出典：21世紀経済報道 著者：張敏3月16日、中国人民銀行上海本部は通知を発表し、上海市の商業用不動産（「商住両用住宅」を含む）の住宅ローンの最低頭金比率を30％未満にしないよう調整しました。この措置は、商業・オフィス不動産市場の在庫削減を促進し、市場取引の活性化をさらに後押しすることを目的としています。今年1月15日、中国人民銀行の報道官兼副行長の邹澜は、金融監督管理局と協力し、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率を30％に引き下げ、在庫削減を支援すると表明しました。2日後、両省庁は共同で「商業用不動産の住宅ローン最低頭金比率調整に関する通知」を発表し、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率を30％未満にしないと明示しました。それ以前、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率は50％でした。実際の運用では、一部の銀行は60％以上を設定している場合もありました。したがって、この措置は商業用不動産の在庫削減に向けた重要なシグナルと見なされています。21世紀経済報道の記者の非完全な統計によると、これまでに22の省級行政区で商業用不動産の最低頭金比率が引き下げられています。一部の省や都市では、他の施策も打ち出され、商業不動産の在庫削減を推進しています。さまざまな動きから、商業不動産の在庫削減のペースが加速していることが伺えます。住宅よりも在庫処理に時間がかかる商業用不動産とは、オフィスビルや店舗などの商業的所有権を持つ不動産を指します。住宅と異なり、商業用不動産の所有権は通常40年または50年であり、その税負担も一般的に住宅より高いです。さまざまな要因により、現在中国の商業用不動産の在庫規模は大きくなっています。国家統計局のデータによると、今年2月末時点で、国内の商品住宅の未販売面積は約8億平方メートルで、そのうちオフィスビルと商業営業用不動産の未販売面積は1.9億平方メートル、全体の約23.9％を占めています。同時に、約7.1億平方メートルのオフィスビルと商業営業用不動産が建設中です。規制措置の影響も住宅より厳しいため、商業用不動産の購入ハードルは高く、在庫処理に時間がかかります。過去12か月の平均販売速度に基づくと、現在のオフィスビル（2月末時点の未販売面積を基準）の在庫処理期間は約28か月、商業営業用不動産は30か月以上と推定されます。一方、住宅の在庫処理期間は約7か月です。不動産サービス企業の世邦魏理仕の統計によると、今年全国の主要都市10都市でのオフィスビル新規供給量は470万平方メートルと予測されており、前年比7％の微増です。2027年と2028年にはそれぞれ420万平方メートルと350万平方メートルに徐々に減少すると見られています。小売不動産については、今後2年間で全国主要8都市の高品質小売物件の新規供給はそれぞれ439万平方メートルと356万平方メートルと予測されており、供給過剰の状態は続きます。上海、広州、杭州、南京、天津では、供給面積が過去2年より増加する見込みです。近年、政策強化や商業不動産の在庫削減を促す声が絶えず上がっています。今年の全国人民代表大会（全人代）期間中、中国人民政治協商会議（CPPCC）の委員であり、新希望集団の董事長の劉永好は、計画の最適化と新規商業用地の割合の削減を提案しました。既存の商办資産の活性化や、「商改住」政策の最適化、入学や戸籍登録などの面でのアパートの制限緩和も支持しています。劉永好は、人口構造の変化やオンラインショッピングの普及により、オフラインの商業の役割が弱まっていると指摘しています。彼は、既存資産の消化に向けた各種措置に加え、「新しい計画は経済形態の変化を考慮し、適切な修正を行う必要がある。あまり多くの商業を計画しすぎないことだ」と述べています。政策の好材料が次々と出ている今回の最低頭金比率引き下げ以前にも、商業不動産の在庫削減に関する政策が次々と打ち出されています。2025年9月、国務院は「体育消費潜力の解放と体育産業の高品質発展を推進する意見」を発表し、工場や商業用不動産、倉庫などを活用した体育運動空間の整備を奨励しました。2025年11月28日、証券監督管理委員会（証監会）は商業不動産投資信託（REITs）の試験導入に関する意見募集を開始しました。これにより、商業不動産の権益融資のチャネルを開放し、既存資産の活性化に向けた標準化された金融ソリューションを提供します。今年に入り、積極的な動きが引き続き見られます。3月5日、自然資源部と国家林業・草原局は「自然資源要素保障のさらなる強化に関する通知」を発表し、新たな建設用地は重要プロジェクトや民生事業のために優先的に保障され、原則として商業用不動産開発には使われないとしています。今月発表された「第十四次五カ年計画」では、既供給の未開発土地や建設中のプロジェクトの分類処理を推進し、既存の商品住宅や遊休商業・オフィス用不動産の活用を促進するとしています。「第十四次五カ年計画」には、工業・商業用地の使用権の更新を法に則り慎重に進めることも記載されています。専門家は、これは供給側の調整だけでなく、遊休商業用不動産の活性化も加速する見込みだと指摘しています。地方政府レベルでも、多くの都市が最近さまざまな支援策を打ち出し、商办市場の在庫削減を推進しています。例えば、上海では、商業ビルにホテル、研究開発、文化・スポーツ、医療、教育、賃貸住宅（人材向けアパート含む）などの機能を併用可能としています。杭州では、工業・商業用地の改革に関する政策を打ち出し、既存スペースの効率的な活用を促進し、一時的な用途変更も認めています。補助金の支給も行われており、武漢では新築の商办物件購入者に契税の実支払い額の50％を補助し、南寧では100平方メートル超の商办物件購入者に1万元の補助金を支給しています。中指研究院は、遊休商業用不動産の活性化策の模索が今年の重要政策の焦点となると予測し、各地での試みが増えると見ています。最低頭金比率の大幅引き下げについては、短期的には商办在庫圧力の緩和や不動産企業のキャッシュフロー改善に寄与するとし、中長期的には既存資産の金融支援による活性化につながるとしています。ただし、中指研究院は、この措置は市場の全面的な反転の兆候ではないとも指摘しています。住宅ローンに比べて、商業用不動産の融資額、金利、期間には依然として差があり、銀行は顧客のリスク状況に応じて慎重に頭金比率を決定します。さらに、商業不動産の取引活性度は、根本的には実体経済の景気次第であり、「沈黙資産」を動かすには、市場主体の信頼と実体経済の活力の同時回復が必要です。
在庫削減の加速に伴い、22の省で商業用不動産の頭金比率が引き下げられる
出典：21世紀経済報道 著者：張敏
3月16日、中国人民銀行上海本部は通知を発表し、上海市の商業用不動産（「商住両用住宅」を含む）の住宅ローンの最低頭金比率を30％未満にしないよう調整しました。この措置は、商業・オフィス不動産市場の在庫削減を促進し、市場取引の活性化をさらに後押しすることを目的としています。
今年1月15日、中国人民銀行の報道官兼副行長の邹澜は、金融監督管理局と協力し、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率を30％に引き下げ、在庫削減を支援すると表明しました。2日後、両省庁は共同で「商業用不動産の住宅ローン最低頭金比率調整に関する通知」を発表し、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率を30％未満にしないと明示しました。
それ以前、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率は50％でした。実際の運用では、一部の銀行は60％以上を設定している場合もありました。したがって、この措置は商業用不動産の在庫削減に向けた重要なシグナルと見なされています。
21世紀経済報道の記者の非完全な統計によると、これまでに22の省級行政区で商業用不動産の最低頭金比率が引き下げられています。一部の省や都市では、他の施策も打ち出され、商業不動産の在庫削減を推進しています。
さまざまな動きから、商業不動産の在庫削減のペースが加速していることが伺えます。
住宅よりも在庫処理に時間がかかる
商業用不動産とは、オフィスビルや店舗などの商業的所有権を持つ不動産を指します。住宅と異なり、商業用不動産の所有権は通常40年または50年であり、その税負担も一般的に住宅より高いです。
さまざまな要因により、現在中国の商業用不動産の在庫規模は大きくなっています。国家統計局のデータによると、今年2月末時点で、国内の商品住宅の未販売面積は約8億平方メートルで、そのうちオフィスビルと商業営業用不動産の未販売面積は1.9億平方メートル、全体の約23.9％を占めています。同時に、約7.1億平方メートルのオフィスビルと商業営業用不動産が建設中です。
規制措置の影響も住宅より厳しいため、商業用不動産の購入ハードルは高く、在庫処理に時間がかかります。過去12か月の平均販売速度に基づくと、現在のオフィスビル（2月末時点の未販売面積を基準）の在庫処理期間は約28か月、商業営業用不動産は30か月以上と推定されます。
一方、住宅の在庫処理期間は約7か月です。
不動産サービス企業の世邦魏理仕の統計によると、今年全国の主要都市10都市でのオフィスビル新規供給量は470万平方メートルと予測されており、前年比7％の微増です。2027年と2028年にはそれぞれ420万平方メートルと350万平方メートルに徐々に減少すると見られています。小売不動産については、今後2年間で全国主要8都市の高品質小売物件の新規供給はそれぞれ439万平方メートルと356万平方メートルと予測されており、供給過剰の状態は続きます。上海、広州、杭州、南京、天津では、供給面積が過去2年より増加する見込みです。
近年、政策強化や商業不動産の在庫削減を促す声が絶えず上がっています。
今年の全国人民代表大会（全人代）期間中、中国人民政治協商会議（CPPCC）の委員であり、新希望集団の董事長の劉永好は、計画の最適化と新規商業用地の割合の削減を提案しました。既存の商办資産の活性化や、「商改住」政策の最適化、入学や戸籍登録などの面でのアパートの制限緩和も支持しています。
劉永好は、人口構造の変化やオンラインショッピングの普及により、オフラインの商業の役割が弱まっていると指摘しています。彼は、既存資産の消化に向けた各種措置に加え、「新しい計画は経済形態の変化を考慮し、適切な修正を行う必要がある。あまり多くの商業を計画しすぎないことだ」と述べています。
政策の好材料が次々と出ている
今回の最低頭金比率引き下げ以前にも、商業不動産の在庫削減に関する政策が次々と打ち出されています。
2025年9月、国務院は「体育消費潜力の解放と体育産業の高品質発展を推進する意見」を発表し、工場や商業用不動産、倉庫などを活用した体育運動空間の整備を奨励しました。
2025年11月28日、証券監督管理委員会（証監会）は商業不動産投資信託（REITs）の試験導入に関する意見募集を開始しました。これにより、商業不動産の権益融資のチャネルを開放し、既存資産の活性化に向けた標準化された金融ソリューションを提供します。
今年に入り、積極的な動きが引き続き見られます。
3月5日、自然資源部と国家林業・草原局は「自然資源要素保障のさらなる強化に関する通知」を発表し、新たな建設用地は重要プロジェクトや民生事業のために優先的に保障され、原則として商業用不動産開発には使われないとしています。
今月発表された「第十四次五カ年計画」では、既供給の未開発土地や建設中のプロジェクトの分類処理を推進し、既存の商品住宅や遊休商業・オフィス用不動産の活用を促進するとしています。「第十四次五カ年計画」には、工業・商業用地の使用権の更新を法に則り慎重に進めることも記載されています。
専門家は、これは供給側の調整だけでなく、遊休商業用不動産の活性化も加速する見込みだと指摘しています。
地方政府レベルでも、多くの都市が最近さまざまな支援策を打ち出し、商办市場の在庫削減を推進しています。
例えば、上海では、商業ビルにホテル、研究開発、文化・スポーツ、医療、教育、賃貸住宅（人材向けアパート含む）などの機能を併用可能としています。杭州では、工業・商業用地の改革に関する政策を打ち出し、既存スペースの効率的な活用を促進し、一時的な用途変更も認めています。
補助金の支給も行われており、武漢では新築の商办物件購入者に契税の実支払い額の50％を補助し、南寧では100平方メートル超の商办物件購入者に1万元の補助金を支給しています。
中指研究院は、遊休商業用不動産の活性化策の模索が今年の重要政策の焦点となると予測し、各地での試みが増えると見ています。
最低頭金比率の大幅引き下げについては、短期的には商办在庫圧力の緩和や不動産企業のキャッシュフロー改善に寄与するとし、中長期的には既存資産の金融支援による活性化につながるとしています。
ただし、中指研究院は、この措置は市場の全面的な反転の兆候ではないとも指摘しています。住宅ローンに比べて、商業用不動産の融資額、金利、期間には依然として差があり、銀行は顧客のリスク状況に応じて慎重に頭金比率を決定します。さらに、商業不動産の取引活性度は、根本的には実体経済の景気次第であり、「沈黙資産」を動かすには、市場主体の信頼と実体経済の活力の同時回復が必要です。