全国両会議期間中、全国人民代表大会代表であり香港立法会議員の陳仲尼氏は、互聯互通の拡大策について言及し、「REITsを互聯互通に組み入れ、内地の流動性を導入し、香港REITs市場を活性化させる」と述べた。この表現は、香港REITsの将来の展望に対する市場の関心を再び呼び起こした。最近、複数の香港株REITsが年度業績を開示している。データによると、香港株REITsの全体的なパフォーマンスは依然として小売業の冬の影響を受けているが、資金調達コストの著しい低下が業績を支える一因となっており、市場はREITsの互聯互通メカニズムの実現に期待を寄せている。**小売業の冬が収益を圧迫**最近、香港株REITsが次々と財務報告を公表している。その中で、リンク・リアルエステート・エクイティ・ファンド（00823.HK）は、2025/2026年度上半期において、収益は70.23億香港ドルで前年同期比1.8％減少した。資産収入純額は51.78億香港ドルで3.4％減少、分配総額は32.83億香港ドルで5.6％減少、1基金単位あたりの分配は126.88香港仙で5.9％減少した。同社の経営陣は財務報告で、コスト上昇、消費意欲の低迷、市場競争の激化により、小売業者は引き続き圧力を受けていると述べている。特に、一般小売、スーパーマーケット、中華料理店の状況は非常に厳しい。香港市場や消費者の雰囲気に回復の兆しが見られるものの、商戶の売上高の回復が賃料収入の増加に転じるには時間がかかる。実際、これは香港株REITsが直面する共通の課題でもある。この背景のもと、業績を公表した香港株REITsの多くは収益と分配収入の減少を記録している。例えば、リンク・リアルエステート・インダストリーズ・トラスト（00778.HK）は、総収益が前年同期比3.7％減、資産収入純額は5.2％減、分配総額は0.1％微減、1基金単位あたりの分配は35.22香港仙で1％減少した。冠君産業信託（02778.HK）は、賃料収入が9％減、資産収入純額は11.4％減、分配収入は10.4％減、1基金単位あたりの分配は12.63香港仙で11.2％減少。陽光房地産基金（00435.HK）は、総収益と資産収入純額がそれぞれ4.8％、5.3％減少し、分配収入は2.1％減少、1基金単位の年間分配は18.2香港仙となった。しかしながら、下落傾向の中で、順豊房托（02191.HK）は唯一、正の成長を示した房托基金となった。年次報告によると、年間収益は4.6億香港ドルで前年比2％増、資産収入純額は3.84億香港ドルで6.2％増、分配総額は2.4億香港ドルで2.4％増となった。これは主に、同社の資産ポートフォリオの特殊性によるもので、香港の青衣や湖南長沙、広東佛山、安徽蕪湖の現代物流施設から構成されている。これらの資産は、もともと順豊グループが開発し、物流運営を支援するために設計されたものであり、消費小売系REITsとは異なる景気循環耐性を示している。香港の銀行間取引金利の低下により、香港株REITsの資金調達コストは一般的に低下しており、業績支援の重要な要素となっている。香港証券監督委員会の規定によると、REITsは年間収入の少なくとも90％を株主に配当として分配しなければならず、再投資に回せる資金は限られているため、資金調達コストの変動に非常に敏感である。例えば、年次報告によると、越秀房産基金（00405.HK）は、市場金利の低下を背景に、積極的に資金調達構造を最適化し、報告期間中の平均利息支払率は3.77％に低下し、前年同期比76ベーシスポイント低下した。期末の資金調達コスト率はさらに3.61％に低下し、過去3年で最低水準を記録し、年間約1.5億元の資金調達コストを節約した。越秀房産信託は、中国本土の不動産に投資する香港上場REITの中で最初のものだ。また、リンク・リアルエステート・トラストの実質借入コストは3.5％に低下し、陽光房地産基金の加重平均資金調達コストも4.2％から3.5％に低下した。これらの金利削減により、利息支出の大幅な節約が実現し、不動産収入の減少を効果的に相殺している。**REITsの互聯互通進展に注目**2024年4月19日、中国証券監督管理委員会がREITsを上海・深圳・香港の相互取引メカニズムに組み入れると発表して以来、関連の進展が注目されている。香港の各界も複数の公開場で熱意を示している。昨年6月、アジア取引員フォーラムの年次会議および株式取引サミット2025において、香港証券監督会会長の黄天祐氏は、「将来的に、両地の証券監督当局は上海・深圳・香港の相互取引を全面的に最適化し、香港株の人民元カウンター、REITs、ETFなどの多様な商品を取り入れることを検討している」と述べた。2026年2月25日、香港特別行政区政府の財政司司長の陳茂波氏は、立法会で2026-2027年度の政府予算案を発表し、「REITsを互聯互通に早急に組み入れることを目指す」と明言した。現在、香港には11本のREITsが上場している。時価総額は合計1427億香港ドルで、その中で最も時価総額が高いのはリンク・リアルエステート・エクイティ・ファンドで、967億香港ドル。これは香港で最初に上場したREITである。次いで、冠君産業信託とリンク・リアルエステート・インダストリーズ・トラストが百億香港ドル超の時価総額を持つ。最も小さいのは富豪産業信託（01881.HK）で、約11億香港ドルである。REITsを上海・深圳・香港の相互取引に組み入れることにより、市場の流動性が向上し、中長期的な評価の見直しが促進されるとともに、内地投資家にとっても選択肢が増える。過去2年間、内地投資家の高配当資産への関心が高まっており、A株の高配当資産の評価が上昇する中、香港株REITsの配当利回りは内地資金にとって魅力的となっている。「REITsの上海・深圳・香港相互取引への組み入れは、資本市場の互聯互通における重要な突破口であり、市場への深遠な影響と戦略的価値を持つ」と、リンク・リアルエステート・グループのCEO王国龍氏は分析している。彼は、「一方で、香港の国際金融センターとしての地位を強化し、他方で、内地の巨大かつ急速に成長する個人・機関投資家層がH-REITs市場に参入することで、市場の活性化と流動性の改善に寄与する」と述べている。(本稿は第一财经より)
複数の香港株REITsが決算を発表：小売業績が圧迫される中、相互接続の進展に期待が高まる
全国両会議期間中、全国人民代表大会代表であり香港立法会議員の陳仲尼氏は、互聯互通の拡大策について言及し、「REITsを互聯互通に組み入れ、内地の流動性を導入し、香港REITs市場を活性化させる」と述べた。この表現は、香港REITsの将来の展望に対する市場の関心を再び呼び起こした。
最近、複数の香港株REITsが年度業績を開示している。データによると、香港株REITsの全体的なパフォーマンスは依然として小売業の冬の影響を受けているが、資金調達コストの著しい低下が業績を支える一因となっており、市場はREITsの互聯互通メカニズムの実現に期待を寄せている。
小売業の冬が収益を圧迫
最近、香港株REITsが次々と財務報告を公表している。その中で、リンク・リアルエステート・エクイティ・ファンド（00823.HK）は、2025/2026年度上半期において、収益は70.23億香港ドルで前年同期比1.8％減少した。資産収入純額は51.78億香港ドルで3.4％減少、分配総額は32.83億香港ドルで5.6％減少、1基金単位あたりの分配は126.88香港仙で5.9％減少した。
同社の経営陣は財務報告で、コスト上昇、消費意欲の低迷、市場競争の激化により、小売業者は引き続き圧力を受けていると述べている。特に、一般小売、スーパーマーケット、中華料理店の状況は非常に厳しい。香港市場や消費者の雰囲気に回復の兆しが見られるものの、商戶の売上高の回復が賃料収入の増加に転じるには時間がかかる。
実際、これは香港株REITsが直面する共通の課題でもある。この背景のもと、業績を公表した香港株REITsの多くは収益と分配収入の減少を記録している。
例えば、リンク・リアルエステート・インダストリーズ・トラスト（00778.HK）は、総収益が前年同期比3.7％減、資産収入純額は5.2％減、分配総額は0.1％微減、1基金単位あたりの分配は35.22香港仙で1％減少した。冠君産業信託（02778.HK）は、賃料収入が9％減、資産収入純額は11.4％減、分配収入は10.4％減、1基金単位あたりの分配は12.63香港仙で11.2％減少。陽光房地産基金（00435.HK）は、総収益と資産収入純額がそれぞれ4.8％、5.3％減少し、分配収入は2.1％減少、1基金単位の年間分配は18.2香港仙となった。
しかしながら、下落傾向の中で、順豊房托（02191.HK）は唯一、正の成長を示した房托基金となった。年次報告によると、年間収益は4.6億香港ドルで前年比2％増、資産収入純額は3.84億香港ドルで6.2％増、分配総額は2.4億香港ドルで2.4％増となった。これは主に、同社の資産ポートフォリオの特殊性によるもので、香港の青衣や湖南長沙、広東佛山、安徽蕪湖の現代物流施設から構成されている。これらの資産は、もともと順豊グループが開発し、物流運営を支援するために設計されたものであり、消費小売系REITsとは異なる景気循環耐性を示している。
香港の銀行間取引金利の低下により、香港株REITsの資金調達コストは一般的に低下しており、業績支援の重要な要素となっている。香港証券監督委員会の規定によると、REITsは年間収入の少なくとも90％を株主に配当として分配しなければならず、再投資に回せる資金は限られているため、資金調達コストの変動に非常に敏感である。
例えば、年次報告によると、越秀房産基金（00405.HK）は、市場金利の低下を背景に、積極的に資金調達構造を最適化し、報告期間中の平均利息支払率は3.77％に低下し、前年同期比76ベーシスポイント低下した。期末の資金調達コスト率はさらに3.61％に低下し、過去3年で最低水準を記録し、年間約1.5億元の資金調達コストを節約した。越秀房産信託は、中国本土の不動産に投資する香港上場REITの中で最初のものだ。
また、リンク・リアルエステート・トラストの実質借入コストは3.5％に低下し、陽光房地産基金の加重平均資金調達コストも4.2％から3.5％に低下した。これらの金利削減により、利息支出の大幅な節約が実現し、不動産収入の減少を効果的に相殺している。
REITsの互聯互通進展に注目
2024年4月19日、中国証券監督管理委員会がREITsを上海・深圳・香港の相互取引メカニズムに組み入れると発表して以来、関連の進展が注目されている。香港の各界も複数の公開場で熱意を示している。
昨年6月、アジア取引員フォーラムの年次会議および株式取引サミット2025において、香港証券監督会会長の黄天祐氏は、「将来的に、両地の証券監督当局は上海・深圳・香港の相互取引を全面的に最適化し、香港株の人民元カウンター、REITs、ETFなどの多様な商品を取り入れることを検討している」と述べた。
2026年2月25日、香港特別行政区政府の財政司司長の陳茂波氏は、立法会で2026-2027年度の政府予算案を発表し、「REITsを互聯互通に早急に組み入れることを目指す」と明言した。
現在、香港には11本のREITsが上場している。時価総額は合計1427億香港ドルで、その中で最も時価総額が高いのはリンク・リアルエステート・エクイティ・ファンドで、967億香港ドル。これは香港で最初に上場したREITである。次いで、冠君産業信託とリンク・リアルエステート・インダストリーズ・トラストが百億香港ドル超の時価総額を持つ。最も小さいのは富豪産業信託（01881.HK）で、約11億香港ドルである。
REITsを上海・深圳・香港の相互取引に組み入れることにより、市場の流動性が向上し、中長期的な評価の見直しが促進されるとともに、内地投資家にとっても選択肢が増える。過去2年間、内地投資家の高配当資産への関心が高まっており、A株の高配当資産の評価が上昇する中、香港株REITsの配当利回りは内地資金にとって魅力的となっている。
「REITsの上海・深圳・香港相互取引への組み入れは、資本市場の互聯互通における重要な突破口であり、市場への深遠な影響と戦略的価値を持つ」と、リンク・リアルエステート・グループのCEO王国龍氏は分析している。彼は、「一方で、香港の国際金融センターとしての地位を強化し、他方で、内地の巨大かつ急速に成長する個人・機関投資家層がH-REITs市場に参入することで、市場の活性化と流動性の改善に寄与する」と述べている。(本稿は第一财经より)