見解直撃 | 中国本土の小売賃料が2%増加 太古不動産、500億香港ドルの投資にほぼ完了

ビューズ網 市場の冷え込みは完全には解消されていないが、太古地産は投資家も安心できる答えを示した。

3月12日、太古地産は2025年の通年財務報告を発表し、業績発表会を開催した。一方、先月初めの2月には、同社は既に子会社の年間運営データを事前に開示していた。

データによると、香港のオフィスビル市場は昨年、冷え込みと回復を繰り返し、太古地産の主要オフィスビルの稼働率は安定しているものの、賃料は依然下落傾向にある。一方、小売物件は全面的に回復し、特に内地の代表的プロジェクトである上海興業太古汇は、「ルイ・ヴィトン」販売額が約50%増加した。

したがって、太古地産が最新に公表した業績データも、基本的に上述の傾向を引き継いでいる。

賃料収入はわずかに下落

資料によると、太古地産は期間中に160.41億香港ドルの収入を達成し、前年同期比11%増加した。株主に帰属する基本純利益は86.20億香港ドルで、27%増加し、昨年の収益・利益の「縮小」傾向を打ち破った。

注目すべきは、株主に帰属する基本純利益の増加は、非コア資産の売却によるものが大きい。

2018年以降、太古地産は「非コア資産処分＋資本流動」の戦略再構築を推進してきた。2025年までに、米国マイアミのBrickell City Centreショッピングセンターと隣接する土地2区画、香港青衣の工場ビルと港島東の43階層などの非コア資産を売却した。その中でも、マイアミの資産については、税引き前の収益約8.71億港ドルを回収している。

資産売却による利益を除いた場合、太古地産の株主に帰属する経常的な基本純利益は62.60億港ドルで、前年同期比3%減少した。この減少は、マイアミ資産売却後の賃料収入の損失が主な要因である。同時に、香港のオフィスビルの賃料収入の減少や住宅プロジェクトの販売・マーケティング費用増も影響している。

これらの減少を相殺しているのは、中国内地の小売物件の堅調なパフォーマンスだ。

資料によると、事業セグメント別に見ると、2025年の太古地産の160.41億港ドルの収入のうち、ホテル部門は9.17億港ドル（3.3%増）、不動産売買部門は、昨年内地で初の住宅プロジェクト「上海陸家嘴太古源」を開始したこともあり、期中に大幅に増加し、23倍近い21.1億港ドルとなった。

不動産投資・賃料収入のセクターは、130.14億港ドルで、2024年の134.52億港ドルから3.3%減少した。同時に、不動産運営からの営業利益は77.12億港ドルで、6.5%減少した。

どちらが足を引っ張ったのかは判断しにくいが、2025年の太古オフィスビルの賃料収入は52.48億港ドルで、前年同期比4.4%減少。小売物件の賃料収入は71.93億港ドルで2.6%減少。住宅の賃料収入も4.38億港ドルとわずかに下落している。

もし一つ挙げるとすれば、やはりオフィスビルだ。期間中、太古投資不動産の公正価値損失は62.99億港ドルから77.16億港ドルに拡大し、その最大の要因は香港のオフィスビル群である。

地域別に見ると、太古地産の香港における連結オフィスビルの年間賃料収入合計は48.85億港ドルで、前年同期比4%減少した。

その主な原因は、香港全体のオフィスビル市場の高い空室率と新規供給の継続により、賃料が下落圧力にさらされているためだ。活発なIPO市場や金融業界の景気改善により、第四四半期から賃貸需要の回復が見られるものの、業績への影響は限定的だ。

しかし、太古地産の優良なオフィスビルは依然として堅牢性を示している。港島の金鐘と鰂魚涌にある太古広場と太古坊の二つのオフィスビル群は、新規テナントの誘致に成功し、既存テナントも更新や拡張を選択している。

年末時点で、太古地産の総合オフィスビルの稼働率は89%。新しい太古坊二座（73%）と太古広場六座（66%）を除くと、コア成熟物件の稼働率は91%。また、2026年までに太古は賃貸契約の満了は7.6%にとどまる見込みだ。

一方、香港の小売物件は2025年に賃料収入総額23.55億港ドルで、2024年とほぼ横ばいだった。

太古広場、太古城中心、東荟城の三つの100%所有のコア商業施設の2022年の小売売上高は、それぞれ6%、3%、2%増加した。一方、香港の全体の小売売上高はわずか1%の増加にとどまった。これら三つの物件の年末の稼働率はすべて100%を維持し、2026年には約2割の賃貸契約が満了予定だ。

香港のオフィス市場は依然課題を抱えるが、太古の香港小売事業は市場を上回る安定性を示している。

内地に460億港元投資済み

内地では、太古地産の内地オフィスビルの株主に帰属する賃料収入は3%減の8.18億港ドルとなった。子会社の97%を所有する広州太古汇の賃料は3%減の3.63億港ドルだった。

しかし、各オフィスビルの賃貸率は依然として比較的安定しており、広州太古汇は90%、北京頤堤港は93%、上海興業太古汇は93%を維持している。

最も注目される内地の小売事業は、2025年に太古地産の株主に帰属する賃料収入は53.53億港ドルで、前年同期比2%増加した。三つのショッピングモールの合計賃料収入も3%増の46.28億港ドルとなった。

その中で、北京の三里屯太古里の小売売上と賃料収入は、それぞれ11%、3%増加した。このプロジェクトは、重要なマイルストーンを迎え、戦略的なリニューアルを完了した。

資料によると、三里屯太古里のこの戦略的アップグレードは2022年に正式に開始された。現在、北区の約半分の商業スペースがリニューアルされ、ブランドラインナップも最適化された。ディオール、エルメス、ルイ・ヴィトン、ティファニー、ロロ・ピアーナなどの高級ブランドの旗艦店が次々と進出し、全国初のディオールハウスや北京第二のルイ・ヴィトンハウスも開店した。

南区と西区も最適化が進められた。南区はトレンドのアップグレードに重点を置き、トテメ、ヘリー・ハンセン、ノーティファイなどのブランドの北京または全国初出店を導入。西区は南区の延長として、ナイキの世界初のACGブランド店「ACG大本営」やディアスントのDKL体験センターなどを導入した。

最近、ナイキの世界初のACGブランド店「ACG大本営」も三里屯太古里にオープンした。

現在、三里屯太古里の北区N1フロア（旧瑜舍ホテル）はリテール用途に再開発中。2025年11月に竣工し、2027年の開業を予定している。

成都太古里は安定した成長を維持し、小売売上と賃料収入はそれぞれ7%、5%増加した。

2025年内に、ブランドや店舗の引き揚げ・アップグレードを59件完了。オーデマ・ピゲ、ディスント、ゴールデン・グース、グレゴリー、ライデラッハ、リンデベルグ、無印良品、オン、サロモンなどが含まれる。

広州太古汇は2025年に下落傾向を逆転し、小売売上と賃料収入はともに2%増加した。

2025年、新たにアクネ・スタジオ、アレクサンダー・ワン、ガレンニック、ゲラン、ヘレナ・ルビンスタイン、ジル・サンダー、ケンゾーキッズ、コロン、マルニ、ミキハウス、ポメラート、シェイヨウ・シシキュウ、ヤマシタ・アリマツ、トム・フォードなどのブランドを導入した。

未来の成長の柱は、建築面積8,400平方メートルの「汇坊」（太古汇二期）で、2026年に竣工予定。第3期の前文化センターは6.08万平方メートルで、2027年末の竣工を見込む。

全体の中で最も成長が期待されるのは上海興業太古汇だ。2025年のLVの最大地標「ルイ・号」の熱気と集客力により、売上は49.6%増加し、すべてのプロジェクト中最高を記録。賃料も1%増加した。

2024年はリニューアル工事の影響で長期間空き店舗が多かったが、今は空きスペースが埋まり、多くの人気ブランドが進出している。例えば、2025年10月には、米国のスポーツファッションブランド「Sporty & Rich」の中国初店舗がオープンした。

ハードウェアのアップグレードにより、興業太古汇は引き続きブランドラインナップを拡充している。2025年と2026年初には、フェラガモ、シンガポールのクリエイティブブランド「BEYOND THE VINES」の中国初出店、デザイナーズファッションブランド「GAR?ON BY GAR?ON」の初店舗、イギリス高級自転車ブランド「FACTOR」の中国初出店、スウェーデンのスポーツブランド「CRAFT」の中国初出店、アンド・アデラム・カフェの世界初出店などが次々と導入された。

北京頤堤港は、「太古坊」開発の影響で、小売売上と賃料収入はそれぞれ3%増と2%減となった。

上海の非コアエリアに位置する前滩太古里は昨年、多くの新店舗を開店し、伊索、巴尔曼、I.T Blue Block & Beams、ランコム、M Essential、マックスマーラ、PRADA香水・化粧品、ロレックス、Sporty & Rich、TASAKIなど70店舗以上を推進した。

しかし、リテール売上は7%増加した一方、賃料は調整や市況の影響で前年比2%下落した。

参加した投資家の話によると、経営陣は投資者向けの会議で、中国内地の小売市場について楽観的な見方を示した。

「多くのテナントのラインナップのアップグレードに伴い、積極的な勢いと加速した成長は今年第一四半期にも続いているのを見ている」と述べ、三里屯太古里を例に挙げた。同プロジェクトは昨年12月に多くの高級ブランド店をオープンし、「（今年は）最初の二ヶ月のパフォーマンスも非常に励みになり、二桁の売上増を見込んでいる。今後もこの傾向は続くと予想している」と語った。

また、太古地産のすべての商業施設の来客数は非常に好調だとも述べた。「運営している各都市で、市場を上回るパフォーマンスを示している……高級ブランドの売上も好調だ……また、新興の国内ブランドも非常に優れたパフォーマンスを見せている」とも。

経営陣は、国内外のブランドや高級ブランドが互いに補完し合っていると指摘した。

総じて、太古地産は2025年も投資ポートフォリオの堅牢性と戦略実行の確固たる姿勢を示し続けた。中国内地の小売事業が業績のハイライトとなった。

太古地産の経営陣は、業績発表会で、以前約束した内地市場への500億香港ドル投資について、既に460億香港ドルの展開を完了していると述べた。多くのプロジェクトはすでに着工済みだ。

統計によると、2026年には北京太古坊、三亜太古里、上海前滩の総合開発プロジェクト、上海陸家嘴太古源など複数の新規プロジェクトが竣工・公開される予定だ。

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