北京太古坊：地標は完成、試練が訪れる｜ビジネス観察

近日、頤堤港二期プロジェクトの建設は段階的に進展しています。プロジェクトの主な構造はすべて完成し、地域のランドマークの原型が初めて姿を現しています。

公開情報によると、頤堤港二期の建築面積は56万平方メートルで、7棟の一級オフィスビル、1棟のホテル、複数の商業ビルを含み、2027年の稼働を予定しています。

二期が完成すると、空中回廊2本と地下回廊6本を通じて既存の頤堤港ショッピングセンターと全面的に連結され、買い物、オフィス、ホテル、水辺のレジャーを一体化した北京五環以内最大の商業複合施設となり、新たな名称「北京太古坊」が使用されます。

現在、このプロジェクトは太古不動産にとって中国本土で最も投資額が大きく、規模も最大の複合開発プロジェクトとなっています。

以前の報道によると、2007年に太古不動産と遠洋グループはそれぞれ50％の出資で頤堤港一期を開発し、ショッピングセンター、甲級オフィスビル、レジャー型ビジネスホテルの北京東隅を建設、2012年9月20日に開業しました。

2020年、両者は共同で約230億元を投資し、頤堤港二期の拡張を推進することを発表しました。

開発期間中、遠洋グループは不動産市況の下落の影響で流動性危機に陥り、2024年6月に頤堤港二期の持株64.79％と関連債権を太古不動産と大株主の中国人寿に40億元で売却しました。

そのうち、太古不動産は9億元を出資し14.895％の株式を取得、中国人寿は31億元を出資し49.895％を取得しました。取引完了後、頤堤港二期は太古不動産、中国人寿、将台管理機構（将台郷政府が全額所有）によってそれぞれ49.895％、49.895％、0.21％の持分を持つことになります。

株式構造の最適化により、プロジェクトの開発の安定性はさらに向上し、二期の実現に向けた基盤が整いました。

現時点で、頤堤港の既存テナントには始祖鳥、ディサント、i.t、ロンジン、ルル・ルモンなどがあり、2025年にはブルックス、理想自動車、六福珠宝などの新規テナントも加わる予定です。

ブランド構造の継続的な強化と消費の回復により、2025年の頤堤港の小売売上高は3％増加し、商場の賃貸率は99％に達しています。

今回、二期の主要部分が完成したことで、太古不動産の北京のコア商業エリアにおける投資物件の配置がさらに充実しました。

しかし、頤堤港二期はオフィスビルを中心とし、一期の小売を核とした業態構造とは明らかに異なります。現在、北京のオフィスビルの需要は依然として低迷しています。太古不動産の関連セクターも業績の下落傾向を示しており、2025年の中国本土におけるオフィス賃料収入の合計は4％減の3.63億香港ドルとなっています。

太古不動産は最近、2026年においても北京の新規供給が限定的である一方、需要は依然として弱く、空室率の上昇に伴い賃料も圧迫されると予測しています。

また、オフィスを中心とした北京太古坊は、2027年の正式稼働後も、市場全体の需要低迷という外部圧力に直面し、テナント誘致や賃料水準の達成は一層困難になる見込みです。

注目すべきは、近年、太古不動産は中国本土での事業投資を強化していることです。同社の「港币一千億元投資計画」は引き続き実行中で、2026年3月6日までに約670億港元の投資約束をしており、そのうち460億港元は中国本土市場に投入されています。

現在、北京太古坊のほか、西安太古里、三亜太古里、上海陸家嘴太古源、上海前滩総合開発プロジェクト、広州聚龍湾太古里、広州太古滙第3期なども建設が進行中です。

今後、太古不動産は小売の成長とオフィスの圧迫のバランスを取りながら、多数の新規プロジェクトの運営能力と投資回収を長期的に維持し、中国本土市場での業績を左右することになるでしょう。

文／黄寧