共和党は住宅市場を活性化させるために、住宅売却時のキャピタルゲイン税の引き下げを提案

重要なポイント

• 保守派議員は、財務省に対してキャピタルゲインをインフレに連動させるよう求めている。
• キャピタルゲインをインフレに連動させることで、長期所有者の課税対象となる利益を減らすことができる。
• 現行の税制では、対象となる住宅所有者は最大で25万ドルのキャピタルゲインを所得から除外できる。

保守派議員は、住宅売却時のキャピタルゲインの計算方法に大きな変更を提案している。

最近、財務長官のスコット・ベッセント宛てに書かれた手紙の中で、共和党の議員8人（中には不動産議員連盟のメンバーも含む）が、「執行権限」を行使してキャピタルゲインをインフレに連動させるよう求めた。_CNBC_の報道によると、共和党の上院議員テッド・クルーズ（テキサス州）とティム・スコット（サウスカロライナ州）も今月、ベッセント宛てに同様の手紙を送っている。

これがあなたにとって何を意味するか

長期所有者の課税対象利益を減らすことは、特に高所得層の売却を促進する可能性がある。しかし、多くの住宅所有者が既存のキャピタルゲイン除外制度を利用しているため、住宅の手頃さや経済成長全体への影響は限定的かもしれない。

「家族が住宅や小規模な不動産投資を購入し、多くの場合長年または数十年にわたり保有します。長期保有期間中、名目上の利益のかなりの部分はインフレによるものであり、実質的な価値の増加ではありません」と議員たちは述べている。「これらの架空の利益に課税することは、住宅の流動性を妨げ、供給を固定化し、長期所有者を罰し、不動産投資の意思決定を歪める可能性があります。」

現在、住宅所有者は、主な居住用不動産を売却した際に、最大25万ドル（配偶者と共同申告の場合は最大50万ドル）までのキャピタルゲインを所得から除外できる制度がある。つまり、もし住宅の売却益が25万ドルを超える場合、その超過分に対してキャピタルゲイン税が課される。

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しかし、キャピタルゲインをインフレに連動させることで、住宅所有者の実現利益は低くなる可能性がある。

「多くの住宅所有者が気づいていないのは、自分の家もIRSの目から見れば『資本資産』とみなされることです」と、Spaugh Dameron Tennyのマネージングパートナー、シェーン・テニーはメールで述べている。「幸い、多くの住宅所有者は寛大な税規則によって保護されており、多くの売り手は利益の大部分に対して税金を支払わずに済むことができます。しかし、過去10年の間に住宅価格が急騰したことで、売却時に税金を支払う可能性に驚く所有者も増えています。」

現行のルールでは、2005年に10万ドルで購入し、20年後に40万ドルで売却した場合、30万ドルのキャピタルゲインが生じる。このうち25万ドルは所得から除外できるため、残りの5万ドルに対してキャピタルゲイン税が課される。

しかし、インフレに連動させると、その10万ドルの住宅は2025年の価値で約166,582ドルとなり、成長がなければその価値になる。もし売却価格が40万ドルなら、利益は約233,418ドルとなり、その全額を所得から除外できる。

シンクタンクのブルッキングス研究所の分析によると、この政策は、最も裕福な層を除き、多くの住宅所有者には影響しない。現行法では、ほとんどの住宅所有者（95%）は、住宅売却時にキャピタルゲイン税を支払う必要がない。