。同時に、「20龍湖04」の今期利息約0.19億元も支払った。前年1月5日には、「21龍湖02」の本息も予定通り支払い済みで、総額は約10.38億元だった。財務の安全性において、龍湖は非常に高いリスク管理能力を示している。2025年6月30日時点で、有利子負債は1698億元であり、2024年末と比べて65.3億元減少した。純負債比率は51.2％、預収金を除いた資産負債比率は56.1％、非拘束現金短期負債比は1.14、資金調達コストは3.58％に低下し、銀行融資の比率は87％と、債務構造は引き続き改善している。転換はまだ道半ば全体として、龍湖の2025年は「喜びと憂いが交錯する」様相を呈している。憂いは開発事業の量と価格の下落、利益率の底打ち、コア利益の赤字化にある。一方、喜びは営業収入の着実な増加、キャッシュフローの黒字継続、債務の安全性の確保、転換の明確な方向性だ。リスク管理と転換の面では顕著な成果を挙げているものの、業界の深刻な調整を背景に、依然として現実的な課題に直面している。一つは、開発事業の収益回復は市場の回復と製品構造の最適化に依存しており、2026年も販売低迷が続く見込みで、収益改善のペースは不確実であり、サイクルの底を素早く反転させることは難しい。もう一つは、運営事業の収入比率と利益貢献は依然として低く、全体の利益を支える絶対的な柱にはなっていない。収益構造を見ると、「運営性事業収入が半数を超える」長期目標にはまだ大きな差がある。事業タイプ別では、2025年上半期の不動産開発事業の収入は454.8億元（前年比34.7％増）、運営及びサービスの収入はそれぞれ70.1億元と62.6億元で、前年比2.5％と0.02％の増加にとどまっている。2026年の新たなスタートラインに立つ龍湖には、二つの課題がある。一つは、引き続き財務の安全ラインを堅持し、負債を削減し、キャッシュフローを安定させ、支払いを確保すること。もう一つは、転換を加速し、運営性事業の規模と収益変換効率を向上させ、収入と利益の構造を持続的に最適化し、伝統的な開発業者から運営サービス企業への役割のアップグレードを実現することだ。陳序平が龍湖を掌握して3年、基本的な安全を守り、安定した基盤を築き、転換の進展を実現した一方、業界の最も厳しい圧力にも直面した。今後1年は、龍湖が収益回復を検証し、転換の本格化を確認し、財務の弾力性を強化する重要な年となる。
陳序平が龍湖を率いて3年目、龍湖は初めてコア損失を計上
資料写真。
陳序平が龍湖を掌握して3年、龍湖は初めてコア損失を計上
王琳
3月6日、龍湖グループ（00960.HK）は2025年度の業績予告を発表し、通年の会社所有者に帰属する純利益は約10億元と見込まれる一方、投資不動産や金融派生商品公正価値変動の影響を除いたコア損失は15億元から20億元と予測されている。これらの指標は2024年同期にはそれぞれ104億元と69.7億元だった。
これは龍湖グループの上場以来初めてコア損失を計上したもので、公告では、主に不動産市場の調整継続と、価格・取引量の圧力により、開発事業の決算収入が減少し、粗利益率がさらに低下したことが原因と説明している。
また、これは2022年10月に董事会主席に就任した陳序平のもと、龍湖が運営サービス企業への転換を推進し、負債削減とキャッシュフローの黒字維持を堅持してきた3年目の完全な年度であり、業界サイクルの底から独自の道を歩み出している。
しかし、課題は依然として存在する。3月9日、モルガン・スタンレーは調査報告書で、龍湖の2025年のコア損失が同社の予想を超えたと指摘し、主に開発事業の利益率が予想を下回ったことにより、2026年から2027年にかけて一株当たり利益に下振れリスクがあると予測、また2026年も引き続き赤字状態が続くと見込んでいる。
開発事業は収益性の困難に直面
龍湖グループが以前に公表したデータによると、2025年通年の契約販売総額は約631.6億元で、前年比37.54％減少した。これは業界全体のトレンドとほぼ一致しており、2017年に売上高が千億元を突破して以来、8年ぶりに千億元未満に後退した。
地域別の展開では、西部、渤海湾周辺、長三角の三大エリアが主要な支えとなり、それぞれ売上高は182.4億元、152.1億元、171.7億元で、合計比率は80％超に達している。
同時に、同社の営業収入は約267.7億元（税引き後約285.4億元）と過去最高を記録し、その内訳は運営収入約141.9億元（税引き後約151.9億元）、サービス収入約125.8億元（税引き後約133.5億元）となっている。
不動産開発事業は依然として龍湖の収入柱だが、2025年のこのセクターの収益性は悪化し、年間のコア権益利益の赤字化の直接的な原因となった。半期報告と通年予告の利益変動からも明らかで、上半期のコア純利益は13.8億元だったが、通年のコア権益後利益は15億から20億元の赤字と予測されており、下半期の収益悪化がその主な要因である。
2025年の半期報告によると、龍湖は営業収入587.5億元（前年比25.4％増）を達成し、その主な原動力は不動産開発事業であり、同セクターの収入は454.8億元（前年比34.7％増）で、全体の77.4％を占めている。これは依然としてグループの収入の柱だ。
しかし、利益面では明確な分化が見られる。上半期の会社所有者に帰属する純利益は32.2億元で、前年比45.2％減少した。投資不動産や金融派生商品の公正価値変動を除いたコア純利益は13.8億元にとどまり、コア利益の減少は不動産開発事業の収益性の困難を直接反映している。
さらに、粗利益率は引き続き圧迫されており、上半期の全体の粗利益率は12.6％に低下し、2024年同期と比べて約8ポイント低下した。開発、運営、サービスの各事業の粗利益率はそれぞれ約0.2％、77.7％、30％で、顕著な対比を示している。高地価のプロジェクトが決算サイクルに入り、市場の下落と販売価格の逆ざやが生じていることが、低粗利益率の主な原因だ。
2026年に入ると、販売側の低迷は継続している。2026年前2ヶ月の販売データによると、龍湖の累計契約販売総額は44.5億元で、2025年同期の99.4億元と比べて大きく減少している。
龍湖グループのCFO、趙轶は2025年中期業績発表会で、「今後1〜2年で開発の決算量は徐々に減少していくが、在庫の段階的な処理と利益率の健全な新規プロジェクトの安定的な投入により、開発事業がグループ全体の利益に与える影響は徐々に回復していく」と予測している。
転換は一時的な成果を上げている
開発事業の圧力が続く中、龍湖の運営事業は着実に成長し、景気循環を乗り越える「舵取り役」となっている。
データによると、2025年通年の運営性収入は約267.7億元（税引き後約285.4億元）で、前年同期の267.1億元とほぼ横ばいであり、その内訳は運営収入約141.9億元（税引き後約151.9億元）、サービス収入約125.8億元（税引き後約133.5億元）となっている。
最新の未監査運営データによると、2026年前2ヶ月の運営性収入は約44億元（税引き後約47.0億元）に達し、すでに同期間の不動産販売額44.5億元に近づいている。内訳は運営収入約24.4億元（税引き後約26.2億元）、サービス収入約19.6億元（税引き後約20.8億元）だ。
龍湖は2025年の業績予告で、運営・サービス事業が安定的に成長し、グループに安定した利益をもたらし続けていると述べている。今後も安全性を最優先し、営業キャッシュフローを黒字に維持し、負債を引き続き段階的に削減し、事業モデルの転換を推進していく方針だ。運営とサービス事業を軸に成長を促し、伝統的な開発業者から運営サービス企業への役割のアップグレードを目指す。
2018年に「空間はサービスである」戦略を提唱して以来、龍湖は伝統的な開発業者から運営サービス企業への転換を継続し、段階的な成果を上げている。収益構造を見ると、2025年上半期の運営・サービス事業の収入は総収入の22.6％を占めており、通年比率はさらに上昇する見込みだ。その安定したキャッシュフローと景気循環に対する耐性は、龍湖の「第二の成長曲線」となっている。
キャッシュフローは3年連続黒字
業界の下降局面において、キャッシュフローと債務の安全性は不動産企業の生存の底線だ。2025年は、龍湖が負債を段階的に削減し、資本支出を伴う営業キャッシュフローを黒字化させた3年目であり、これらの重要指標は龍湖の景気循環突破の「安全弁」となり、転換の土台ともなっている。
半期報告のデータによると、2025年上半期の営業活動によるキャッシュフロー純額は119.7億元であり、年間のキャッシュフロー黒字化に向けて堅実な基盤を築いた。通年では、販売規模は前年比で減少したものの、回収管理を強化し、売上回収率を高水準に維持しながら、土地取得のペースも厳格にコントロールし、「少なく良い土地を取得する」戦略を徹底し、資本支出によるキャッシュフローへの影響を抑制した。
陳序平は何度も、キャッシュフローの安全性がすべての経営活動の前提であり、営業キャッシュフローを黒字に保つことを最重要目標とすることが、龍湖の景気循環突破の自信の源だと強調している。3年連続の黒字の営業キャッシュフローは、債務返済を保証するとともに、事業拡大の資金も提供している。
債務面では、龍湖は過去3年間で着実にレバレッジを低減し、2025年の大きな返済負担に直面しながらも、早期返済や分割返済、債務置換など多様な手法で高峰の返済を乗り切り、債務構造を引き続き最適化している。
龍湖グループのCFO、趙轶は以前、2025年に負債の返済額は600億元を超えると予測し、2026年と2027年の返済額はそれぞれ約200億元とし、2027年と2028年の返済額はさらに約100億元に減少すると述べている。今後、龍湖の有利子負債は約1000億元に安定すると見込まれる。
2026年以降も、龍湖の債務返済は遅延なく進行している。3月2日、龍湖は3月4日に満期を迎える「16龍湖04」の資金を支払い、残りの本金は1.47億元、利息は約0.06億元を支払った。同時に、「20龍湖04」の今期利息約0.19億元も支払った。前年1月5日には、「21龍湖02」の本息も予定通り支払い済みで、総額は約10.38億元だった。
財務の安全性において、龍湖は非常に高いリスク管理能力を示している。2025年6月30日時点で、有利子負債は1698億元であり、2024年末と比べて65.3億元減少した。純負債比率は51.2％、預収金を除いた資産負債比率は56.1％、非拘束現金短期負債比は1.14、資金調達コストは3.58％に低下し、銀行融資の比率は87％と、債務構造は引き続き改善している。
転換はまだ道半ば
全体として、龍湖の2025年は「喜びと憂いが交錯する」様相を呈している。憂いは開発事業の量と価格の下落、利益率の底打ち、コア利益の赤字化にある。一方、喜びは営業収入の着実な増加、キャッシュフローの黒字継続、債務の安全性の確保、転換の明確な方向性だ。
リスク管理と転換の面では顕著な成果を挙げているものの、業界の深刻な調整を背景に、依然として現実的な課題に直面している。
一つは、開発事業の収益回復は市場の回復と製品構造の最適化に依存しており、2026年も販売低迷が続く見込みで、収益改善のペースは不確実であり、サイクルの底を素早く反転させることは難しい。もう一つは、運営事業の収入比率と利益貢献は依然として低く、全体の利益を支える絶対的な柱にはなっていない。
収益構造を見ると、「運営性事業収入が半数を超える」長期目標にはまだ大きな差がある。事業タイプ別では、2025年上半期の不動産開発事業の収入は454.8億元（前年比34.7％増）、運営及びサービスの収入はそれぞれ70.1億元と62.6億元で、前年比2.5％と0.02％の増加にとどまっている。
2026年の新たなスタートラインに立つ龍湖には、二つの課題がある。一つは、引き続き財務の安全ラインを堅持し、負債を削減し、キャッシュフローを安定させ、支払いを確保すること。もう一つは、転換を加速し、運営性事業の規模と収益変換効率を向上させ、収入と利益の構造を持続的に最適化し、伝統的な開発業者から運営サービス企業への役割のアップグレードを実現することだ。
陳序平が龍湖を掌握して3年、基本的な安全を守り、安定した基盤を築き、転換の進展を実現した一方、業界の最も厳しい圧力にも直面した。今後1年は、龍湖が収益回復を検証し、転換の本格化を確認し、財務の弾力性を強化する重要な年となる。