市場の明示的な指標は、多くの不動産企業にとって、得点のようなものでもあり、障害物でもある。もしもその土地を手に入れれば、虎にまたがるような難しさも伴う。**新築の試金石**3月に入り、深圳の新築住宅の動きが加速している。各区で代表的なプロジェクトの事前販売が次々と承認されている。最近では、龍華紅山の聯発紅山新澍雅居も最終段階に入っている。市場の情報によると、3月下旬に販売センターとモデルルームを公開し、3月末には証明を取得して市場に出る予定だ。このプロジェクトは、昨年聯発が65ラウンドの入札で12.12億元を獲得し、プレミアム率は46.6％に達した。敷地面積は約1万㎡、計画建築面積は約4.3万㎡、容積率は3.09、緑化率は32.49％。住宅部分は約2.7万㎡、商業部分は約500㎡、管理用の物件は約100㎡。設計は屋上の空中庭園を取り入れ、3つのメインビルと付属の低層棟から構成されている。1棟は1-2ユニット25階建て、約80メートルの高さで、2梯子6戸；もう1棟は3ユニット16階建て、約53メートルの高さで、合計332戸の住宅と360台の駐車場を備える。このプロジェクトの容積率は約3.09と低く、深圳の新規建築規制に沿って建設されており、紅山および周辺エリアで最初の新規規制2.0プロジェクトと位置付けられている。したがって、このプロジェクトは龍華エリアの人気エリア、紅山の代表的な新規プロジェクトとなるだろう。2025年4月に市場に出た紅山華府に続く新規供給だ。紅山華府は全体として規模は小さく、敷地面積は約0.5万㎡、建築面積は約3.59万㎡、容積率は5.17と高い。普通の販売用マンションが1棟だけあり、もう1棟は再開発の住宅で、その比率はほぼ半分に近い。駐車場比率は1:1未満で、かつて業界からは「蚊のような」物件と呼ばれた。184戸の62～78㎡の高級住宅で、平均販売価格は約80,500元/㎡、総価格は約489万～652万元。日照時間も確保され、当時の深圳で2番目の「日光住宅」となった。市場はこのプロジェクトを「紅山エリア最後の住宅用地」と位置付け、「この村を越えたらもうない」とも言われている。しかし、今や聯発紅山新澍雅居の市場投入が近づき、市場のこの共通認識を打ち破っている。これら2つのプロジェクトは、同じ紅山エリアにあり、同じ商品コンセプトだが、体量や容積率、間取り、レイアウト、付帯施設などで大きく異なる。聯発紅山新澍雅居は、紅山華府と比べて規模が大きく、容積率は低く、間取りも新しく、レイアウトや付帯施設も充実している。純粋な商品住宅として、「深圳の新規規制の先駆け」「新しい若者のライフスタイルを理解した良い住宅」として宣伝されている。したがって、規模は小さくても、市場は聯発紅山新澍雅居を龍華の「良い住宅」の新旧交代の象徴とみなすだろう。自然と、その販売状況や今後の市場動向が試金石となる。**価格設定のポイント**しかし、市場の明示的な指標は、期待値が高まる中でも、プロジェクトには多くの難点が存在する。まずは、プロジェクトの位置付けだ。商品面では、土地は三角形の形状で、周囲は道路と民家に囲まれている。土地の形状に合わせて、建物は一直線に並び、一部の間取りは採光や眺望が近距離の民家に遮られる。最も近い建物間距離は16.63メートル。特に、1棟の2ユニットと3ユニットは最も近く、約18.51メートル。10階以下の間取りは民家のバルコニーと重なる可能性があり、プライバシーは低めだ。コミュニティは小さく、敷地は約1.09万㎡のみ。3棟の住宅は密集し、庭園はない。駐車場は360台分と計画されているが、比率は約1:1.08（332戸に対して）で、バリアフリー駐車場8台と充電スタンド108台も含まれる。間取りには制約もあり、聯発グループは69㎡の3LDKや99㎡の4LDKを提供しているが、紅山エリアの長期的な小規模住宅不足を補う一方、最小の間取りは狭く感じられる。次に、土地のコストも目の前にある。計算してみると、聯発紅山新澍雅居の市場勝算率はあまり高くない。一つは、プレミアム率46.6％で獲得した龍華紅山A817-0619の土地は、総額12.12億元、坪単価は4.45万元/㎡と地域最高値を記録。坪単価4.45万元に建築費、税金、融資コスト、運営費などを加味すると、収益を確保するには6.5万元+/㎡が必要と業界では見積もられている。より多くの利益を狙うなら、7万元+/㎡で販売する必要がある。二つ目は、市場の取引価格だ。周辺の新築住宅の価格を参考にすると、2024年12月の深業頤樾府（三期）は246戸、99～168㎡の高級住宅、平均価格は約72,100元/㎡、総価格は約636万～1317万。2024年6月の二期も252戸、同じく99～168㎡、平均価格は約69,100元/㎡、総価格は約612万～1293万。2023年6月の一期は358戸、78～179㎡、平均価格は約71,900元/㎡、総価格は約533万～1484万。2023年3月17日現在、未販売の住宅も139戸残っている。2021年1月に市場に出た尚誉紅山里は152戸、54～99㎡の未完成住宅、平均価格は約73,900元/㎡、総価格は約476万～765万。もし聯発紅山新澍雅居の販売価格が7万元+/㎡に達すれば、市場は対応しきれなくなるだろう。また、尚誉紅山里の昨年3月の取引では、90.82㎡の戸型が530万で掲示され、実際の取引価格は519万、単価は約5.71万元/㎡。2011年の金地上塘道の2LDK（65㎡）は、今年1-2月の取引総額は307万～310万、単価は約4.73万～4.77万/㎡。昨年10月の89㎡の3LDKは約440万で、単価は約4.91万/㎡。2016年の星河伝説は、4室89.05㎡、1月に568万で取引され、単価は約63,785元/㎡。同じく4室86.79㎡は、1月に568万で、単価は約65,446元/㎡。また、2012年の中央原著は、88.05㎡の3LDKが1月に628.8万で取引され、単価は約71,414元/㎡。143.34㎡の4LDKは昨年12月に943.8万で取引され、単価は約65,844元/㎡。聯発新澍雅居が7万元+/㎡で売れた場合、金地上塘道や星河伝説の二手取引価格より高くなる。一方、これらの住宅は、コミュニティが成熟し、地下鉄に近く、眺望も比較的良好で、物业も安定している。三角地、農民房に隣接し、建物間距離は最短で約16メートル、民塘路に面しているため騒音もある。同じ価格帯で、市場はどう判断するだろうか。**新築の期待値の底線**しかし、市場が最も注目すべきは、最近のコアエリアの優良法拍物件の出現だ。今、市場の最大のプレッシャーは、新築競合間の値下げ競争ではなく、コアエリアの優良な小区の法拍価格が市場の心理的期待価格を引き下げていることだ。例えば、福田の伝統的高級住宅エリア、香蜜湖の香域中央は、平均掲示価格が約20万+/㎡。去年12月の160.42㎡の戸型は、総額2,695万で、単価は約16.8万/㎡。最近では、アリの法拍プラットフォームに出された約203.62㎡の物件は、開始価格が約1,504万、単価は約7.5万/㎡。評価額は1,880万6,041元超だが、評価単価は9.23万/㎡に過ぎない。これにより、その小区の法拍最低記録を更新し、所有者が買った当時の価格よりも低くなった。また、2024年2月には同じ小区の8A棟の約133㎡の物件も、法拍で約15万/㎡で落札された。2023年8月の取引では、約203㎡の物件が5180万で売れ、単価は約25.52万/㎡と、その小区の最高価格を更新した。この2～3年の間に、市場の価格は半分以上調整された。香蜜湖だけでなく、宝安や南山の優良住宅も法拍価格が下落している。例えば、南山の華僑城エリアの首地容御は、3月16日に144.61㎡の法拍物件が開始価格が約760万、評価額は約950万。最終的な落札価格は約954万で、単価は約6.6万/㎡。宝安中心の深業新岸線は、334.34㎡の大平層の法拍が3月16日に行われ、開始価格は約1,753万、評価額は約2,192万。評価単価は約6.56万/㎡だが、実際の落札価格は約5.25万/㎡と、市場評価の8割程度。また、宝安中心の新錦安壹号公館の約353.91㎡の物件も、法拍で間もなく落札される予定で、開始価格は約2,435万、評価額は約3,044万。評価単価は約8.60万/㎡。これらは、福田、南山、宝安のコアエリアの優良住宅の法拍価格が、7万～9万/㎡の範囲にあることを示している。市場にとって、買い手の心理は一つだ。香蜜湖や華僑城が7万～9万になった今、龍華紅山はなぜ6.5万～7万/㎡で売れるのか？もし紅山新澍雅居が本当に7万+/㎡で売れるなら、なぜここで買う必要があるのか？安く売れば損をしやすく、キャッシュフローも持たない。コストパフォーマンスが低いと、市場は投票しない。したがって、聯発新澍雅居の価格設定は非常に重要だ。もしも7万+/㎡を基準にすると、市場の最も微妙なゾーンに直面する可能性がある。また、市場にとって、プロジェクトの引き渡し品質に対する期待は過去よりも高く、より厳しくなっている。このプロジェクトは聯発グループの支援を受けているが、過去のブランド力は一定の評価を得ていた。しかし、近年は疑問の声も少なくない。例えば、合肥の聯発滨语听湖は、ハイエンドの改善型プロジェクトとして2024年に集中引き渡しが予定されているが、検査で95の問題点が見つかり、空鼓や漏水、天井の亀裂などが指摘された。深圳のプロジェクトでも、龍華の聯発臻著雅居は今年1月に早期引き渡しされたが、第三者検査機関から浴室の水漏れや換気扇の逆止弁未設置、玄関扉の歪み、壁の空鼓などの問題が指摘された。また、昨年3月に光明の聯発悦尚居も引き渡し間近だったが、住民から品質に対する不満が出ている。さらに注目すべきは、聯発グループの親会社の業績予告で、2025年には初めての赤字（最大100億元の損失）が見込まれていることだ。これは、聯発の経営が行き詰まっていることを示している。すでに連続3年の赤字、キャッシュフローも逼迫しており、かつての堅実な企業からは変わりつつある。このような背景の中、もし聯発が新澍雅居で良質な材料と厳格な施工を徹底し、コストを惜しまない建設を行えば、現金を持つ買い手にとっては一種の賭けとなるだろう。作者 | 醉酒大鲨魚
豪邸の法的競売で売り叩かれ、新築住宅が焼き網の上に載せられる
市場の明示的な指標は、多くの不動産企業にとって、得点のようなものでもあり、障害物でもある。
もしもその土地を手に入れれば、虎にまたがるような難しさも伴う。
新築の試金石
3月に入り、深圳の新築住宅の動きが加速している。
各区で代表的なプロジェクトの事前販売が次々と承認されている。
最近では、龍華紅山の聯発紅山新澍雅居も最終段階に入っている。
市場の情報によると、3月下旬に販売センターとモデルルームを公開し、3月末には証明を取得して市場に出る予定だ。
このプロジェクトは、昨年聯発が65ラウンドの入札で12.12億元を獲得し、プレミアム率は46.6％に達した。
敷地面積は約1万㎡、計画建築面積は約4.3万㎡、容積率は3.09、緑化率は32.49％。
住宅部分は約2.7万㎡、商業部分は約500㎡、管理用の物件は約100㎡。
設計は屋上の空中庭園を取り入れ、3つのメインビルと付属の低層棟から構成されている。
1棟は1-2ユニット25階建て、約80メートルの高さで、2梯子6戸；もう1棟は3ユニット16階建て、約53メートルの高さで、合計332戸の住宅と360台の駐車場を備える。
このプロジェクトの容積率は約3.09と低く、深圳の新規建築規制に沿って建設されており、紅山および周辺エリアで最初の新規規制2.0プロジェクトと位置付けられている。
したがって、このプロジェクトは龍華エリアの人気エリア、紅山の代表的な新規プロジェクトとなるだろう。2025年4月に市場に出た紅山華府に続く新規供給だ。
紅山華府は全体として規模は小さく、敷地面積は約0.5万㎡、建築面積は約3.59万㎡、容積率は5.17と高い。普通の販売用マンションが1棟だけあり、もう1棟は再開発の住宅で、その比率はほぼ半分に近い。駐車場比率は1:1未満で、かつて業界からは「蚊のような」物件と呼ばれた。
184戸の62～78㎡の高級住宅で、平均販売価格は約80,500元/㎡、総価格は約489万～652万元。日照時間も確保され、当時の深圳で2番目の「日光住宅」となった。
市場はこのプロジェクトを「紅山エリア最後の住宅用地」と位置付け、「この村を越えたらもうない」とも言われている。
しかし、今や聯発紅山新澍雅居の市場投入が近づき、市場のこの共通認識を打ち破っている。
これら2つのプロジェクトは、同じ紅山エリアにあり、同じ商品コンセプトだが、体量や容積率、間取り、レイアウト、付帯施設などで大きく異なる。
聯発紅山新澍雅居は、紅山華府と比べて規模が大きく、容積率は低く、間取りも新しく、レイアウトや付帯施設も充実している。純粋な商品住宅として、「深圳の新規規制の先駆け」「新しい若者のライフスタイルを理解した良い住宅」として宣伝されている。
したがって、規模は小さくても、市場は聯発紅山新澍雅居を龍華の「良い住宅」の新旧交代の象徴とみなすだろう。自然と、その販売状況や今後の市場動向が試金石となる。
価格設定のポイント
しかし、市場の明示的な指標は、期待値が高まる中でも、プロジェクトには多くの難点が存在する。
まずは、プロジェクトの位置付けだ。
商品面では、土地は三角形の形状で、周囲は道路と民家に囲まれている。
土地の形状に合わせて、建物は一直線に並び、一部の間取りは採光や眺望が近距離の民家に遮られる。最も近い建物間距離は16.63メートル。
特に、1棟の2ユニットと3ユニットは最も近く、約18.51メートル。10階以下の間取りは民家のバルコニーと重なる可能性があり、プライバシーは低めだ。
コミュニティは小さく、敷地は約1.09万㎡のみ。3棟の住宅は密集し、庭園はない。
駐車場は360台分と計画されているが、比率は約1:1.08（332戸に対して）で、バリアフリー駐車場8台と充電スタンド108台も含まれる。
間取りには制約もあり、聯発グループは69㎡の3LDKや99㎡の4LDKを提供しているが、紅山エリアの長期的な小規模住宅不足を補う一方、最小の間取りは狭く感じられる。
次に、土地のコストも目の前にある。
計算してみると、聯発紅山新澍雅居の市場勝算率はあまり高くない。
一つは、プレミアム率46.6％で獲得した龍華紅山A817-0619の土地は、総額12.12億元、坪単価は4.45万元/㎡と地域最高値を記録。
坪単価4.45万元に建築費、税金、融資コスト、運営費などを加味すると、収益を確保するには6.5万元+/㎡が必要と業界では見積もられている。より多くの利益を狙うなら、7万元+/㎡で販売する必要がある。
二つ目は、市場の取引価格だ。
周辺の新築住宅の価格を参考にすると、
2024年12月の深業頤樾府（三期）は246戸、99～168㎡の高級住宅、平均価格は約72,100元/㎡、総価格は約636万～1317万。
2024年6月の二期も252戸、同じく99～168㎡、平均価格は約69,100元/㎡、総価格は約612万～1293万。
2023年6月の一期は358戸、78～179㎡、平均価格は約71,900元/㎡、総価格は約533万～1484万。
2023年3月17日現在、未販売の住宅も139戸残っている。
2021年1月に市場に出た尚誉紅山里は152戸、54～99㎡の未完成住宅、平均価格は約73,900元/㎡、総価格は約476万～765万。
もし聯発紅山新澍雅居の販売価格が7万元+/㎡に達すれば、市場は対応しきれなくなるだろう。
また、尚誉紅山里の昨年3月の取引では、90.82㎡の戸型が530万で掲示され、実際の取引価格は519万、単価は約5.71万元/㎡。
2011年の金地上塘道の2LDK（65㎡）は、今年1-2月の取引総額は307万～310万、単価は約4.73万～4.77万/㎡。昨年10月の89㎡の3LDKは約440万で、単価は約4.91万/㎡。
2016年の星河伝説は、4室89.05㎡、1月に568万で取引され、単価は約63,785元/㎡。同じく4室86.79㎡は、1月に568万で、単価は約65,446元/㎡。
また、2012年の中央原著は、88.05㎡の3LDKが1月に628.8万で取引され、単価は約71,414元/㎡。143.34㎡の4LDKは昨年12月に943.8万で取引され、単価は約65,844元/㎡。
聯発新澍雅居が7万元+/㎡で売れた場合、金地上塘道や星河伝説の二手取引価格より高くなる。
一方、これらの住宅は、コミュニティが成熟し、地下鉄に近く、眺望も比較的良好で、物业も安定している。三角地、農民房に隣接し、建物間距離は最短で約16メートル、民塘路に面しているため騒音もある。
同じ価格帯で、市場はどう判断するだろうか。
新築の期待値の底線
しかし、市場が最も注目すべきは、最近のコアエリアの優良法拍物件の出現だ。
今、市場の最大のプレッシャーは、新築競合間の値下げ競争ではなく、コアエリアの優良な小区の法拍価格が市場の心理的期待価格を引き下げていることだ。
例えば、福田の伝統的高級住宅エリア、香蜜湖の香域中央は、平均掲示価格が約20万+/㎡。去年12月の160.42㎡の戸型は、総額2,695万で、単価は約16.8万/㎡。
最近では、アリの法拍プラットフォームに出された約203.62㎡の物件は、開始価格が約1,504万、単価は約7.5万/㎡。評価額は1,880万6,041元超だが、評価単価は9.23万/㎡に過ぎない。これにより、その小区の法拍最低記録を更新し、所有者が買った当時の価格よりも低くなった。
また、2024年2月には同じ小区の8A棟の約133㎡の物件も、法拍で約15万/㎡で落札された。
2023年8月の取引では、約203㎡の物件が5180万で売れ、単価は約25.52万/㎡と、その小区の最高価格を更新した。
この2～3年の間に、市場の価格は半分以上調整された。
香蜜湖だけでなく、宝安や南山の優良住宅も法拍価格が下落している。
例えば、南山の華僑城エリアの首地容御は、3月16日に144.61㎡の法拍物件が開始価格が約760万、評価額は約950万。最終的な落札価格は約954万で、単価は約6.6万/㎡。
宝安中心の深業新岸線は、334.34㎡の大平層の法拍が3月16日に行われ、開始価格は約1,753万、評価額は約2,192万。評価単価は約6.56万/㎡だが、実際の落札価格は約5.25万/㎡と、市場評価の8割程度。
また、宝安中心の新錦安壹号公館の約353.91㎡の物件も、法拍で間もなく落札される予定で、開始価格は約2,435万、評価額は約3,044万。評価単価は約8.60万/㎡。
これらは、福田、南山、宝安のコアエリアの優良住宅の法拍価格が、7万～9万/㎡の範囲にあることを示している。
市場にとって、買い手の心理は一つだ。
香蜜湖や華僑城が7万～9万になった今、龍華紅山はなぜ6.5万～7万/㎡で売れるのか？もし紅山新澍雅居が本当に7万+/㎡で売れるなら、なぜここで買う必要があるのか？
安く売れば損をしやすく、キャッシュフローも持たない。コストパフォーマンスが低いと、市場は投票しない。
したがって、聯発新澍雅居の価格設定は非常に重要だ。
もしも7万+/㎡を基準にすると、市場の最も微妙なゾーンに直面する可能性がある。
また、市場にとって、プロジェクトの引き渡し品質に対する期待は過去よりも高く、より厳しくなっている。
このプロジェクトは聯発グループの支援を受けているが、過去のブランド力は一定の評価を得ていた。しかし、近年は疑問の声も少なくない。
例えば、合肥の聯発滨语听湖は、ハイエンドの改善型プロジェクトとして2024年に集中引き渡しが予定されているが、検査で95の問題点が見つかり、空鼓や漏水、天井の亀裂などが指摘された。
深圳のプロジェクトでも、龍華の聯発臻著雅居は今年1月に早期引き渡しされたが、第三者検査機関から浴室の水漏れや換気扇の逆止弁未設置、玄関扉の歪み、壁の空鼓などの問題が指摘された。
また、昨年3月に光明の聯発悦尚居も引き渡し間近だったが、住民から品質に対する不満が出ている。
さらに注目すべきは、聯発グループの親会社の業績予告で、2025年には初めての赤字（最大100億元の損失）が見込まれていることだ。これは、聯発の経営が行き詰まっていることを示している。
すでに連続3年の赤字、キャッシュフローも逼迫しており、かつての堅実な企業からは変わりつつある。
このような背景の中、もし聯発が新澍雅居で良質な材料と厳格な施工を徹底し、コストを惜しまない建設を行えば、現金を持つ買い手にとっては一種の賭けとなるだろう。
作者 | 醉酒大鲨魚