決算報告は、単なる企業の健康診断書にとどまらず、業界の温度計でもあります。3月16日、贝壳は2025年通年の業績を発表し、純収入は1%増の946億元となり、既存住宅の総取引額は前年比4.2%減、新築住宅の総取引額は8.2%減少しました。もちろん、積極的な面もあります。中古住宅の取引量は過去最高を記録し、非不動産関連事業の収入比率は41%に急上昇、賃貸事業は初めて黒字化しました。不動産市場の深刻な調整の中で、この決算が伝えるシグナルには注目すべき点があります。過去の「新規開盤、販売、規模拡大」の熱狂と比べると、今やこの業界は住まいそのものに回帰しつつあり、各家庭が直面する課題に立ち返っています。どうやって住み替えるか、賃貸をもっと安心にするには、リフォームの落とし穴を避けるには、情報があふれる中で誰の言葉を信じるべきか。贝壳の共同創業者兼董事長兼CEOの彭永東は、業績発表会で次のように述べました。「過去一年間、マーケットは多くの変化を経験しました。」贝壳の分散したように見える業績変動を総合的に見ると、不動産業界の今後の五つのトレンドを予見できます。2025年には、贝壳の非不動産事業の収入比率が41%に急上昇し、賃貸事業は初めて黒字化。**不動産市況の活性化はもはや新築「リード」だけに頼らない**長い間、新築物件の供給が十分で、開発業者が積極的に販売を推進すれば、不動産市況は盛り上がってきました。しかし、今やこの論理は変わりつつあります。2025年、贝壳の既存住宅事業の純収入は250.2億元で、11.3%減少しましたが、プラットフォームの中古住宅取引件数は過去最高を記録し、前年比11%増となっています。各都市のデータを見ると、中古住宅が主流を占め始めており、上海のネット契約システムは最近一時停止する事態も起きました。これは重要な節目の転換点です。新築開発投資の減速が叫ばれる中で、中古市場が静かにその役割を担い始めています。これにより、中国の主要都市の不動産市場は、「増量時代」から「ストック時代」への移行を完了したことになります。中古住宅はもはや新築の補完ではなく、並走する存在となっています。彭永東は、業績発表の電話会議で、「取引構造が変化しています。中古住宅の取引が全体の不動産市場に占める割合は継続的に上昇しており、全国の中古市場の取引件数は過去最高を記録しています」と述べました。この構造的な変化の直接的な影響は、市場の活性度が新規物件の供給に依存しなくなり、既存物件の流通効率にかかっていることです。消費者にとっては、古い住まいを売って新しい住まいに買い換える改善ニーズが、取引の主な原動力となっています。**以前は「投資用住宅」、今は「良質な住まい」へ**贝壳の決算報告に戻ると、不動産市場の取引構造の変化を経て、事業の範囲も変わりつつあります。2024年に「非不動産取引事業」の収入比率が33.8%に達した後、2025年には41%と過去最高を記録し、今回の決算の中で最も輝く数字となっています。4年前、贝壳はほぼ不動産取引に依存する企業でしたが、今や収入の約4割以上がリフォーム、賃貸、インテリアサービスから得られています。これは、消費者の価値観の深い変化を反映しています。「住まいを持つことに過熱しない」という考えが浸透し、単に「一戸の所有」に満足せず、「リフォームの質」や「長期賃貸サービス」にお金を払う意欲が高まっています。彭永東はこれを次のように表現しています。「住民のより良い居住に対する総需要は非常に安定しています。」特に、贝壳の賃貸事業は初めて年間黒字を達成し、注目に値します。2025年末時点で、管理物件数は70万戸を突破し、前年比62%増、利益率は8.6%に向上しました。これは、長期賃貸アパートがもはや「資金を燃やす規模拡大のゲーム」ではなく、実行可能なビジネスモデルになったことを示しています。さらに、インテリア事業も質を高めており、収入は154億元、利益率は31.4%に上昇しています。こうした動きから、不動産の新たなストーリーが描き変えられつつあることがわかります。「買う」から「良く住む」へ、そしてインテリアや賃貸事業が第二の成長曲線となっています。消費者が「品質」や「サービス」にお金を払う背景には、業界の価値の軸が短期的な取引から長期的な居住ライフサイクル管理へと移行していることがあります。根本的には、不動産が「金融資産」から「居住サービス」へと回帰している歴史的な動きとも言えます。**買い手にとって本当に必要なのは情報ではなく「安心感」**現在、一線の不動産仲介者の実感としては、膨大な情報過多と高い試行錯誤コストに直面し、買い手は深い意思決定の迷宮に陥りやすい状況です。彼らは「確実性」のある取引を強く求めています。「取引行動も変化しています。物件情報はますます豊富になっていますが、不動産取引の意思決定はますます複雑になっています。」と彭永東も述べました。売買双方の契約期間は長くなり、試行錯誤のコストは高まり、慎重さが増しています。かつての「軽い決断」の取引から、今や非常に慎重な家庭の資産再編のようなものになっています。この言葉は、業界のサービスロジックの根本的な変化を示しています。買い手・売り手にとって、一つの物件の決定は、未来の5年から10年の財務計画や生活スタイルの選択に関わることが多いのです。意思決定の複雑さは増していますが、安全性、専門性、透明性、信頼できるサービスへのニーズは決して変わりません。贝壳は「中立的な市場観」を掲げ、市場の追随や売り買いの煽りに対抗し、客観的で合理的な情報とアドバイスを提供します。仲介者は単なる「案内役」や「価格の伝声役」ではなく、消費者の頭の中を整理し、状況を「選択肢」に翻訳し、意思決定の根拠や提案を行うことが求められます。情報は増え続ける一方で、意思決定はますます複雑になっています。**「規模拡大」から「一亩产多」へ、業界は新たな追求へ**意思決定の変化に伴い、居住サービス業の成長ロジックも変わりつつあります。過去20年、不動産業界は「高レバレッジ、高回転、大規模」の成長モデルに慣れ親しんできました。しかし、贝壳のこの決算は、まったく異なるシグナルを伝えています。「規模だけを追わない」ことです。これにより、業界は高速成長から高品質な成長へとシフトしています。彭永東は戦略のアップグレードを明確に示し、「従来の店舗規模や物件カバレッジ、商機の規模に依存した成長から、効率と価値創造を軸とした持続的成長へと変わる」と述べました。「これまで私たちは店舗数や物件数、商機の規模に注目してきましたが、今後は取引の確実性やマッチングの精度、単位経済の改善により焦点を当てていきます」とも。2025年のデータは、その証拠です。非链家の仲介者の一人当たり中古取引件数は前年比6%増、2022年の2件未満から3件以上に増加。インテリアの専門化プロジェクトマネージャーの月平均受注数は100%以上増加、資産管理担当者の管理物件数も40%以上増加し、いずれも過去最高を記録しています。これは、単位あたりの生産性が新たな指標となりつつあることを意味します。これは、深い経営哲学の変化です。市場が一方的に上昇しなくなった今、規模だけでは安全性を保証できず、堅実な単位経済モデルと健全な経営効率こそが、サイクルを乗り越える鍵となるのです。**AIは無視できず、人も代替できない**この決算報告の中で、もう一つ注目すべきシグナルはAIです。ここ2年、ほぼすべての業界がAIについて語り、不動産も例外ではありません。実際、不動産の高品質な発展にはAIの支援が不可欠です。デジタル化能力やAI技術の応用は、競争力の核心となります。すでにAIは、物件の収集判断、価格設定支援、賃貸管理などの重要な場面に組み込まれています。これが贝壳の今回の決算で最も深掘りすべきトレンドであり、また、経営層が最も多く語った内容でもあります。AIの波に直面し、多くの関係者は「人は代替されるのか」と懸念します。彭永東の答えは示唆に富んでいます。「不動産取引は標準化された商品取引ではありません。理性的な計算と感性的な判断の両方を含みます。データの支援も必要ですが、実際のオフライン体験も重要です。AIは理性的な部分を極限まで合理化できますが、判断や解釈、信頼の構築にはやはり人が必要です。」この認識に基づき、贝壳は「人機協働」の路線を選択しています。不動産取引において、贝壳は「AIワークショップ」体系を構築し、仲介者のマーケティングコンテンツ自動生成や顧客洞察、戦略提案を支援しています。賃貸事業では、AIが収出価格や在庫調整に関与し、試験区域では収房効率が13%向上、AIによる価格設定は人工より成功率が5.3ポイント高くなるなどの成果を上げています。インテリア分野では、250万以上のユーザーが贝壳アプリやミニプログラムを通じてAIを活用し、7000万枚以上のリフォームイメージを生成しています。贝壳の核心的な考えは、「AIは無視できず、人も代替できない」です。プラットフォームの知能基盤は、サポート役の「副操縦士」として、煩雑なデータ処理をシステムに任せ、サービス提供者は常に決定の主役であり続けることです。機械は確率やモデルを計算しますが、判断や解釈、選択は「人」が行うことで、心と心の信頼関係が築かれます。これにより、今後の不動産サービス業の競争は、「人海戦術」から「人機協働」へとシフトします。贝壳は、「新技術を操る能力体系を構築し、進化を志すサービス者とともに成長する」ことを目指しています。この決算から見えるのは、業界の一大転換です。新築から中古へ、取引からサービスへ、規模から効率へ、経験からAIへ。すべてのトレンドが向かう先は一つです。すなわち、不動産は「土地取得・建築・販売」の直線的なロジックから、「取引・賃貸・リフォーム・サービス」の循環型エコシステムへと変貌を遂げつつあるのです。文／袁秀麗編集／岳彩周校正／穆祥桐
貝殻の決算報告書から明らかになった不動産の5つの大きな傾向
決算報告は、単なる企業の健康診断書にとどまらず、業界の温度計でもあります。
3月16日、贝壳は2025年通年の業績を発表し、純収入は1%増の946億元となり、既存住宅の総取引額は前年比4.2%減、新築住宅の総取引額は8.2%減少しました。もちろん、積極的な面もあります。中古住宅の取引量は過去最高を記録し、非不動産関連事業の収入比率は41%に急上昇、賃貸事業は初めて黒字化しました。不動産市場の深刻な調整の中で、この決算が伝えるシグナルには注目すべき点があります。
過去の「新規開盤、販売、規模拡大」の熱狂と比べると、今やこの業界は住まいそのものに回帰しつつあり、各家庭が直面する課題に立ち返っています。どうやって住み替えるか、賃貸をもっと安心にするには、リフォームの落とし穴を避けるには、情報があふれる中で誰の言葉を信じるべきか。
贝壳の共同創業者兼董事長兼CEOの彭永東は、業績発表会で次のように述べました。「過去一年間、マーケットは多くの変化を経験しました。」贝壳の分散したように見える業績変動を総合的に見ると、不動産業界の今後の五つのトレンドを予見できます。
2025年には、贝壳の非不動産事業の収入比率が41%に急上昇し、賃貸事業は初めて黒字化。
不動産市況の活性化はもはや新築「リード」だけに頼らない
長い間、新築物件の供給が十分で、開発業者が積極的に販売を推進すれば、不動産市況は盛り上がってきました。しかし、今やこの論理は変わりつつあります。
2025年、贝壳の既存住宅事業の純収入は250.2億元で、11.3%減少しましたが、プラットフォームの中古住宅取引件数は過去最高を記録し、前年比11%増となっています。各都市のデータを見ると、中古住宅が主流を占め始めており、上海のネット契約システムは最近一時停止する事態も起きました。
これは重要な節目の転換点です。新築開発投資の減速が叫ばれる中で、中古市場が静かにその役割を担い始めています。
これにより、中国の主要都市の不動産市場は、「増量時代」から「ストック時代」への移行を完了したことになります。中古住宅はもはや新築の補完ではなく、並走する存在となっています。
彭永東は、業績発表の電話会議で、「取引構造が変化しています。中古住宅の取引が全体の不動産市場に占める割合は継続的に上昇しており、全国の中古市場の取引件数は過去最高を記録しています」と述べました。
この構造的な変化の直接的な影響は、市場の活性度が新規物件の供給に依存しなくなり、既存物件の流通効率にかかっていることです。消費者にとっては、古い住まいを売って新しい住まいに買い換える改善ニーズが、取引の主な原動力となっています。
以前は「投資用住宅」、今は「良質な住まい」へ
贝壳の決算報告に戻ると、不動産市場の取引構造の変化を経て、事業の範囲も変わりつつあります。2024年に「非不動産取引事業」の収入比率が33.8%に達した後、2025年には41%と過去最高を記録し、今回の決算の中で最も輝く数字となっています。
4年前、贝壳はほぼ不動産取引に依存する企業でしたが、今や収入の約4割以上がリフォーム、賃貸、インテリアサービスから得られています。
これは、消費者の価値観の深い変化を反映しています。「住まいを持つことに過熱しない」という考えが浸透し、単に「一戸の所有」に満足せず、「リフォームの質」や「長期賃貸サービス」にお金を払う意欲が高まっています。彭永東はこれを次のように表現しています。「住民のより良い居住に対する総需要は非常に安定しています。」
特に、贝壳の賃貸事業は初めて年間黒字を達成し、注目に値します。2025年末時点で、管理物件数は70万戸を突破し、前年比62%増、利益率は8.6%に向上しました。これは、長期賃貸アパートがもはや「資金を燃やす規模拡大のゲーム」ではなく、実行可能なビジネスモデルになったことを示しています。さらに、インテリア事業も質を高めており、収入は154億元、利益率は31.4%に上昇しています。
こうした動きから、不動産の新たなストーリーが描き変えられつつあることがわかります。「買う」から「良く住む」へ、そしてインテリアや賃貸事業が第二の成長曲線となっています。消費者が「品質」や「サービス」にお金を払う背景には、業界の価値の軸が短期的な取引から長期的な居住ライフサイクル管理へと移行していることがあります。根本的には、不動産が「金融資産」から「居住サービス」へと回帰している歴史的な動きとも言えます。
買い手にとって本当に必要なのは情報ではなく「安心感」
現在、一線の不動産仲介者の実感としては、膨大な情報過多と高い試行錯誤コストに直面し、買い手は深い意思決定の迷宮に陥りやすい状況です。彼らは「確実性」のある取引を強く求めています。
「取引行動も変化しています。物件情報はますます豊富になっていますが、不動産取引の意思決定はますます複雑になっています。」と彭永東も述べました。売買双方の契約期間は長くなり、試行錯誤のコストは高まり、慎重さが増しています。かつての「軽い決断」の取引から、今や非常に慎重な家庭の資産再編のようなものになっています。
この言葉は、業界のサービスロジックの根本的な変化を示しています。買い手・売り手にとって、一つの物件の決定は、未来の5年から10年の財務計画や生活スタイルの選択に関わることが多いのです。
意思決定の複雑さは増していますが、安全性、専門性、透明性、信頼できるサービスへのニーズは決して変わりません。贝壳は「中立的な市場観」を掲げ、市場の追随や売り買いの煽りに対抗し、客観的で合理的な情報とアドバイスを提供します。仲介者は単なる「案内役」や「価格の伝声役」ではなく、消費者の頭の中を整理し、状況を「選択肢」に翻訳し、意思決定の根拠や提案を行うことが求められます。
情報は増え続ける一方で、意思決定はますます複雑になっています。
「規模拡大」から「一亩产多」へ、業界は新たな追求へ
意思決定の変化に伴い、居住サービス業の成長ロジックも変わりつつあります。
過去20年、不動産業界は「高レバレッジ、高回転、大規模」の成長モデルに慣れ親しんできました。しかし、贝壳のこの決算は、まったく異なるシグナルを伝えています。「規模だけを追わない」ことです。これにより、業界は高速成長から高品質な成長へとシフトしています。
彭永東は戦略のアップグレードを明確に示し、「従来の店舗規模や物件カバレッジ、商機の規模に依存した成長から、効率と価値創造を軸とした持続的成長へと変わる」と述べました。「これまで私たちは店舗数や物件数、商機の規模に注目してきましたが、今後は取引の確実性やマッチングの精度、単位経済の改善により焦点を当てていきます」とも。
2025年のデータは、その証拠です。非链家の仲介者の一人当たり中古取引件数は前年比6%増、2022年の2件未満から3件以上に増加。インテリアの専門化プロジェクトマネージャーの月平均受注数は100%以上増加、資産管理担当者の管理物件数も40%以上増加し、いずれも過去最高を記録しています。
これは、単位あたりの生産性が新たな指標となりつつあることを意味します。これは、深い経営哲学の変化です。市場が一方的に上昇しなくなった今、規模だけでは安全性を保証できず、堅実な単位経済モデルと健全な経営効率こそが、サイクルを乗り越える鍵となるのです。
AIは無視できず、人も代替できない
この決算報告の中で、もう一つ注目すべきシグナルはAIです。ここ2年、ほぼすべての業界がAIについて語り、不動産も例外ではありません。
実際、不動産の高品質な発展にはAIの支援が不可欠です。デジタル化能力やAI技術の応用は、競争力の核心となります。すでにAIは、物件の収集判断、価格設定支援、賃貸管理などの重要な場面に組み込まれています。これが贝壳の今回の決算で最も深掘りすべきトレンドであり、また、経営層が最も多く語った内容でもあります。
AIの波に直面し、多くの関係者は「人は代替されるのか」と懸念します。彭永東の答えは示唆に富んでいます。「不動産取引は標準化された商品取引ではありません。理性的な計算と感性的な判断の両方を含みます。データの支援も必要ですが、実際のオフライン体験も重要です。AIは理性的な部分を極限まで合理化できますが、判断や解釈、信頼の構築にはやはり人が必要です。」
この認識に基づき、贝壳は「人機協働」の路線を選択しています。不動産取引において、贝壳は「AIワークショップ」体系を構築し、仲介者のマーケティングコンテンツ自動生成や顧客洞察、戦略提案を支援しています。賃貸事業では、AIが収出価格や在庫調整に関与し、試験区域では収房効率が13%向上、AIによる価格設定は人工より成功率が5.3ポイント高くなるなどの成果を上げています。インテリア分野では、250万以上のユーザーが贝壳アプリやミニプログラムを通じてAIを活用し、7000万枚以上のリフォームイメージを生成しています。
贝壳の核心的な考えは、「AIは無視できず、人も代替できない」です。プラットフォームの知能基盤は、サポート役の「副操縦士」として、煩雑なデータ処理をシステムに任せ、サービス提供者は常に決定の主役であり続けることです。機械は確率やモデルを計算しますが、判断や解釈、選択は「人」が行うことで、心と心の信頼関係が築かれます。
これにより、今後の不動産サービス業の競争は、「人海戦術」から「人機協働」へとシフトします。贝壳は、「新技術を操る能力体系を構築し、進化を志すサービス者とともに成長する」ことを目指しています。
この決算から見えるのは、業界の一大転換です。新築から中古へ、取引からサービスへ、規模から効率へ、経験からAIへ。すべてのトレンドが向かう先は一つです。すなわち、不動産は「土地取得・建築・販売」の直線的なロジックから、「取引・賃貸・リフォーム・サービス」の循環型エコシステムへと変貌を遂げつつあるのです。
文／袁秀麗
編集／岳彩周
校正／穆祥桐