AIと贝壳人の効率向上が業界競争の構図に与える影響毎経記者：陳夢妤 毎経編集：黄博文3月16日、贝壳（BEKE、株価16.9ドル、時価総額198億ドル）は2025年通年の業績データを発表し、その夜に業績電話会議を開催した。贝壳の共同創業者、取締役会長兼CEOの彭永東、執行取締役兼CFOの徐涛などが出席した。公開された情報によると、2025年、贝壳の純収入は946億元で前年同期比1.2％増加。純利益は29.9億元で26.7％減少し、調整後純利益は50.2億元で30.4％減少した。不動産取引事業では、中古物件の取引件数が11％増加。住宅リフォーム事業の収益は過去最高の154億元に達し、賃貸事業は初めて年間黒字を達成した。彭永東は業績会議で、「2025年、市場には多くの変化があった。例えば、中古住宅の取引比率は継続的に上昇し、全国の中古市場の取引件数は歴史的最高を記録した。新築市場も内部で分化が進み、優良な新規商品が市場の支持を集めている。若年層の賃貸比率も上昇し、市場の賃料収益率も徐々に改善している」と述べた。「新築市場は新たな段階に入っている」----------------国家統計局が発表した『2025年国民経済・社会発展統計公報』によると、2025年の中古住宅のネット取引面積は73685万平方メートルだった。中房研協の報告によると、比較可能な基準で統一計算した結果、2025年の中古住宅の取引量は全国の住宅総取引量の約46％を占め、公式統計の記録以来最高を記録した。2023年と比較して約6.7ポイント増加している。一・二線都市では、中古住宅の取引比率はすでに60％を超え、地元の住宅消費市場の絶対的な主導権を握っている。その市場の弾力性は、新築が依然として主流の三・四線都市よりも著しく強く、全国の不動産市場の安定に寄与している。新築価格が調整段階にあり、住民の購買期待も完全には回復していない市場環境の下で、中古住宅の流通効率の向上は、必要性の高い層に多様でコストパフォーマンスの高い選択肢を提供し、改善型層の「古いものを売って新しいものを買う」という置換の壁を打破するのに役立つ。彭永東によると、2025年、贝壳は2.15兆元の既存物件取引を完了し、中古取引件数は前年同期比10％超増加、過去最高を記録した。人件効率の面では、非链家の仲介者一人あたりの中古取引件数は前年同期比6％増、2022年の2件未満から3件以上に向上した。「直営の链家事業については、昨年、我々は積極的に链家の店舗網と仲介者の構造を最適化し、高効率な生産能力とコア都市の深度運営に注力した。最適化後、コア都市の人件効率は向上し、規模管理と効率向上のバランスがより取れた健全な構造になりつつある」と述べた。徐涛は、「今回の『規模拡大』から『効率駆動』への戦略的アップグレードは、プラットフォームの進化の自然な結果だ。今後、プラットフォームの成長と業績の弾力性は、誰が多いかではなく、プラットフォーム全体とサービス提供者の能力拡大にかかっている。専門的なサービスと全体の効率向上が鍵だ」と述べた。経営陣は、過去の贝壳の新築事業の運営モデルは、従来のチャネルロジックに近く、手数料と流量に基づく資源配分を中心としていたと認めている。「コアプロジェクトについては、我々の巨大なチャネル流量を活用して開発業者の販売促進を支援できる。このモデルは増加市場段階では非常に効果的だが、現状では一部のプロジェクトと買い手にしか価値を提供できない」と説明した。「我々は、新築市場は新たな段階に入っていると考えている。購買者が関心を持つのは情報の十分さではなく、購買決定に対する確信だ。開発業者も、多くのチャネルを持つことよりも、限られた予算内でより確実な販売結果を得ることを重視している。したがって、我々の目標は、新築事業をチャネルの役割から、プロジェクトの全サイクルにわたるパートナーへと進化させることだ」と経営陣は説明した。長期的には、新築事業は取引の流通段階にとどまらず、開発業者と購買者の間の効率向上プラットフォームになることを目指している。「中国の住宅市場は依然として世界最大かつ最も価値のある市場」-------------------------財務データから見ると、贝壳の事業の重心は変化しつつある。2025年、贝壳の既存住宅事業の純収入は250億元で前年同期比11.3％減少。新築事業の純収入は306億元で9.1％減少。一方、住宅リフォーム・インテリアの年間純収入は154億元で4.4％増加し、賃貸サービスの年間純収入は219億元で52.8％増加、贝壳の年間総収入を牽引する主要な要素となった。「私たちのリフォーム事業は、個別のプロジェクトや経験に依存した従来のビジネスから、再現性のあるサービスモデルへと進化しており、長期的な収益性の道筋も明確になっている。賃貸事業もより安定した収益とキャッシュフローを形成しつつある」と彭永東は述べた。注目すべきは、この業績会議で経営陣がAI（人工知能）について多くの時間を割いた点だ。彭永東は、「不動産取引は標準化された商品取引ではなく、理性的な計算と判断を多く含む。AIは理性的な部分を極限まで合理化し、また人が担うべき感性的な価値をさらに拡大できる。この業界はデータを処理できるが、真の判断や解釈、信頼は大半の場合人が行う必要がある。だからAIは人を無視できず、代替もできない。我々は人と機械の協働戦略を選択した」と語った。さらに、具体的な例として、不動産取引においてAIマーケティングアシスタントは、仲介者が自動的にマーケティングコンテンツや資料を生成し、実際の顧客とのやり取りをシミュレーションし、専門能力の向上を支援している。今後は、AIは顧客のライフサイクル全体のニーズ把握や、物件と顧客の正確なマッチング、価格設定、意思決定支援、業務の自動化などの面でサービス提供者の副操縦士となる。AIは、サービス提供者の専門能力をパッケージ化し、より良く蓄積・再利用できるようにする。現在、AIの能力は贝壳の物件決定、価格設定、賃貸管理支援、経営戦略などの重要な部分に徐々に組み込まれ、経営リスクの低減、効率の向上、コスト構造の最適化に寄与している。会議で、彭永東は2026年も贝壳は中立的な市場観を堅持すると再確認した。第一に、中国の住宅市場は依然として世界最大かつ最も価値のある市場であること。第二に、技術サービス業の根底にあるロジックは大きく変化しており、消費者はより専門的で確実な意思決定支援を求めていること。今後、業界は規模を競う段階から、専門サービス能力と効率を競う新たな段階に入るとした。
業績説明会直撃｜ベイク彭永東：店舗と仲介者の構造調整後に人件効率が著しく向上、引き続き中立的な市場観を堅持
AIと贝壳人の効率向上が業界競争の構図に与える影響
毎経記者：陳夢妤 毎経編集：黄博文
3月16日、贝壳（BEKE、株価16.9ドル、時価総額198億ドル）は2025年通年の業績データを発表し、その夜に業績電話会議を開催した。贝壳の共同創業者、取締役会長兼CEOの彭永東、執行取締役兼CFOの徐涛などが出席した。
公開された情報によると、2025年、贝壳の純収入は946億元で前年同期比1.2％増加。純利益は29.9億元で26.7％減少し、調整後純利益は50.2億元で30.4％減少した。不動産取引事業では、中古物件の取引件数が11％増加。住宅リフォーム事業の収益は過去最高の154億元に達し、賃貸事業は初めて年間黒字を達成した。
彭永東は業績会議で、「2025年、市場には多くの変化があった。例えば、中古住宅の取引比率は継続的に上昇し、全国の中古市場の取引件数は歴史的最高を記録した。新築市場も内部で分化が進み、優良な新規商品が市場の支持を集めている。若年層の賃貸比率も上昇し、市場の賃料収益率も徐々に改善している」と述べた。
「新築市場は新たな段階に入っている」
国家統計局が発表した『2025年国民経済・社会発展統計公報』によると、2025年の中古住宅のネット取引面積は73685万平方メートルだった。中房研協の報告によると、比較可能な基準で統一計算した結果、2025年の中古住宅の取引量は全国の住宅総取引量の約46％を占め、公式統計の記録以来最高を記録した。2023年と比較して約6.7ポイント増加している。
一・二線都市では、中古住宅の取引比率はすでに60％を超え、地元の住宅消費市場の絶対的な主導権を握っている。その市場の弾力性は、新築が依然として主流の三・四線都市よりも著しく強く、全国の不動産市場の安定に寄与している。
新築価格が調整段階にあり、住民の購買期待も完全には回復していない市場環境の下で、中古住宅の流通効率の向上は、必要性の高い層に多様でコストパフォーマンスの高い選択肢を提供し、改善型層の「古いものを売って新しいものを買う」という置換の壁を打破するのに役立つ。
彭永東によると、2025年、贝壳は2.15兆元の既存物件取引を完了し、中古取引件数は前年同期比10％超増加、過去最高を記録した。人件効率の面では、非链家の仲介者一人あたりの中古取引件数は前年同期比6％増、2022年の2件未満から3件以上に向上した。
「直営の链家事業については、昨年、我々は積極的に链家の店舗網と仲介者の構造を最適化し、高効率な生産能力とコア都市の深度運営に注力した。最適化後、コア都市の人件効率は向上し、規模管理と効率向上のバランスがより取れた健全な構造になりつつある」と述べた。
徐涛は、「今回の『規模拡大』から『効率駆動』への戦略的アップグレードは、プラットフォームの進化の自然な結果だ。今後、プラットフォームの成長と業績の弾力性は、誰が多いかではなく、プラットフォーム全体とサービス提供者の能力拡大にかかっている。専門的なサービスと全体の効率向上が鍵だ」と述べた。
経営陣は、過去の贝壳の新築事業の運営モデルは、従来のチャネルロジックに近く、手数料と流量に基づく資源配分を中心としていたと認めている。「コアプロジェクトについては、我々の巨大なチャネル流量を活用して開発業者の販売促進を支援できる。このモデルは増加市場段階では非常に効果的だが、現状では一部のプロジェクトと買い手にしか価値を提供できない」と説明した。
「我々は、新築市場は新たな段階に入っていると考えている。購買者が関心を持つのは情報の十分さではなく、購買決定に対する確信だ。開発業者も、多くのチャネルを持つことよりも、限られた予算内でより確実な販売結果を得ることを重視している。したがって、我々の目標は、新築事業をチャネルの役割から、プロジェクトの全サイクルにわたるパートナーへと進化させることだ」と経営陣は説明した。長期的には、新築事業は取引の流通段階にとどまらず、開発業者と購買者の間の効率向上プラットフォームになることを目指している。
「中国の住宅市場は依然として世界最大かつ最も価値のある市場」
財務データから見ると、贝壳の事業の重心は変化しつつある。
2025年、贝壳の既存住宅事業の純収入は250億元で前年同期比11.3％減少。新築事業の純収入は306億元で9.1％減少。一方、住宅リフォーム・インテリアの年間純収入は154億元で4.4％増加し、賃貸サービスの年間純収入は219億元で52.8％増加、贝壳の年間総収入を牽引する主要な要素となった。
「私たちのリフォーム事業は、個別のプロジェクトや経験に依存した従来のビジネスから、再現性のあるサービスモデルへと進化しており、長期的な収益性の道筋も明確になっている。賃貸事業もより安定した収益とキャッシュフローを形成しつつある」と彭永東は述べた。
注目すべきは、この業績会議で経営陣がAI（人工知能）について多くの時間を割いた点だ。
彭永東は、「不動産取引は標準化された商品取引ではなく、理性的な計算と判断を多く含む。AIは理性的な部分を極限まで合理化し、また人が担うべき感性的な価値をさらに拡大できる。この業界はデータを処理できるが、真の判断や解釈、信頼は大半の場合人が行う必要がある。だからAIは人を無視できず、代替もできない。我々は人と機械の協働戦略を選択した」と語った。
さらに、具体的な例として、不動産取引においてAIマーケティングアシスタントは、仲介者が自動的にマーケティングコンテンツや資料を生成し、実際の顧客とのやり取りをシミュレーションし、専門能力の向上を支援している。今後は、AIは顧客のライフサイクル全体のニーズ把握や、物件と顧客の正確なマッチング、価格設定、意思決定支援、業務の自動化などの面でサービス提供者の副操縦士となる。AIは、サービス提供者の専門能力をパッケージ化し、より良く蓄積・再利用できるようにする。
現在、AIの能力は贝壳の物件決定、価格設定、賃貸管理支援、経営戦略などの重要な部分に徐々に組み込まれ、経営リスクの低減、効率の向上、コスト構造の最適化に寄与している。
会議で、彭永東は2026年も贝壳は中立的な市場観を堅持すると再確認した。第一に、中国の住宅市場は依然として世界最大かつ最も価値のある市場であること。第二に、技術サービス業の根底にあるロジックは大きく変化しており、消費者はより専門的で確実な意思決定支援を求めていること。今後、業界は規模を競う段階から、専門サービス能力と効率を競う新たな段階に入るとした。