出品｜中访网
監修｜李晓燕
2023年3月16日、贝壳（NYSE:BEKE；HKEX:2423）は、2025年第4四半期および通年の業績を発表した。深刻な調整局面にある不動産市場と、業界全体の圧力が高まる外部環境の中、同社の年間経営は強靭な耐性を示した。純収入は前年比1％増の946億元、純利益は29.9億元、調整後純利益は50.2億元に達した。中古取引の取引量は前年比11％増で過去最高を記録し、不動産以外の取引事業の収入比率は41％の歴史的ピークに達した。住宅リフォーム事業の売上高は154億元と再び最高を更新し、賃貸事業は初めて通年黒字を実現した。これらの主要データは、贝壳が規模駆動から効率と価値駆動へと転換し、「取引＋住宅リフォーム＋賃貸」の多元的構造で景気循環を乗り越え、AI技術を活用してサービス能力を再構築し、業界の新常態の下で高品質な成長路線を歩み出していることを証明している。
2025年、不動産市場は総量の鈍化と構造の最適化という深刻な調整期に入り、取引ペースの遅延や在庫圧力の増大など、多くの課題に直面している。贝壳は「規模だけに頼らず、質に焦点を当てる」経営方針を堅持し、積極的に事業構造の最適化を推進した。主要な取引事業は安定的に進展し、質と効率の両面で向上を実現している。
ストック住宅事業は好調で、通年の純収入は250.2億元に達し、プラットフォームの中古住宅取引量は前年比11％増で過去最高を更新した。プラットフォームのエコシステムは引き続き改善されており、非链家チャネルが貢献するストック住宅のGTV比率は約63％に上昇した。非链家の中古取引量は前年比15％増加し、軽資産・強プラットフォームのモデルがさらに強化され、収益の安定性が大きく向上している。エージェントの労働生産性も継続的に向上し、非链家のエージェント一人当たりの中古取引量は2022年の不足2件から3件に増加し、サービス提供者の専門能力と生産性も同時に改善している。
新築住宅事業は「確定性交付」への転換を堅持し、通年の成約GTVは8909億元に達した。全体的なパフォーマンスは業界平均を上回った。贝壳は従来のトラフィック配分のロジックを脱却し、開発業者に対して事前の市場分析、マーケティング戦略、高効率な在庫処理などの全链条サービスを提供し、新築事業をチャネル仲介から総合サービス事業者へとアップグレードさせている。報告期間中、新築の利益率は前年比0.2ポイント上昇し、ストック住宅の利益率は第4四半期に前期比で回復し、主要な取引事業の収益性は引き続き堅調に推移している。
客観的に見れば、市場全体の取引規模の縮小の影響により、会社の総GTVは前年比でやや減少したものの、業界の下降サイクルの中で、贝壳はプラットフォームの壁、チャネルのカバー範囲、サービスの標準化といった優位性を活かし、取引量の増加、構造の最適化、利益率の改善を実現し、逆境の中でもより強いリスク耐性と市場競争力を示している。
贝壳の「一体三翼」戦略は顕著な成果を挙げており、不動産以外の取引事業は加速度的に成長し、景気循環に対抗し成長の原動力となっている。2025年には、不動産以外の取引事業の収入比率は41％に上昇し、事業構造はよりバランスの取れたものとなり、景気循環に対する耐性も強化された。これにより、贝壳は単一の不動産取引プラットフォームから、居住の全ライフサイクルをカバーする総合サービスプラットフォームへと進化している。
住宅リフォーム・インテリア事業は高品質な成長段階に入り、通年の純収入は154億元、前年比4.4％増となった。利益率は31.4％に向上し、前年比0.7ポイント増加した。会社は積極的に拡張ペースを抑制し、再現性と規模拡大が可能な専門サービス能力の構築に注力している。モジュール化された商品、標準化されたモデルルーム、BIM（ビルディング・インフォメーション・モデリング）を活用したスマート設計ツールにより、デザイナーの労働生産性を向上させている。全国および地方の一括調達を推進し、主要材料約80％、副資材約60％をカバーし、価格交渉力と品質管理の安定性を高めている。住宅リフォームの職業化プロジェクトマネージャーの月平均受注件数は前年比超100％増となり、人件費と収益性も同時に改善している。事業は健全かつ持続可能な成長軌道に入った。
賃貸事業は歴史的な突破を遂げ、通年で初めて経営黒字を達成した。年末時点の管理物件数は70万戸超で前年比62％増、純収入は219億元と52.8％増加した。利益率は3.6ポイント上昇し8.6％となった。都市の新市民や若年層の居住ニーズに応えるため、贝壳は専門的な管理、デジタル運営、標準化されたサービスを通じて賃貸市場に参入し、「入居・価格設定・運営・退居」の全链路をつなぎ、安定したキャッシュフローと収益源を構築している。これにより、プラットフォームの重要な収益柱となっている。
不動産以外の事業の急速な成長は、贝壳の従来の不動産取引依存を打破し、「取引の安定基盤、住宅リフォームによる利益増、賃貸によるキャッシュフロー拡大」という良性のエコシステムを形成している。多元的な事業の協働と補完により、市場のサイクル変動の中でも堅実な経営を維持し、長期的な発展の土台を築いている。
AI技術の波に直面し、贝壳は「人と機械の協働」路線を堅持し、AIを居住サービスの核心的生産要素と位置付けている。技術を活用してサービス提供者に能力を付与し、効率を高めて競争力を向上させることで、労働集約型から技術駆動型への業界変革を推進している。彭永東は、「不動産取引は理性と感性の両面を持つものであり、AIを無視できない。人も代替できない。AIは理性の効率を最大化し、サービス者は感性の価値を拡大する。両者の協働によりサービスの質を向上させる」と述べている。
不動産取引分野において、贝壳は「AIスタジオ」体系を構築している。AIGC（AI生成コンテンツ）はマーケティング内容を自動生成し、初期の顧客対応を担う。AI CRMは正確な顧客洞察と戦略提案を行い、AIトレーニングツールは標準的な経験を蓄積し、サービス者の能力差を縮小する。これにより、エージェントは物件整理や繰り返しの問い合わせといった基礎的な作業から解放され、より高付加価値の需要理解や取引促進に集中できるため、一人当たりの生産性と顧客体験の両面で向上している。
賃貸事業はAIのコア戦略の閉ループを実現し、入居・退居の価格設定、在庫調整、資源配分に深く関与している。試験地域では入居者の労働生産性が13％向上し、AIによる価格設定は人工による価格設定よりも成功率が5.3ポイント高まった。資産管理マネージャーの月平均管理物件数は120戸超で、前年比40％以上の増加を示し、運営効率と管理規模は新たな段階に入った。
AI技術の深度活用は、人件費と生産性の過去最高をもたらすだけでなく、サービスのロジックそのものを変革している。従来の規模拡大依存から、資源の変換効率と単位あたりの生産性向上へとシフトしている。技術の活用により運営コストを削減し、サービスの流れを最適化し、意思決定の確実性を高めることで、プラットフォームは温かみのあるサービスを維持しつつ、規模化・標準化・精緻化を実現している。
財務面では、贝壳は堅実かつ慎重な経営原則を堅持し、コスト構造と単位経済モデルの最適化を継続している。2025年には、グループの営業費用が純収入に占める割合は前年比1.4ポイント低下し、コスト管理の効果が顕著となった。新築とストック住宅の利益率も着実に改善し、全体の収益性は引き続き向上している。
執行役兼最高財務責任者の徐涛は、「一連の効率化施策によりコスト構造を最適化し、経営の耐性を強化している。2026年も慎重な財務規律を維持し、資本配分を最適化し、ガバナンスを向上させ、事業の安定的かつ持続可能な発展を推進していく」と述べている。健全な財務状況、コントロールされた費用水準、継続的な収益モデルの改善は、市場の不確実性に対応し、技術研究開発と事業投資を拡大するための十分な保障となっている。
戦略的に見ると、贝壳は三つの主要なアップグレードを推進している。一つはサービスロジックのアップグレードで、取引サービスから全工程の意思決定支援へと移行し、専門性と確実性を高めること。二つは技術能力の向上で、AIを活用して作業フローを再構築し、資源配分を最適化し、サービス提供者の専門的価値を拡大すること。三つはエコシステム能力の向上で、居住のライフサイクルを軸にシステム的なサービスを構築し、不動産取引、住宅リフォーム、賃貸、資産管理の深い連携を実現することだ。
業界の変革の重要期にあって、贝壳の2025年の財務報告は明確なシグナルを伝えている。それは、「景気循環を乗り越える真の力は、消費者に対して真の価値を継続的に創造することにある」ということだ。従来の規模拡大に依存した成長モデルはもはや持続できず、効率・品質・価値を核とした高品質な発展こそが、業界と企業の共通の選択肢となっている。
短期的には、不動産市場は依然調整段階にあり、回復のペースには不確実性が伴う。しかし、中長期的には、賃貸と購入を両立させる政策の継続推進、居住サービス需要の高まり、デジタル化とAI技術の普及が、プラットフォーム型リーディングカンパニーに広大な展望をもたらす。贝壳は全国規模のサービスネットワーク、標準化されたサービス体系、多元的な事業構造、先進的な技術力により、模倣困難な競争壁を築いている。
中古取引量の過去最高から不動産以外の事業比率が40％を突破したこと、住宅リフォームの堅調な成長、賃貸事業の通年黒字化、AIによる労働生産性の大幅向上、財務構造の持続的改善など、贝壳は堅実な財務報告を通じて、戦略の正しさと経営モデルの先進性を証明している。高品質な成長の新たな航路において、贝壳は堅実さを土台に、効率を翼に、価値を魂に、居住サービス産業のアップグレードを継続的に推進し、消費者・サービス提供者・株主・社会に長期的な価値を創造している。景気循環を乗り越える成長力と長期投資価値は、市場からの堅固な信頼を集めている。
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市場の不確実性が高まる中、なぜ貝殻はますます安定していくのか？
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2023年3月16日、贝壳（NYSE:BEKE；HKEX:2423）は、2025年第4四半期および通年の業績を発表した。深刻な調整局面にある不動産市場と、業界全体の圧力が高まる外部環境の中、同社の年間経営は強靭な耐性を示した。純収入は前年比1％増の946億元、純利益は29.9億元、調整後純利益は50.2億元に達した。中古取引の取引量は前年比11％増で過去最高を記録し、不動産以外の取引事業の収入比率は41％の歴史的ピークに達した。住宅リフォーム事業の売上高は154億元と再び最高を更新し、賃貸事業は初めて通年黒字を実現した。これらの主要データは、贝壳が規模駆動から効率と価値駆動へと転換し、「取引＋住宅リフォーム＋賃貸」の多元的構造で景気循環を乗り越え、AI技術を活用してサービス能力を再構築し、業界の新常態の下で高品質な成長路線を歩み出していることを証明している。
2025年、不動産市場は総量の鈍化と構造の最適化という深刻な調整期に入り、取引ペースの遅延や在庫圧力の増大など、多くの課題に直面している。贝壳は「規模だけに頼らず、質に焦点を当てる」経営方針を堅持し、積極的に事業構造の最適化を推進した。主要な取引事業は安定的に進展し、質と効率の両面で向上を実現している。
ストック住宅事業は好調で、通年の純収入は250.2億元に達し、プラットフォームの中古住宅取引量は前年比11％増で過去最高を更新した。プラットフォームのエコシステムは引き続き改善されており、非链家チャネルが貢献するストック住宅のGTV比率は約63％に上昇した。非链家の中古取引量は前年比15％増加し、軽資産・強プラットフォームのモデルがさらに強化され、収益の安定性が大きく向上している。エージェントの労働生産性も継続的に向上し、非链家のエージェント一人当たりの中古取引量は2022年の不足2件から3件に増加し、サービス提供者の専門能力と生産性も同時に改善している。
新築住宅事業は「確定性交付」への転換を堅持し、通年の成約GTVは8909億元に達した。全体的なパフォーマンスは業界平均を上回った。贝壳は従来のトラフィック配分のロジックを脱却し、開発業者に対して事前の市場分析、マーケティング戦略、高効率な在庫処理などの全链条サービスを提供し、新築事業をチャネル仲介から総合サービス事業者へとアップグレードさせている。報告期間中、新築の利益率は前年比0.2ポイント上昇し、ストック住宅の利益率は第4四半期に前期比で回復し、主要な取引事業の収益性は引き続き堅調に推移している。
客観的に見れば、市場全体の取引規模の縮小の影響により、会社の総GTVは前年比でやや減少したものの、業界の下降サイクルの中で、贝壳はプラットフォームの壁、チャネルのカバー範囲、サービスの標準化といった優位性を活かし、取引量の増加、構造の最適化、利益率の改善を実現し、逆境の中でもより強いリスク耐性と市場競争力を示している。
贝壳の「一体三翼」戦略は顕著な成果を挙げており、不動産以外の取引事業は加速度的に成長し、景気循環に対抗し成長の原動力となっている。2025年には、不動産以外の取引事業の収入比率は41％に上昇し、事業構造はよりバランスの取れたものとなり、景気循環に対する耐性も強化された。これにより、贝壳は単一の不動産取引プラットフォームから、居住の全ライフサイクルをカバーする総合サービスプラットフォームへと進化している。
住宅リフォーム・インテリア事業は高品質な成長段階に入り、通年の純収入は154億元、前年比4.4％増となった。利益率は31.4％に向上し、前年比0.7ポイント増加した。会社は積極的に拡張ペースを抑制し、再現性と規模拡大が可能な専門サービス能力の構築に注力している。モジュール化された商品、標準化されたモデルルーム、BIM（ビルディング・インフォメーション・モデリング）を活用したスマート設計ツールにより、デザイナーの労働生産性を向上させている。全国および地方の一括調達を推進し、主要材料約80％、副資材約60％をカバーし、価格交渉力と品質管理の安定性を高めている。住宅リフォームの職業化プロジェクトマネージャーの月平均受注件数は前年比超100％増となり、人件費と収益性も同時に改善している。事業は健全かつ持続可能な成長軌道に入った。
賃貸事業は歴史的な突破を遂げ、通年で初めて経営黒字を達成した。年末時点の管理物件数は70万戸超で前年比62％増、純収入は219億元と52.8％増加した。利益率は3.6ポイント上昇し8.6％となった。都市の新市民や若年層の居住ニーズに応えるため、贝壳は専門的な管理、デジタル運営、標準化されたサービスを通じて賃貸市場に参入し、「入居・価格設定・運営・退居」の全链路をつなぎ、安定したキャッシュフローと収益源を構築している。これにより、プラットフォームの重要な収益柱となっている。
不動産以外の事業の急速な成長は、贝壳の従来の不動産取引依存を打破し、「取引の安定基盤、住宅リフォームによる利益増、賃貸によるキャッシュフロー拡大」という良性のエコシステムを形成している。多元的な事業の協働と補完により、市場のサイクル変動の中でも堅実な経営を維持し、長期的な発展の土台を築いている。
AI技術の波に直面し、贝壳は「人と機械の協働」路線を堅持し、AIを居住サービスの核心的生産要素と位置付けている。技術を活用してサービス提供者に能力を付与し、効率を高めて競争力を向上させることで、労働集約型から技術駆動型への業界変革を推進している。彭永東は、「不動産取引は理性と感性の両面を持つものであり、AIを無視できない。人も代替できない。AIは理性の効率を最大化し、サービス者は感性の価値を拡大する。両者の協働によりサービスの質を向上させる」と述べている。
不動産取引分野において、贝壳は「AIスタジオ」体系を構築している。AIGC（AI生成コンテンツ）はマーケティング内容を自動生成し、初期の顧客対応を担う。AI CRMは正確な顧客洞察と戦略提案を行い、AIトレーニングツールは標準的な経験を蓄積し、サービス者の能力差を縮小する。これにより、エージェントは物件整理や繰り返しの問い合わせといった基礎的な作業から解放され、より高付加価値の需要理解や取引促進に集中できるため、一人当たりの生産性と顧客体験の両面で向上している。
賃貸事業はAIのコア戦略の閉ループを実現し、入居・退居の価格設定、在庫調整、資源配分に深く関与している。試験地域では入居者の労働生産性が13％向上し、AIによる価格設定は人工による価格設定よりも成功率が5.3ポイント高まった。資産管理マネージャーの月平均管理物件数は120戸超で、前年比40％以上の増加を示し、運営効率と管理規模は新たな段階に入った。
AI技術の深度活用は、人件費と生産性の過去最高をもたらすだけでなく、サービスのロジックそのものを変革している。従来の規模拡大依存から、資源の変換効率と単位あたりの生産性向上へとシフトしている。技術の活用により運営コストを削減し、サービスの流れを最適化し、意思決定の確実性を高めることで、プラットフォームは温かみのあるサービスを維持しつつ、規模化・標準化・精緻化を実現している。
財務面では、贝壳は堅実かつ慎重な経営原則を堅持し、コスト構造と単位経済モデルの最適化を継続している。2025年には、グループの営業費用が純収入に占める割合は前年比1.4ポイント低下し、コスト管理の効果が顕著となった。新築とストック住宅の利益率も着実に改善し、全体の収益性は引き続き向上している。
執行役兼最高財務責任者の徐涛は、「一連の効率化施策によりコスト構造を最適化し、経営の耐性を強化している。2026年も慎重な財務規律を維持し、資本配分を最適化し、ガバナンスを向上させ、事業の安定的かつ持続可能な発展を推進していく」と述べている。健全な財務状況、コントロールされた費用水準、継続的な収益モデルの改善は、市場の不確実性に対応し、技術研究開発と事業投資を拡大するための十分な保障となっている。
戦略的に見ると、贝壳は三つの主要なアップグレードを推進している。一つはサービスロジックのアップグレードで、取引サービスから全工程の意思決定支援へと移行し、専門性と確実性を高めること。二つは技術能力の向上で、AIを活用して作業フローを再構築し、資源配分を最適化し、サービス提供者の専門的価値を拡大すること。三つはエコシステム能力の向上で、居住のライフサイクルを軸にシステム的なサービスを構築し、不動産取引、住宅リフォーム、賃貸、資産管理の深い連携を実現することだ。
業界の変革の重要期にあって、贝壳の2025年の財務報告は明確なシグナルを伝えている。それは、「景気循環を乗り越える真の力は、消費者に対して真の価値を継続的に創造することにある」ということだ。従来の規模拡大に依存した成長モデルはもはや持続できず、効率・品質・価値を核とした高品質な発展こそが、業界と企業の共通の選択肢となっている。
短期的には、不動産市場は依然調整段階にあり、回復のペースには不確実性が伴う。しかし、中長期的には、賃貸と購入を両立させる政策の継続推進、居住サービス需要の高まり、デジタル化とAI技術の普及が、プラットフォーム型リーディングカンパニーに広大な展望をもたらす。贝壳は全国規模のサービスネットワーク、標準化されたサービス体系、多元的な事業構造、先進的な技術力により、模倣困難な競争壁を築いている。
中古取引量の過去最高から不動産以外の事業比率が40％を突破したこと、住宅リフォームの堅調な成長、賃貸事業の通年黒字化、AIによる労働生産性の大幅向上、財務構造の持続的改善など、贝壳は堅実な財務報告を通じて、戦略の正しさと経営モデルの先進性を証明している。高品質な成長の新たな航路において、贝壳は堅実さを土台に、効率を翼に、価値を魂に、居住サービス産業のアップグレードを継続的に推進し、消費者・サービス提供者・株主・社会に長期的な価値を創造している。景気循環を乗り越える成長力と長期投資価値は、市場からの堅固な信頼を集めている。