出典：経済参考報 著者：梁倩、叶健3月16日、中国人民銀行上海支店は、国家金融監督管理総局上海監督局と共同で通知を発行し、2026年3月16日以降、上海市の商業用不動産（「商住両用住宅」を含む）の住宅ローンにおける最低頭金比率を30％未満にしないことを決定した。各金融機関は、経営状況や顧客リスクなどの要素に基づき、各融資の具体的な頭金比率を合理的に設定する必要がある。これは上海における商業・オフィス用不動産のローン政策として10年以上ぶりの初めての調整であり、他の都市も追随する見込みだ。今年1月、中国人民銀行と国家金融監督管理総局は、「商業用不動産の住宅ローン最低頭金比率調整に関する通知」を発表し、「商業用不動産（「商住両用住宅」を含む）の住宅ローン最低頭金比率を30％未満に引き下げる」とし、「都市ごとの施策原則に従い、全国で統一された最低頭金比率を基準に、各都市が自主的に最低頭金比率の下限を決定できる」と述べた。「新政策は投資や運営の参入障壁を下げるものであり、主な目的は商業・オフィス用不動産のストック資産を活性化させることにある」と、上海易居不動産研究院の副院長、严跃进は述べている。この調整による負担軽減効果は非常に明確だ。例えば、総額500万元の商業用不動産を例にとると、新政施行前は購入者は250万元の頭金を支払う必要があったが、調整後は150万元に下がり、直接的に100万元のキャッシュフロー圧力を軽減する。严跃进は、この変化により、資本の閾値に制限されていた投資家需要が効果的に解放されると指摘し、特に現在の中古住宅取引の活気づきと資金流出効果の相乗により、短期的には上海のコアエリアの商業・オフィスプロジェクトの相談件数が前月比で増加すると予測している。中指研究院上海データ部の張文静は、過去数年間、上海の商業・オフィス用不動産の平均賃料と賃貸率はさまざまな程度で下落し続け、市場の取引信頼感の低下と取引規模の縮小を招き、商業・オフィス用不動産の在庫は継続的に増加していると指摘する。頭金比率を従来の50％以上から30％未満に引き下げることは、市場参入のハードルを下げ、潜在的な需要を喚起し、不動産企業の商業用不動産の早期処分を促進し、在庫圧力を緩和する狙いがある。58安居客研究院の張波院長は、新政は上海の非住宅ストックの活性化や商業ビルの更新支援策と連動し、中小投資家や専門の賃貸運営機関が商業用不動産の改装・賃貸に参入しやすくなるとともに、不動産企業が自己所有の商業・オフィス用不動産を長期賃貸住宅に改造する資金負担も軽減されると述べている。金融面からは、商業・オフィス用不動産の長期賃貸住宅やホテル式アパートメントなどへの転換を支援し、居住賃貸需要の増加に対応している。長期的に上海浦東市場を注視している不動産関係者の李航も、「今回の商業・オフィス用不動産の頭金比率引き下げは、ホテル式アパートメントの販売活性化を主に促すだろう」と述べている。「現在、商業用不動産の中で、店舗の売れ行きは比較的難しいが、立地の良いホテル式アパートメントは、賃料収益率が3％以上に達することもあり、非常に魅力的だ」とし、浦東の張江にある販売中の商業・オフィスプロジェクトを例に挙げた。同プロジェクトは、間取りによって価格は200万～300万元の範囲で、月額賃料は8500元から9000元を維持している。新政により、購入者の頭金は従来より約五六十万元少なくなり、無制限の購入制限もなくなるため、周辺のオフィス勤務者や投資家にとって魅力的だ。しかし、業界関係者は一般的に、この政策調整は市場の活性化には寄与するものの、商業・オフィス市場の全面的な反転をもたらすものではないと考えている。严跃进は、「現在の不動産市場の新しい状況下では、オフィスビルの空室率がやや高いことや賃料の圧迫、住宅の購入制限緩和といった複合的背景のもと、政策の市場刺激効果は顕著な構造的差異を示すだろう」と述べている。「政策の目的は、商業・オフィス用不動産の流動性を高め、その『産業の担体』や『商業小売の担体』としての機能を活性化させることにある」と、严跃进は指摘する。より低いレバレッジは、一部の不動産を、認識や改造運営能力のある機関や個人に導き、新たな消費や新業態の発展に役立てることを狙っている。特に、今回の産業経済と商業経済の調整を経て、産業と商業の新型商業・オフィス用不動産に対する新たな市場需要が生まれると見ている。張波は、北京などの一線都市も追随する可能性が高いと予測している。彼は、「現在の不動産市場がストック時代に入った背景を考えると、商業・オフィス分野のストック資産を活性化させることが政策の重要な方向性となっている」と述べている。ほかの都市も、自らの市場状況や調整目標に合わせて頭金比率を調整するだけでなく、より多くのターゲットを絞った政策を打ち出し、「増加抑制・在庫削減・供給最適化」の複合的な目標を達成しようとしている。
上海、商業用不動産の頭金比率を引き下げ、他の都市も追随する見込み
出典：経済参考報 著者：梁倩、叶健
3月16日、中国人民銀行上海支店は、国家金融監督管理総局上海監督局と共同で通知を発行し、2026年3月16日以降、上海市の商業用不動産（「商住両用住宅」を含む）の住宅ローンにおける最低頭金比率を30％未満にしないことを決定した。各金融機関は、経営状況や顧客リスクなどの要素に基づき、各融資の具体的な頭金比率を合理的に設定する必要がある。これは上海における商業・オフィス用不動産のローン政策として10年以上ぶりの初めての調整であり、他の都市も追随する見込みだ。
今年1月、中国人民銀行と国家金融監督管理総局は、「商業用不動産の住宅ローン最低頭金比率調整に関する通知」を発表し、「商業用不動産（「商住両用住宅」を含む）の住宅ローン最低頭金比率を30％未満に引き下げる」とし、「都市ごとの施策原則に従い、全国で統一された最低頭金比率を基準に、各都市が自主的に最低頭金比率の下限を決定できる」と述べた。
「新政策は投資や運営の参入障壁を下げるものであり、主な目的は商業・オフィス用不動産のストック資産を活性化させることにある」と、上海易居不動産研究院の副院長、严跃进は述べている。この調整による負担軽減効果は非常に明確だ。例えば、総額500万元の商業用不動産を例にとると、新政施行前は購入者は250万元の頭金を支払う必要があったが、調整後は150万元に下がり、直接的に100万元のキャッシュフロー圧力を軽減する。
严跃进は、この変化により、資本の閾値に制限されていた投資家需要が効果的に解放されると指摘し、特に現在の中古住宅取引の活気づきと資金流出効果の相乗により、短期的には上海のコアエリアの商業・オフィスプロジェクトの相談件数が前月比で増加すると予測している。
中指研究院上海データ部の張文静は、過去数年間、上海の商業・オフィス用不動産の平均賃料と賃貸率はさまざまな程度で下落し続け、市場の取引信頼感の低下と取引規模の縮小を招き、商業・オフィス用不動産の在庫は継続的に増加していると指摘する。頭金比率を従来の50％以上から30％未満に引き下げることは、市場参入のハードルを下げ、潜在的な需要を喚起し、不動産企業の商業用不動産の早期処分を促進し、在庫圧力を緩和する狙いがある。
58安居客研究院の張波院長は、新政は上海の非住宅ストックの活性化や商業ビルの更新支援策と連動し、中小投資家や専門の賃貸運営機関が商業用不動産の改装・賃貸に参入しやすくなるとともに、不動産企業が自己所有の商業・オフィス用不動産を長期賃貸住宅に改造する資金負担も軽減されると述べている。金融面からは、商業・オフィス用不動産の長期賃貸住宅やホテル式アパートメントなどへの転換を支援し、居住賃貸需要の増加に対応している。
長期的に上海浦東市場を注視している不動産関係者の李航も、「今回の商業・オフィス用不動産の頭金比率引き下げは、ホテル式アパートメントの販売活性化を主に促すだろう」と述べている。「現在、商業用不動産の中で、店舗の売れ行きは比較的難しいが、立地の良いホテル式アパートメントは、賃料収益率が3％以上に達することもあり、非常に魅力的だ」とし、浦東の張江にある販売中の商業・オフィスプロジェクトを例に挙げた。同プロジェクトは、間取りによって価格は200万～300万元の範囲で、月額賃料は8500元から9000元を維持している。新政により、購入者の頭金は従来より約五六十万元少なくなり、無制限の購入制限もなくなるため、周辺のオフィス勤務者や投資家にとって魅力的だ。
しかし、業界関係者は一般的に、この政策調整は市場の活性化には寄与するものの、商業・オフィス市場の全面的な反転をもたらすものではないと考えている。严跃进は、「現在の不動産市場の新しい状況下では、オフィスビルの空室率がやや高いことや賃料の圧迫、住宅の購入制限緩和といった複合的背景のもと、政策の市場刺激効果は顕著な構造的差異を示すだろう」と述べている。
「政策の目的は、商業・オフィス用不動産の流動性を高め、その『産業の担体』や『商業小売の担体』としての機能を活性化させることにある」と、严跃进は指摘する。より低いレバレッジは、一部の不動産を、認識や改造運営能力のある機関や個人に導き、新たな消費や新業態の発展に役立てることを狙っている。特に、今回の産業経済と商業経済の調整を経て、産業と商業の新型商業・オフィス用不動産に対する新たな市場需要が生まれると見ている。
張波は、北京などの一線都市も追随する可能性が高いと予測している。彼は、「現在の不動産市場がストック時代に入った背景を考えると、商業・オフィス分野のストック資産を活性化させることが政策の重要な方向性となっている」と述べている。ほかの都市も、自らの市場状況や調整目標に合わせて頭金比率を調整するだけでなく、より多くのターゲットを絞った政策を打ち出し、「増加抑制・在庫削減・供給最適化」の複合的な目標を達成しようとしている。