2025年に54件の取引を完了したルイビルを拠点とする投資家のマイク・ゴリウスとケビン・ハートは、多くの不動産専門家が追い求めている暗号を解読しました。それは、実際に取引数を減らしながらも、はるかに多くの収益を得ることです。彼らは前年とほぼ同じ数の取引を締めくくりました—2024年の52件に対し、2025年は54件—しかし、総収入はほぼ倍増しました。「去年は約52件の取引をして、約50万ドルを稼ぎました」とゴリウスは説明します。「今年は54件の取引を完了し、ちょうど100万ドルを超える収益を得ました。」鍵はより一生懸命働くことではなく、より賢く働くことにあったのです。しかし、さらに興味深いのは、今後彼らがさらに少ない取引を行う計画を立てていることです。その理由は、不動産投資のアプローチそのものに根本的な変化が起きているからです。彼らは、初期の成功を築いた家のフリッピング戦略から離れ、はるかに安定性を提供する方法—BRRRR法—に重点を置き始めています。## 数量から質へ：市場の変化が戦略的進化を促す不動産の状況は根本的に変わりました。9月以降、ルイビルの市場は大きく冷え込み、在庫数は約2,500戸からほぼ3,900戸へと増加しました。これは小さな増加ではなく、売り手市場の状況が完全に逆転したことを意味します。かつて数時間で売れていた物件が、今では1か月以上市場に残ることもあります。「ルイビルの売り出し中の物件数は約2,500戸からほぼ3,900戸に増えました」とハートは指摘します。「物件の滞在期間は3倍になり、時には1か月や2か月以上市場に残ることもあります。」この変化により、従来のフリッピングははるかに魅力を失いました。市場が鈍いときはタイミングがすべてであり、在庫が豊富で買い手の需要が限定的なときに、タイミングをコントロールすることはできません。「過剰に支払えば、最初の1日に複数のオファーを期待できるわけではありません」とハートは説明します。「物件が何週間も売れ残ることもあり、その結果価格を下げざるを得なくなるのです。最初から適正な価格で買うことが非常に重要です。」誤りの余地はなくなっています。## なぜフリッピングモデルは崩壊しつつあるのか家のフリッピング戦略はスピードに依存しています。安く買い、素早く改装し、市場価値でリストアップし、金利支払いが利益を蝕む前に売る。物件が市場に長く留まるほど、資金が流出していきます。このモデルは、安定した需要と迅速な在庫移動を前提としています。しかし、市場状況が変化し、買い手の需要が鈍り、滞在日数が3倍になると、経済モデルは崩壊します。資産を長く保持し、運搬コストを支払い、競争の激しい環境で買い手を見つける必要が出てきます。迅速な利益を追求するプレイブックは、もはや通用しません。「特に非常に収益性の高い取引でない限り、今日の市場ではフリッピングはあまり魅力的ではありません」とゴリウスは認めます。これは悲観的な見方ではなく、数学的な現実です。フリッピングの魅力を高めていたリスクとリターンの計算は、根本的に変わってしまったのです。## BRRRR法の導入：安定性のためのフレームワーク迅速な出口を追い求める代わりに、ゴリウスとハートは、不動産界で「BRRRR法」として知られる方法にシフトしています—Buy（購入）、Rehab（改装）、Rent（賃貸）、Refinance（リファイナンス）、Repeat（繰り返し）の頭文字です。このアプローチはこう機能します：価値が低い物件を購入し、価値を高めるために改装し、賃貸して安定したキャッシュフローを生み出します。物件が価値を上げ、賃料収入が証明できたら、リファイナンスを行い、最初の資本の大部分または全部を引き出します。その資金を次の取引に投入し、複利的なサイクルを作り出します。これにより、常に新たな資本を投入することなく、所有権を維持しながら資産を増やすことが可能です。このアプローチの魅力は、資産を所有し続けることにあります。売却を目指すのではなく、収益を生む仕組みに変えるのです。## リスク要因：BRRRRは万能ではないハートは、BRRRRの課題についても率直に語ります。「数字が合うこと、目標とする物件価値を達成できることを確認する必要があります」と警告します。「改装コストや査定が計画通りにいかないリスクは常にあります。」改装費用の過小評価、物件価値の過大評価、賃料予測の誤りなどが、すべてBRRRRの失敗につながる可能性があります。この方法は、正確なアンダーライティングと保守的な前提を必要とします。市場の価値上昇に頼るのではなく、最初から数字を確実に合わす必要があります。## なぜ不安定な市場でBRRRRが優れるのかリスクはあるものの、BRRRRは家のフリッピングが次第に持てなくなるものに対して、予測可能性を提供します。「BRRRRなら、市場の変動に対してあまり影響を受けません」とハートは説明します。「フリップが売れ残り、利息を払い続ける心配をせずに、改装を終え、テナントを見つけてすぐにリファイナンスできるのです。」時間依存・市場依存の出口戦略をキャッシュフロー依存の戦略に変換しています。買い手を待つのではなく、物件を収益源にするのです。BRRRRは、成功したフリップのような即効性の高い利益はもたらさないかもしれませんが、より価値のあるもの—一貫性と複利の可能性—を提供します。## 忍耐をもって資産を築くゴリウスとハートは、今や長期的な視点を持っています。不動産では、最大の富はゆっくりと、しかし着実に積み上がることを理解しています。「不動産では、時間がすべてを癒す」とゴリウスは振り返ります。彼は長期的な方程式を描きます：「リファイナンスのために1万ドルを用意し、プライベートレンダーに返済しても、あなたは物件を所有し続けます。賃貸に出せば、最初は月100ドルの損失でも、やがて家賃は上昇し、その損失を取り戻せるのです。時間とともに、月100ドルの損失から月100ドルの利益へと変わっていきます。」これが、不動産の富の蓄積と投機を分ける複利の曲線です。最初の年にトントンだった物件も、3年目には利益を生み出し始め、家賃の上昇とともにますます儲かるようになります。BRRRR法は即時の満足感を追求するものではなく、体系的な富の蓄積を目指すものです。フリッピングからBRRRRへのシフトは、単なる戦術的な転換以上のものです。それは哲学的な変化でもあります。市場が成熟し、競争が激化するにつれ、勝者は最も努力している人や最大のリスクを取る人ではなく、時間と複利を活用できる人たちです。ゴリウス、ハート、そしてこの変革を進める多くの不動産投資家にとって、BRRRR法は市場からの撤退ではなく、より堅牢で予測可能な長期的富の創造への進化なのです。
2026年に成功する不動産投資家がBRRRR手法にシフトしている理由
2025年に54件の取引を完了したルイビルを拠点とする投資家のマイク・ゴリウスとケビン・ハートは、多くの不動産専門家が追い求めている暗号を解読しました。それは、実際に取引数を減らしながらも、はるかに多くの収益を得ることです。彼らは前年とほぼ同じ数の取引を締めくくりました—2024年の52件に対し、2025年は54件—しかし、総収入はほぼ倍増しました。「去年は約52件の取引をして、約50万ドルを稼ぎました」とゴリウスは説明します。「今年は54件の取引を完了し、ちょうど100万ドルを超える収益を得ました。」鍵はより一生懸命働くことではなく、より賢く働くことにあったのです。
しかし、さらに興味深いのは、今後彼らがさらに少ない取引を行う計画を立てていることです。その理由は、不動産投資のアプローチそのものに根本的な変化が起きているからです。彼らは、初期の成功を築いた家のフリッピング戦略から離れ、はるかに安定性を提供する方法—BRRRR法—に重点を置き始めています。
数量から質へ：市場の変化が戦略的進化を促す
不動産の状況は根本的に変わりました。9月以降、ルイビルの市場は大きく冷え込み、在庫数は約2,500戸からほぼ3,900戸へと増加しました。これは小さな増加ではなく、売り手市場の状況が完全に逆転したことを意味します。かつて数時間で売れていた物件が、今では1か月以上市場に残ることもあります。
「ルイビルの売り出し中の物件数は約2,500戸からほぼ3,900戸に増えました」とハートは指摘します。「物件の滞在期間は3倍になり、時には1か月や2か月以上市場に残ることもあります。」
この変化により、従来のフリッピングははるかに魅力を失いました。市場が鈍いときはタイミングがすべてであり、在庫が豊富で買い手の需要が限定的なときに、タイミングをコントロールすることはできません。「過剰に支払えば、最初の1日に複数のオファーを期待できるわけではありません」とハートは説明します。「物件が何週間も売れ残ることもあり、その結果価格を下げざるを得なくなるのです。最初から適正な価格で買うことが非常に重要です。」誤りの余地はなくなっています。
なぜフリッピングモデルは崩壊しつつあるのか
家のフリッピング戦略はスピードに依存しています。安く買い、素早く改装し、市場価値でリストアップし、金利支払いが利益を蝕む前に売る。物件が市場に長く留まるほど、資金が流出していきます。このモデルは、安定した需要と迅速な在庫移動を前提としています。
しかし、市場状況が変化し、買い手の需要が鈍り、滞在日数が3倍になると、経済モデルは崩壊します。資産を長く保持し、運搬コストを支払い、競争の激しい環境で買い手を見つける必要が出てきます。迅速な利益を追求するプレイブックは、もはや通用しません。
「特に非常に収益性の高い取引でない限り、今日の市場ではフリッピングはあまり魅力的ではありません」とゴリウスは認めます。これは悲観的な見方ではなく、数学的な現実です。フリッピングの魅力を高めていたリスクとリターンの計算は、根本的に変わってしまったのです。
BRRRR法の導入：安定性のためのフレームワーク
迅速な出口を追い求める代わりに、ゴリウスとハートは、不動産界で「BRRRR法」として知られる方法にシフトしています—Buy（購入）、Rehab（改装）、Rent（賃貸）、Refinance（リファイナンス）、Repeat（繰り返し）の頭文字です。
このアプローチはこう機能します：価値が低い物件を購入し、価値を高めるために改装し、賃貸して安定したキャッシュフローを生み出します。物件が価値を上げ、賃料収入が証明できたら、リファイナンスを行い、最初の資本の大部分または全部を引き出します。その資金を次の取引に投入し、複利的なサイクルを作り出します。これにより、常に新たな資本を投入することなく、所有権を維持しながら資産を増やすことが可能です。
このアプローチの魅力は、資産を所有し続けることにあります。売却を目指すのではなく、収益を生む仕組みに変えるのです。
リスク要因：BRRRRは万能ではない
ハートは、BRRRRの課題についても率直に語ります。「数字が合うこと、目標とする物件価値を達成できることを確認する必要があります」と警告します。「改装コストや査定が計画通りにいかないリスクは常にあります。」
改装費用の過小評価、物件価値の過大評価、賃料予測の誤りなどが、すべてBRRRRの失敗につながる可能性があります。この方法は、正確なアンダーライティングと保守的な前提を必要とします。市場の価値上昇に頼るのではなく、最初から数字を確実に合わす必要があります。
なぜ不安定な市場でBRRRRが優れるのか
リスクはあるものの、BRRRRは家のフリッピングが次第に持てなくなるものに対して、予測可能性を提供します。
「BRRRRなら、市場の変動に対してあまり影響を受けません」とハートは説明します。「フリップが売れ残り、利息を払い続ける心配をせずに、改装を終え、テナントを見つけてすぐにリファイナンスできるのです。」時間依存・市場依存の出口戦略をキャッシュフロー依存の戦略に変換しています。買い手を待つのではなく、物件を収益源にするのです。
BRRRRは、成功したフリップのような即効性の高い利益はもたらさないかもしれませんが、より価値のあるもの—一貫性と複利の可能性—を提供します。
忍耐をもって資産を築く
ゴリウスとハートは、今や長期的な視点を持っています。不動産では、最大の富はゆっくりと、しかし着実に積み上がることを理解しています。
「不動産では、時間がすべてを癒す」とゴリウスは振り返ります。彼は長期的な方程式を描きます：「リファイナンスのために1万ドルを用意し、プライベートレンダーに返済しても、あなたは物件を所有し続けます。賃貸に出せば、最初は月100ドルの損失でも、やがて家賃は上昇し、その損失を取り戻せるのです。時間とともに、月100ドルの損失から月100ドルの利益へと変わっていきます。」
これが、不動産の富の蓄積と投機を分ける複利の曲線です。最初の年にトントンだった物件も、3年目には利益を生み出し始め、家賃の上昇とともにますます儲かるようになります。BRRRR法は即時の満足感を追求するものではなく、体系的な富の蓄積を目指すものです。
フリッピングからBRRRRへのシフトは、単なる戦術的な転換以上のものです。それは哲学的な変化でもあります。市場が成熟し、競争が激化するにつれ、勝者は最も努力している人や最大のリスクを取る人ではなく、時間と複利を活用できる人たちです。
ゴリウス、ハート、そしてこの変革を進める多くの不動産投資家にとって、BRRRR法は市場からの撤退ではなく、より堅牢で予測可能な長期的富の創造への進化なのです。