空中からの眺めでは、2026年1月14日、カリフォルニア州サウザンドオークスの街路に二階建ての一戸建て住宅が並んでいます。Kevin Carter | Getty Images投資家が賃貸用の一戸建て住宅を購入することを禁止する立法案が議会を通過しつつありますが、多くの投資家はすでに何千戸もの住宅を売却しており、これは2年前から続いています。住宅データと分析を行うParcl Labsの調査によると、最大の投資家は現在、純売り手となっています。主要な都市圏の住宅市場では、投資家が販売中の物件の割合は、全体の住宅ストックに比べて大きくなっています。ダラス、フィラデルフィア、ヒューストンなどの都市では、特に積極的に売却しています。ダラスの投資家は住宅ストックの9.2%を所有していますが、新規販売物件の22.8%を占めています。FirstKey Homesは、Parclによると、最も意欲的に売却を進めているようで、同業他社の2倍以上のリスティング数を持ち、平均して元の販売価格から10%の大幅な値下げを行い、約20日に一度価格を引き下げています。「不安定な住宅市場で、人々はリスクを取り除こうとしている」と、Parcl Labsの共同創設者ジェイソン・ルウリスは述べました。彼は、賃料が投資家が売却した場合に得られる収益に比べて維持されていないことに注目しています。「だから、現金を手に入れて、状況がどうなるか見守る方がリスク調整後のリターンとしては良い」と彼は言います。2025年第4四半期の最新の四半期決算発表で、最大手の上場賃貸業者の一つであるInvitation Homesは、全ての368件の完全所有取得物件が、さまざまな住宅建設業者から購入した新築住宅であると報告しました。また、既存の住宅を315件売却したとしています。2025年通年では、Invitationは、全ての2,410件の完全所有取得のほぼすべてが住宅建設業者との関係を通じて購入されたものであり、1,356件を売却したと報告しています。その多くは、「自分たちの使用のために購入する家族に頻繁に売却されている」と述べています。住宅を手頃にするための取り組みの一環として、2026年1月末にドナルド・トランプ大統領は、大規模な投資家が賃貸用の一戸建て住宅を購入することを制限する行政命令に署名しました。ただし、新築の賃貸用に特別に建てられた住宅の購入には例外を設けました。ホワイトハウスは後に議会に提案された立法案を送付し、100戸以上の一戸建てを所有する投資家は今後の購入が禁止されるが、既に所有している物件を売却する必要はないと述べました。上院と下院の法案は、大規模投資家の定義となるボリューム閾値に違いがありますが、大きな差はありません。これを理解するために、米国の住宅ストックの約10%を一戸建て賃貸が占めており、その大部分80%は「親子経営者」と呼ばれる、10戸未満の所有者によるものであると、バンク・オブ・アメリカの分析は示しています。10戸から1,000戸を所有する小規模投資家は全体の17%、1,000戸以上を所有する大規模な投資家は一戸建て賃貸市場のわずか3%です。しかし、これらの数字は減少傾向にあります。投資家は、サブプライム住宅ローンの崩壊とそれに伴う大恐慌後に市場に殺到しました。一部の市場では住宅価格が半分に下落し、差し押さえも急増しました。投資家は安値で住宅を買い取り、収益性の高い賃貸物件に変えました。市場が回復するにつれ、所有者居住者向けの入門レベルの住宅の供給は減少し、投資家がそのセグメントに集中したためです。アトランタなどの都市では、一般の買い手は現金を持つ投資家と競争できませんでした。いくつかの地域はほぼ完全に投資家所有となっています。しかし、2022年までには、トランプが2回目の就任前であっても、投資家はすでに撤退を始めており、買い手よりも売り手が多くなっています。2024年後半には売却が加速し、アトランタの投資家は買い手のほぼ2倍の物件を売却しています。Property Playを直接メールで受け取る----------------------------------------CNBCのProperty Playは、ダイアナ・オリックが解説する不動産投資の新しい機会や進化を毎週お届けします。こちらから登録して、今すぐアクセスしてください。次のフロンティア-----------------投資家は現在、ビルド・フォー・レント（建てて賃貸する）に軸足を移しています。過去数年間の純売却の動きは、資本のリサイクルの自然な過程だと、ジョン・バーンズ・リサーチ＆コンサルティングのリサーチディレクター、リック・パリオスは述べています。「2020年以降、住宅価格が上昇し、多くの一戸建て賃貸投資家は資産を売却し、上昇する住宅価格の背景に資本を再投入しました。その後、再販価格の高騰と高い借入コストを背景に、より高利回りのビルド・フォー・レントに資金を再配分したのです」とパリオスは言います。建設業者も価格をリアルタイムで調整しますが、再販業者はそうしません。「これにより、投資家は建設業者から割引価格で購入する機会が生まれました」と付け加えました。Invitation Homesは、Lennarなどの建設業者から住宅を購入していますが、2023年1月には、アトランタを拠点とするResiBuilt Homesを買収したと発表しました。ResiBuiltは南東部の成長市場でビルド・フォー・レントの開発を行っており、年間約1,000戸の住宅を供給していましたが、Invitation Homesはこれを拡大する予定です。「私たちが最も貢献できるのは、提供する市場により多くの住宅を追加することです」と、Invitation HomesのCEOダラス・タナーは先月のアナリスト向け決算説明会で述べました。「長年にわたり、住宅建設業者とのパートナーシップはこの取り組みを支えてきましたが、ResiBuiltの買収により、それがさらに拡大し、コスト、製品の質、供給速度の管理が向上します。」一方、AMH（旧アメリカンホームズ4レント）は、数年前から自ら賃貸コミュニティ全体を建設しています。最新の第4四半期決算発表で、CEOのブライアン・スミスは次のように述べました。「私たちの地盤からの開発プログラムの開始以来、1万4,000戸以上の新築住宅を国内の住宅ストックに貢献しています。2025年の結果と2026年の見通しは、引き続き国内の住宅供給拡大、居住者体験の向上、すべてのステークホルダーに価値を創出することに焦点を当てています。」GoogleでCNBCを優先情報源に設定し、ビジネスニュースの最も信頼される情報をお見逃しなく。
大口投資家は、トランプが禁止を命じる前から売り出し中の住宅市場から撤退し始めていました
空中からの眺めでは、2026年1月14日、カリフォルニア州サウザンドオークスの街路に二階建ての一戸建て住宅が並んでいます。
Kevin Carter | Getty Images
投資家が賃貸用の一戸建て住宅を購入することを禁止する立法案が議会を通過しつつありますが、多くの投資家はすでに何千戸もの住宅を売却しており、これは2年前から続いています。
住宅データと分析を行うParcl Labsの調査によると、最大の投資家は現在、純売り手となっています。
主要な都市圏の住宅市場では、投資家が販売中の物件の割合は、全体の住宅ストックに比べて大きくなっています。ダラス、フィラデルフィア、ヒューストンなどの都市では、特に積極的に売却しています。ダラスの投資家は住宅ストックの9.2%を所有していますが、新規販売物件の22.8%を占めています。
FirstKey Homesは、Parclによると、最も意欲的に売却を進めているようで、同業他社の2倍以上のリスティング数を持ち、平均して元の販売価格から10%の大幅な値下げを行い、約20日に一度価格を引き下げています。
「不安定な住宅市場で、人々はリスクを取り除こうとしている」と、Parcl Labsの共同創設者ジェイソン・ルウリスは述べました。彼は、賃料が投資家が売却した場合に得られる収益に比べて維持されていないことに注目しています。
「だから、現金を手に入れて、状況がどうなるか見守る方がリスク調整後のリターンとしては良い」と彼は言います。
2025年第4四半期の最新の四半期決算発表で、最大手の上場賃貸業者の一つであるInvitation Homesは、全ての368件の完全所有取得物件が、さまざまな住宅建設業者から購入した新築住宅であると報告しました。また、既存の住宅を315件売却したとしています。
2025年通年では、Invitationは、全ての2,410件の完全所有取得のほぼすべてが住宅建設業者との関係を通じて購入されたものであり、1,356件を売却したと報告しています。その多くは、「自分たちの使用のために購入する家族に頻繁に売却されている」と述べています。
住宅を手頃にするための取り組みの一環として、2026年1月末にドナルド・トランプ大統領は、大規模な投資家が賃貸用の一戸建て住宅を購入することを制限する行政命令に署名しました。ただし、新築の賃貸用に特別に建てられた住宅の購入には例外を設けました。
ホワイトハウスは後に議会に提案された立法案を送付し、100戸以上の一戸建てを所有する投資家は今後の購入が禁止されるが、既に所有している物件を売却する必要はないと述べました。上院と下院の法案は、大規模投資家の定義となるボリューム閾値に違いがありますが、大きな差はありません。
これを理解するために、米国の住宅ストックの約10%を一戸建て賃貸が占めており、その大部分80%は「親子経営者」と呼ばれる、10戸未満の所有者によるものであると、バンク・オブ・アメリカの分析は示しています。10戸から1,000戸を所有する小規模投資家は全体の17%、1,000戸以上を所有する大規模な投資家は一戸建て賃貸市場のわずか3%です。
しかし、これらの数字は減少傾向にあります。
投資家は、サブプライム住宅ローンの崩壊とそれに伴う大恐慌後に市場に殺到しました。一部の市場では住宅価格が半分に下落し、差し押さえも急増しました。投資家は安値で住宅を買い取り、収益性の高い賃貸物件に変えました。
市場が回復するにつれ、所有者居住者向けの入門レベルの住宅の供給は減少し、投資家がそのセグメントに集中したためです。アトランタなどの都市では、一般の買い手は現金を持つ投資家と競争できませんでした。いくつかの地域はほぼ完全に投資家所有となっています。
しかし、2022年までには、トランプが2回目の就任前であっても、投資家はすでに撤退を始めており、買い手よりも売り手が多くなっています。2024年後半には売却が加速し、アトランタの投資家は買い手のほぼ2倍の物件を売却しています。
Property Playを直接メールで受け取る
CNBCのProperty Playは、ダイアナ・オリックが解説する不動産投資の新しい機会や進化を毎週お届けします。
こちらから登録して、今すぐアクセスしてください。
次のフロンティア
投資家は現在、ビルド・フォー・レント（建てて賃貸する）に軸足を移しています。
過去数年間の純売却の動きは、資本のリサイクルの自然な過程だと、ジョン・バーンズ・リサーチ＆コンサルティングのリサーチディレクター、リック・パリオスは述べています。
「2020年以降、住宅価格が上昇し、多くの一戸建て賃貸投資家は資産を売却し、上昇する住宅価格の背景に資本を再投入しました。その後、再販価格の高騰と高い借入コストを背景に、より高利回りのビルド・フォー・レントに資金を再配分したのです」とパリオスは言います。
建設業者も価格をリアルタイムで調整しますが、再販業者はそうしません。
「これにより、投資家は建設業者から割引価格で購入する機会が生まれました」と付け加えました。
Invitation Homesは、Lennarなどの建設業者から住宅を購入していますが、2023年1月には、アトランタを拠点とするResiBuilt Homesを買収したと発表しました。ResiBuiltは南東部の成長市場でビルド・フォー・レントの開発を行っており、年間約1,000戸の住宅を供給していましたが、Invitation Homesはこれを拡大する予定です。
「私たちが最も貢献できるのは、提供する市場により多くの住宅を追加することです」と、Invitation HomesのCEOダラス・タナーは先月のアナリスト向け決算説明会で述べました。「長年にわたり、住宅建設業者とのパートナーシップはこの取り組みを支えてきましたが、ResiBuiltの買収により、それがさらに拡大し、コスト、製品の質、供給速度の管理が向上します。」
一方、AMH（旧アメリカンホームズ4レント）は、数年前から自ら賃貸コミュニティ全体を建設しています。最新の第4四半期決算発表で、CEOのブライアン・スミスは次のように述べました。「私たちの地盤からの開発プログラムの開始以来、1万4,000戸以上の新築住宅を国内の住宅ストックに貢献しています。2025年の結果と2026年の見通しは、引き続き国内の住宅供給拡大、居住者体験の向上、すべてのステークホルダーに価値を創出することに焦点を当てています。」
GoogleでCNBCを優先情報源に設定し、ビジネスニュースの最も信頼される情報をお見逃しなく。