AI・聯発新澍雅居は高コスト価格設定の困難をどう打破するか？著者 | 醉酒大鲨鱼出典 | 格隆汇楼市市場の明示的な指標は、多くの不動産企業にとって、得点のようなものでもあり、障害にもなる。もし高値の土地を手に入れれば、騎虎の勢いで下げられなくなる可能性もある。新築住宅の試金石3月に入り、深圳の新築住宅の動きが加速している。各区では次々と代表的なプロジェクトの事前販売が承認されている。最近、龍華紅山に位置する聯発紅山新澍雅居も販売準備段階に入っている。市場情報によると、3月下旬にマーケティングセンターとモデルルームを公開し、3月末には証明を取得して市場に出す予定だ。このプロジェクトは昨年、聯発が65ラウンドの入札で12.12億元を獲得し、プレミアム率は46.6％だった。敷地面積は約1万㎡、計画建築面積は約4.3万㎡、容積率は3.09、緑化率は32.49％。約2.7万㎡の住宅、約500㎡の商業フロア、約100㎡の管理用施設を含む。設計は屋上空中庭園を備え、3つのメインビルと付属のフロアからなる。1棟は1-2ユニット25階建て、約80メートルの高さ、2梯子6戸；もう1棟は3ユニット16階建て、約53メートルの高さ、住宅は合計332戸、駐車場は360台。容積率が約3.09と低く、板块の内容積率も低い新築住宅であり、深圳の建築規則に従って建設されているため、紅山および周辺エリアの最初の新規2.0規則適用プロジェクトと定義されている。したがって、このプロジェクトは龍華エリアの人気エリア、紅山の代表的なプロジェクトとなるほか、2025年4月に市場に出た紅山華府に続く新規プロジェクトとなる。紅山華府は全体的に規模は小さく、敷地面積は約0.5万㎡、建築面積は約3.59万㎡、容積率は5.17と高い。普通の販売用住宅が1棟、もう1棟は移転住宅で、移転住宅の比率はほぼ半分、駐車場比率は1:1未満だった。業界では「蚊型」物件と呼ばれた。184戸、62〜78㎡の高級住宅、平均登録価格は約80,500元/㎡、総価格は約489万〜652万で、当時の深圳で2番目の「日光」プロジェクトとなった。市場はこのプロジェクトを「紅山エリア最後の住宅用地」と位置付け、「この村を越えたらもう店はない」とも言われている。しかし、今や聯発紅山新澍雅居の市場投入が近づき、市場のこの共通認識を打ち破っている。これら2つのプロジェクトは、同じ紅山エリアに位置し、同じ商品コンセプトを持つ。聯発紅山新澍雅居は紅山華府と明確に異なる商品ラインを形成し、規模は大きく、容積率は低く、間取りも新しく、レイアウトや付帯設備も充実している。純粋な商品住宅として、「深圳の新規規則の先駆者」「新しい若者の生活を理解する良い住宅」と宣伝している。したがって、規模は小さくても、市場は聯発紅山新澍雅居を龍華の「良い住宅」の新旧交代の象徴とみなすだろう。自然に、販売や市場の後続のパフォーマンスが市場の試金石となる。価格設定の重要性しかし、市場の明示的な指標があっても、市場期待値が高まる中で、プロジェクトには多くの難点も存在する。まずは、プロジェクト自体の位置付けだ。商品面では、土地は三角形の形状で、周囲は道路と民家に囲まれている。土地の形状に合わせて、建物は一直線に並び、一部の間取りは採光や眺望が近距離で遮られ、建物間の距離は最も近いもので16.63メートル。1棟の2ユニットと3ユニットの最も近い距離は約18.51メートルで、10階以下の間取りは民家のバルコニーに面している可能性が高く、プライバシーは低い。コミュニティは小さく、敷地はわずか1.09万㎡。3棟の住宅が密集し、地面の庭園はない。駐車場は360台と計画されているが、比率は約1:1.08（332戸に対して）で、バリアフリー駐車場8台と充電ステーション108台を含む。間取りには制約があり、聯発グループは69㎡の3LDKと99㎡の4LDKを提供しているが、紅山エリアの長期的な小規模住宅不足を補う一方、最小の間取りは狭く感じられる。次に、土地のコストが目の前にある。計算すると、聯発紅山新澍雅居の市場勝算率はあまり高くない。一つは、プレミアム率46.6％で取得した龍華紅山A817-0619の土地は、総額12.12億元、坪単価4.45万元で、地域の最高値を記録。坪単価4.45万元に建築費や税金、融資コスト、運営コストを加味すると、保本価格は6.5万元/㎡以上と予測されており、より多くの利益を狙うには7万元/㎡以上で販売する必要がある。二つ目は、市場の取引価格も目の前にある。周辺の新築住宅の販売価格を参考にすると、2024年12月の深業頤樾府（三期）は246戸、99〜168㎡の高級住宅、平均登録価格は約72,100元/㎡、総価格は約636万〜1317万。2024年6月の深業頤樾府（二期）は252戸、99〜168㎡の簡易住宅、平均登録価格は約69,100元/㎡、総価格は約612万〜1293万。2023年6月の深業頤樾府（一期）は358戸、78〜179㎡の簡易住宅、平均登録価格は約71,900元/㎡、総価格は約533万〜1484万。2021年1月に市場に出た尚誉紅山里は152戸、54〜99㎡の未完成住宅、平均登録価格は約73,900元/㎡、総価格は約476万〜765万。もし聯発紅山新澍雅居の販売価格が7万元/㎡に達した場合、市場は対応しきれないだろう。また、尚誉紅山里は昨年3月に90.82㎡の戸型を530万で販売し、実際の成交価格は519万、単価は約5.71万/㎡だった。2011年の金地上塘道の65㎡2LDKは、今年1〜2月の成交総額は307万〜310万、単価は約4.73万〜4.77万/㎡。去年10月の89㎡3LDKは、成交総額約440万、単価は約4.91万/㎡。2016年の星河伝説は、4室89.05㎡が今年1月に568万で成交、単価は約63,785元/㎡。同じく4室86.79㎡も同月に成交し、568万、単価は約65,446元/㎡。2012年の中央原著は、88.05㎡の3LDKが今年1月に628.8万で成交、単価は約71,414元/㎡。143.34㎡の4LDKは昨年12月に943.8万で成交、単価は約65,844元/㎡。聯発新澍雅居が7万元/㎡以上で売れると、金地上塘道や星河伝説の二手成交価格より高くなる。一方、これらのコミュニティは成熟し、地下鉄に近く、眺望も比較的開けており、物业も安定している。三角地、農家の隣接、建物間距離が最も近いのは約16メートル、民塘路の騒音もある。同じ価格帯であれば、市場はどう判断するだろうか。新築住宅の期待値の最低ラインしかし、市場でより注目すべきは、最近のコアエリアの優良法拍物件の出現だ。今、市場の圧力は、新築競合間の値下げ競争ではなく、コアエリアの優良な小区の法拍価格が市場の心理的期待価格を引き下げていることだ。例えば、福田の伝統的高級住宅エリア、香蜜湖の香域中央は、平均登録価格約20万+/㎡。去年12月の160.42㎡の戸型は、成交総額は2695万、単価は約16.8万/㎡。最近、阿里の法拍プラットフォームに出された約203.62㎡の物件は、開始価格は約1504万、折合単価は7.5万/㎡。評価額は約1.88億元で、評価単価は92,332元/㎡。これは同区の法拍最低記録を更新し、所有者の買入価格よりも低い。また、2024年2月に同区の8A棟の約133㎡の物件も法拍で約15万/㎡で落札された。2023年8月の同区の別の物件は、約203㎡で5180万で成交し、単価は25.52万/㎡と、当時の最高価格を更新。この2〜3年で、市場の価格は大きく調整されている。香蜜湖だけでなく、宝安や南山の優良住宅も法拍価格が下落している。例えば、南山の華僑城エリアの首地容御は、3月16日に144.61㎡の法拍物件が開始価格は約760万、評価額は約950万、最終成交は約954万、単価は約65,992元/㎡。宝安中心の深業新岸線は、334.34㎡の大平層が3月16日に法拍され、開始価格は約1.75億元、評価額は約2.19億元、評価単価は約65,563元/㎡。実際の成交は52450元/㎡で、市場評価の約8割。また、宝安中心の新錦安壹号公館の約353.91㎡の戸型も法拍予定で、開始価格は約2.44億元、評価額は約3.04億元、評価単価は約86,024元/㎡。これらは、福田、南山、宝安のコアエリアの優良住宅の法拍価格が7万〜9万/㎡の範囲にあることを示している。市場にとって、買い手の心理は一つだ。香蜜湖や華僑城が7万〜9万になった今、龍華紅山はなぜ6.5万〜7万/㎡で売れるのか？もし紅山新澍雅居が本当に7万+/㎡で売れるなら、なぜここで買う必要があるのか？安く売れば損をしやすく、キャッシュフローも持たない。コストパフォーマンスが低いと、市場は投票しない。したがって、聯発新澍雅居の価格設定は非常に重要だ。もし7万+/㎡を直接参考にすれば、市場の最も微妙なゾーンに直面する可能性がある。また、市場にとって、引き渡しの品質期待は過去よりも高く、より厳しくなっている。このプロジェクトは聯発グループの支援を受けており、過去のブランド力は一定の評価を得ていたが、近年は疑問の声も少なくない。例えば、合肥の聯発滨语听湖は、ハイエンド改善プロジェクトの代表格だが、2024年の集中引き渡し時に、検査で95の問題が発見された。空鼓、漏水、吊天井の亀裂など。深圳のプロジェクトでも、龍華の聯発臻著雅居は今年1月に早期引き渡しされたが、第三者検査機関から浴室の水濡れ、換気扇の逆止弁未設置、玄関扉の歪み、壁の空鼓などの問題が指摘された。去年3月の光明の聯発悦尚居も引き渡し間近だったが、住民から品質に対する疑問が出ている。さらに注目すべきは、聯発グループの親会社の業績予告によると、2025年に初めて赤字になる見込みで、最大100億の損失が予測されている。これは聯発の経営が圧迫されていることを示す。また、聯発は過去3年間連続で利益が赤字であり、キャッシュフローも逼迫している。もはやかつての堅実な企業ではない。このような背景の中、もし聯発が新澍雅居で良質な材料と厳格な施工を徹底し、コストを惜しまない建設を行えば、市場の現金持ち買い手にとっては、少しの賭けが必要となるだろう。
豪邸の法的競売で売り叩かれ、新築住宅が焼き網の上に載せられる
AI・聯発新澍雅居は高コスト価格設定の困難をどう打破するか？
著者 | 醉酒大鲨鱼
出典 | 格隆汇楼市
市場の明示的な指標は、多くの不動産企業にとって、得点のようなものでもあり、障害にもなる。
もし高値の土地を手に入れれば、騎虎の勢いで下げられなくなる可能性もある。
新築住宅の試金石
3月に入り、深圳の新築住宅の動きが加速している。
各区では次々と代表的なプロジェクトの事前販売が承認されている。
最近、龍華紅山に位置する聯発紅山新澍雅居も販売準備段階に入っている。
市場情報によると、3月下旬にマーケティングセンターとモデルルームを公開し、3月末には証明を取得して市場に出す予定だ。
このプロジェクトは昨年、聯発が65ラウンドの入札で12.12億元を獲得し、プレミアム率は46.6％だった。
敷地面積は約1万㎡、計画建築面積は約4.3万㎡、容積率は3.09、緑化率は32.49％。
約2.7万㎡の住宅、約500㎡の商業フロア、約100㎡の管理用施設を含む。
設計は屋上空中庭園を備え、3つのメインビルと付属のフロアからなる。
1棟は1-2ユニット25階建て、約80メートルの高さ、2梯子6戸；もう1棟は3ユニット16階建て、約53メートルの高さ、住宅は合計332戸、駐車場は360台。
容積率が約3.09と低く、板块の内容積率も低い新築住宅であり、深圳の建築規則に従って建設されているため、紅山および周辺エリアの最初の新規2.0規則適用プロジェクトと定義されている。
したがって、このプロジェクトは龍華エリアの人気エリア、紅山の代表的なプロジェクトとなるほか、2025年4月に市場に出た紅山華府に続く新規プロジェクトとなる。
紅山華府は全体的に規模は小さく、敷地面積は約0.5万㎡、建築面積は約3.59万㎡、容積率は5.17と高い。普通の販売用住宅が1棟、もう1棟は移転住宅で、移転住宅の比率はほぼ半分、駐車場比率は1:1未満だった。業界では「蚊型」物件と呼ばれた。
184戸、62〜78㎡の高級住宅、平均登録価格は約80,500元/㎡、総価格は約489万〜652万で、当時の深圳で2番目の「日光」プロジェクトとなった。
市場はこのプロジェクトを「紅山エリア最後の住宅用地」と位置付け、「この村を越えたらもう店はない」とも言われている。
しかし、今や聯発紅山新澍雅居の市場投入が近づき、市場のこの共通認識を打ち破っている。
これら2つのプロジェクトは、同じ紅山エリアに位置し、同じ商品コンセプトを持つ。
聯発紅山新澍雅居は紅山華府と明確に異なる商品ラインを形成し、規模は大きく、容積率は低く、間取りも新しく、レイアウトや付帯設備も充実している。純粋な商品住宅として、「深圳の新規規則の先駆者」「新しい若者の生活を理解する良い住宅」と宣伝している。
したがって、規模は小さくても、市場は聯発紅山新澍雅居を龍華の「良い住宅」の新旧交代の象徴とみなすだろう。自然に、販売や市場の後続のパフォーマンスが市場の試金石となる。
価格設定の重要性
しかし、市場の明示的な指標があっても、市場期待値が高まる中で、プロジェクトには多くの難点も存在する。
まずは、プロジェクト自体の位置付けだ。
商品面では、土地は三角形の形状で、周囲は道路と民家に囲まれている。
土地の形状に合わせて、建物は一直線に並び、一部の間取りは採光や眺望が近距離で遮られ、建物間の距離は最も近いもので16.63メートル。
1棟の2ユニットと3ユニットの最も近い距離は約18.51メートルで、10階以下の間取りは民家のバルコニーに面している可能性が高く、プライバシーは低い。
コミュニティは小さく、敷地はわずか1.09万㎡。3棟の住宅が密集し、地面の庭園はない。
駐車場は360台と計画されているが、比率は約1:1.08（332戸に対して）で、バリアフリー駐車場8台と充電ステーション108台を含む。
間取りには制約があり、聯発グループは69㎡の3LDKと99㎡の4LDKを提供しているが、紅山エリアの長期的な小規模住宅不足を補う一方、最小の間取りは狭く感じられる。
次に、土地のコストが目の前にある。
計算すると、聯発紅山新澍雅居の市場勝算率はあまり高くない。
一つは、プレミアム率46.6％で取得した龍華紅山A817-0619の土地は、総額12.12億元、坪単価4.45万元で、地域の最高値を記録。
坪単価4.45万元に建築費や税金、融資コスト、運営コストを加味すると、保本価格は6.5万元/㎡以上と予測されており、より多くの利益を狙うには7万元/㎡以上で販売する必要がある。
二つ目は、市場の取引価格も目の前にある。
周辺の新築住宅の販売価格を参考にすると、
2024年12月の深業頤樾府（三期）は246戸、99〜168㎡の高級住宅、平均登録価格は約72,100元/㎡、総価格は約636万〜1317万。
2024年6月の深業頤樾府（二期）は252戸、99〜168㎡の簡易住宅、平均登録価格は約69,100元/㎡、総価格は約612万〜1293万。
2023年6月の深業頤樾府（一期）は358戸、78〜179㎡の簡易住宅、平均登録価格は約71,900元/㎡、総価格は約533万〜1484万。
2021年1月に市場に出た尚誉紅山里は152戸、54〜99㎡の未完成住宅、平均登録価格は約73,900元/㎡、総価格は約476万〜765万。
もし聯発紅山新澍雅居の販売価格が7万元/㎡に達した場合、市場は対応しきれないだろう。
また、尚誉紅山里は昨年3月に90.82㎡の戸型を530万で販売し、実際の成交価格は519万、単価は約5.71万/㎡だった。
2011年の金地上塘道の65㎡2LDKは、今年1〜2月の成交総額は307万〜310万、単価は約4.73万〜4.77万/㎡。
去年10月の89㎡3LDKは、成交総額約440万、単価は約4.91万/㎡。
2016年の星河伝説は、4室89.05㎡が今年1月に568万で成交、単価は約63,785元/㎡。
同じく4室86.79㎡も同月に成交し、568万、単価は約65,446元/㎡。
2012年の中央原著は、88.05㎡の3LDKが今年1月に628.8万で成交、単価は約71,414元/㎡。
143.34㎡の4LDKは昨年12月に943.8万で成交、単価は約65,844元/㎡。
聯発新澍雅居が7万元/㎡以上で売れると、金地上塘道や星河伝説の二手成交価格より高くなる。
一方、これらのコミュニティは成熟し、地下鉄に近く、眺望も比較的開けており、物业も安定している。三角地、農家の隣接、建物間距離が最も近いのは約16メートル、民塘路の騒音もある。
同じ価格帯であれば、市場はどう判断するだろうか。
新築住宅の期待値の最低ライン
しかし、市場でより注目すべきは、最近のコアエリアの優良法拍物件の出現だ。
今、市場の圧力は、新築競合間の値下げ競争ではなく、コアエリアの優良な小区の法拍価格が市場の心理的期待価格を引き下げていることだ。
例えば、福田の伝統的高級住宅エリア、香蜜湖の香域中央は、平均登録価格約20万+/㎡。去年12月の160.42㎡の戸型は、成交総額は2695万、単価は約16.8万/㎡。
最近、阿里の法拍プラットフォームに出された約203.62㎡の物件は、開始価格は約1504万、折合単価は7.5万/㎡。評価額は約1.88億元で、評価単価は92,332元/㎡。これは同区の法拍最低記録を更新し、所有者の買入価格よりも低い。
また、2024年2月に同区の8A棟の約133㎡の物件も法拍で約15万/㎡で落札された。
2023年8月の同区の別の物件は、約203㎡で5180万で成交し、単価は25.52万/㎡と、当時の最高価格を更新。
この2〜3年で、市場の価格は大きく調整されている。
香蜜湖だけでなく、宝安や南山の優良住宅も法拍価格が下落している。
例えば、南山の華僑城エリアの首地容御は、3月16日に144.61㎡の法拍物件が開始価格は約760万、評価額は約950万、最終成交は約954万、単価は約65,992元/㎡。
宝安中心の深業新岸線は、334.34㎡の大平層が3月16日に法拍され、開始価格は約1.75億元、評価額は約2.19億元、評価単価は約65,563元/㎡。実際の成交は52450元/㎡で、市場評価の約8割。
また、宝安中心の新錦安壹号公館の約353.91㎡の戸型も法拍予定で、開始価格は約2.44億元、評価額は約3.04億元、評価単価は約86,024元/㎡。
これらは、福田、南山、宝安のコアエリアの優良住宅の法拍価格が7万〜9万/㎡の範囲にあることを示している。
市場にとって、買い手の心理は一つだ。
香蜜湖や華僑城が7万〜9万になった今、龍華紅山はなぜ6.5万〜7万/㎡で売れるのか？もし紅山新澍雅居が本当に7万+/㎡で売れるなら、なぜここで買う必要があるのか？
安く売れば損をしやすく、キャッシュフローも持たない。コストパフォーマンスが低いと、市場は投票しない。
したがって、聯発新澍雅居の価格設定は非常に重要だ。
もし7万+/㎡を直接参考にすれば、市場の最も微妙なゾーンに直面する可能性がある。
また、市場にとって、引き渡しの品質期待は過去よりも高く、より厳しくなっている。
このプロジェクトは聯発グループの支援を受けており、過去のブランド力は一定の評価を得ていたが、近年は疑問の声も少なくない。
例えば、合肥の聯発滨语听湖は、ハイエンド改善プロジェクトの代表格だが、2024年の集中引き渡し時に、検査で95の問題が発見された。空鼓、漏水、吊天井の亀裂など。
深圳のプロジェクトでも、龍華の聯発臻著雅居は今年1月に早期引き渡しされたが、第三者検査機関から浴室の水濡れ、換気扇の逆止弁未設置、玄関扉の歪み、壁の空鼓などの問題が指摘された。
去年3月の光明の聯発悦尚居も引き渡し間近だったが、住民から品質に対する疑問が出ている。
さらに注目すべきは、聯発グループの親会社の業績予告によると、2025年に初めて赤字になる見込みで、最大100億の損失が予測されている。これは聯発の経営が圧迫されていることを示す。
また、聯発は過去3年間連続で利益が赤字であり、キャッシュフローも逼迫している。もはやかつての堅実な企業ではない。
このような背景の中、もし聯発が新澍雅居で良質な材料と厳格な施工を徹底し、コストを惜しまない建設を行えば、市場の現金持ち買い手にとっては、少しの賭けが必要となるだろう。