文｜《财经》研究员 王文彤編集｜杨立赟近日、香港は「高級住宅」に対する印紙税を引き上げ、社会の注目を集めている。2月26日以降、香港は1億香港ドル以上の住宅取引に対する印紙税率を4.25%から6.5%に引き上げた。香港財政司司長の陳茂波は、この措置は「能者多付」と公式に定義された財政手段であり、香港全体の約0.3%の住宅取引に影響し、年間約10億香港ドルの税収をもたらすと述べた。総額1億香港ドルの高級住宅を例にとると、従来の税率は4.25%で、税額は425万香港ドルだったが、新制度後は650万香港ドルとなり、増加率は約53%となる。戴德梁行香港研究部門の責任者兼執行取締役の鄧淑賢は、内陸からの買い手や企業買い手にとって、調整後の税率はピーク時よりも約80%低く、今年の超高額住宅の新規販売は引き続き健全に推移すると予測している。ロンドンやシンガポールなどの都市と比較しても、新制度による増税後の香港の高級住宅は価格競争力を維持している。「この政策の目的は不動産市場を抑制することではなく、富裕層から税を徴収し、低所得層を補助する再分配の財政政策に近い。そのため、香港の高級住宅市場の長期的な回復傾向は変わらない」と、モルガン・スタンレーのリサーチレポートは指摘している。不動産購入者の観点から見ると、今回の印紙税引き上げによる追加税負担は微々たるものであり、わずかな価格上昇でこのコストをカバーできる。しかし、仲量联行香港の会長曾焕平は、証券時報のインタビューで、新制度は避けられず、1億香港ドル超の高級住宅の取引量は短期的に急落し、6〜7ヶ月後に回復する見込みだと述べた。香港中原地產の統計によると、2026年の前2ヶ月だけで、1億香港ドル以上の住宅取引は48件に達し、2025年通年ではこのレベルの取引は262件にのぼり、過去最高を記録した。総取引額は531億香港ドルに達した。克而瑞のリサーチレポートは、香港の不動産市場は「回復初期」から「拡大期」へと移行しており、政策の論理はもはや「救市」ではなく、「利益分配」や「リスク回避」に変わったと指摘している。業界関係者は一般的に、今回の新たな課税政策は1億香港ドル以上の高級住宅購入者を対象としており、一般住宅に対する「撤辣」政策は撤回されておらず、香港全体の不動産市場への影響は限定的と見ている。「撤辣」とは、過去に香港特別行政区政府が不動産市場を規制するために行った「辣招」（厳しい規制措置）の撤回を意味し、これには投機行為の抑制や価格の過熱を防ぐための厳しい税制や融資規制の解除が含まれる。「撤辣」とは、これらの厳しい制限を解除し、市場をより緩やかな環境に戻すことを指す。2010年から2020年までの10年間、香港の不動産市場は熱狂的であり、政策は規制を中心に展開された。2010年11月、香港は追加印紙税を導入し、最初の税率は5%〜15%だった。2012年10月には、追加印紙税が引き上げられ、適用期間は3年に延長され、最高税率は20%に引き上げられた。同時に、買家印紙税も導入され、非現地人や法人名義の買い手を主な対象とし、税率は15%だった。市場の過熱に伴い、印紙税も段階的に引き上げられた。2016年11月、香港は再び「加辣」し、印紙税率を物件価格の15%に引き上げ、「新住宅印紙税」と命名した。2021年以降、香港の不動産市場は下落局面に入り、政策は徐々に緩和された。2021年から2023年にかけて、香港の政策は「減辣」や住宅ローンの微調整を中心に展開された。2024年から2025年にかけては、「撤辣」へとシフトし、取引コストや融資制約が大きく緩和された。2025年2月28日、香港は全面的に「撤辣」を発表し、現地客、内陸客、法人客を問わず、住宅や非住宅物件の購入に対しても、最高4.25%の印紙税を支払えばよいことになった。香港の賃料収益率の上昇、住宅ローン金利の低下、常住人口の純流入という三つの要因が重なり、2025年に香港の不動産市場は底打ちし、回復基調に入った。香港特区政府土地登記所のデータによると、2025年、香港の不動産売買契約は合計80,702件に達し、前年同期比18.7%増加、過去4年で最高水準となった。取引総額は6142.77億香港ドルで、前年同期比15%増加した。取引量については、Wind（万得）のデータによると、2025年の年間、香港の民間住宅価格指数は前年比約3.25%〜3.3%上昇し、2021年以来初めての年間上昇となった。2026年に入ると、市場の回復はさらに顕著となる。香港中原地產の統計によると、1月の新築住宅販売は2400件を超え、約15ヶ月ぶりの最高水準を記録した。2月の取引も1300件を超え、新築住宅は連続13ヶ月で1,000件超を維持している。香港の住宅賃料の上昇はより早く、より明確に始まっている。国信証券のリサーチレポートは、2022年末以降、香港の民間住宅賃料指数は継続的に上昇し、2025年通年で4.3%の前年比増となり、2019年の過去最高値を超えたと示している。香港の不動産市場の回復は、粤港澳大湾区全体の市場の連動的な活性化を促す。上海易居房地产研究院の副院長、严跃进は、深港融合の加速に伴い、二都市の生活人口増加が跨都市の住宅需要を生み出し、湾区全体の市場信頼感を高めると述べている。深圳を例にとると、市場は香港の急騰を単純に模倣しないものの、既に見学者数は明らかに回復しており、必要性のある買い手が着実に市場に入ってきている。コアエリアや産業支援のある地域は、早期に安定回復する可能性が高い。
香港は高級住宅に増税、販売価格1億香港ドルに対して650万香港ドルの税金
文｜《财经》研究员 王文彤
編集｜杨立赟
近日、香港は「高級住宅」に対する印紙税を引き上げ、社会の注目を集めている。
2月26日以降、香港は1億香港ドル以上の住宅取引に対する印紙税率を4.25%から6.5%に引き上げた。
香港財政司司長の陳茂波は、この措置は「能者多付」と公式に定義された財政手段であり、香港全体の約0.3%の住宅取引に影響し、年間約10億香港ドルの税収をもたらすと述べた。
総額1億香港ドルの高級住宅を例にとると、従来の税率は4.25%で、税額は425万香港ドルだったが、新制度後は650万香港ドルとなり、増加率は約53%となる。
戴德梁行香港研究部門の責任者兼執行取締役の鄧淑賢は、内陸からの買い手や企業買い手にとって、調整後の税率はピーク時よりも約80%低く、今年の超高額住宅の新規販売は引き続き健全に推移すると予測している。ロンドンやシンガポールなどの都市と比較しても、新制度による増税後の香港の高級住宅は価格競争力を維持している。
「この政策の目的は不動産市場を抑制することではなく、富裕層から税を徴収し、低所得層を補助する再分配の財政政策に近い。そのため、香港の高級住宅市場の長期的な回復傾向は変わらない」と、モルガン・スタンレーのリサーチレポートは指摘している。不動産購入者の観点から見ると、今回の印紙税引き上げによる追加税負担は微々たるものであり、わずかな価格上昇でこのコストをカバーできる。
しかし、仲量联行香港の会長曾焕平は、証券時報のインタビューで、新制度は避けられず、1億香港ドル超の高級住宅の取引量は短期的に急落し、6〜7ヶ月後に回復する見込みだと述べた。
香港中原地產の統計によると、2026年の前2ヶ月だけで、1億香港ドル以上の住宅取引は48件に達し、2025年通年ではこのレベルの取引は262件にのぼり、過去最高を記録した。総取引額は531億香港ドルに達した。
克而瑞のリサーチレポートは、香港の不動産市場は「回復初期」から「拡大期」へと移行しており、政策の論理はもはや「救市」ではなく、「利益分配」や「リスク回避」に変わったと指摘している。
業界関係者は一般的に、今回の新たな課税政策は1億香港ドル以上の高級住宅購入者を対象としており、一般住宅に対する「撤辣」政策は撤回されておらず、香港全体の不動産市場への影響は限定的と見ている。
「撤辣」とは、過去に香港特別行政区政府が不動産市場を規制するために行った「辣招」（厳しい規制措置）の撤回を意味し、これには投機行為の抑制や価格の過熱を防ぐための厳しい税制や融資規制の解除が含まれる。「撤辣」とは、これらの厳しい制限を解除し、市場をより緩やかな環境に戻すことを指す。
2010年から2020年までの10年間、香港の不動産市場は熱狂的であり、政策は規制を中心に展開された。2010年11月、香港は追加印紙税を導入し、最初の税率は5%〜15%だった。2012年10月には、追加印紙税が引き上げられ、適用期間は3年に延長され、最高税率は20%に引き上げられた。同時に、買家印紙税も導入され、非現地人や法人名義の買い手を主な対象とし、税率は15%だった。
市場の過熱に伴い、印紙税も段階的に引き上げられた。2016年11月、香港は再び「加辣」し、印紙税率を物件価格の15%に引き上げ、「新住宅印紙税」と命名した。
2021年以降、香港の不動産市場は下落局面に入り、政策は徐々に緩和された。
2021年から2023年にかけて、香港の政策は「減辣」や住宅ローンの微調整を中心に展開された。2024年から2025年にかけては、「撤辣」へとシフトし、取引コストや融資制約が大きく緩和された。
2025年2月28日、香港は全面的に「撤辣」を発表し、現地客、内陸客、法人客を問わず、住宅や非住宅物件の購入に対しても、最高4.25%の印紙税を支払えばよいことになった。
香港の賃料収益率の上昇、住宅ローン金利の低下、常住人口の純流入という三つの要因が重なり、2025年に香港の不動産市場は底打ちし、回復基調に入った。
香港特区政府土地登記所のデータによると、2025年、香港の不動産売買契約は合計80,702件に達し、前年同期比18.7%増加、過去4年で最高水準となった。取引総額は6142.77億香港ドルで、前年同期比15%増加した。
取引量については、Wind（万得）のデータによると、2025年の年間、香港の民間住宅価格指数は前年比約3.25%〜3.3%上昇し、2021年以来初めての年間上昇となった。
2026年に入ると、市場の回復はさらに顕著となる。香港中原地產の統計によると、1月の新築住宅販売は2400件を超え、約15ヶ月ぶりの最高水準を記録した。2月の取引も1300件を超え、新築住宅は連続13ヶ月で1,000件超を維持している。
香港の住宅賃料の上昇はより早く、より明確に始まっている。
国信証券のリサーチレポートは、2022年末以降、香港の民間住宅賃料指数は継続的に上昇し、2025年通年で4.3%の前年比増となり、2019年の過去最高値を超えたと示している。
香港の不動産市場の回復は、粤港澳大湾区全体の市場の連動的な活性化を促す。
上海易居房地产研究院の副院長、严跃进は、深港融合の加速に伴い、二都市の生活人口増加が跨都市の住宅需要を生み出し、湾区全体の市場信頼感を高めると述べている。
深圳を例にとると、市場は香港の急騰を単純に模倣しないものの、既に見学者数は明らかに回復しており、必要性のある買い手が着実に市場に入ってきている。コアエリアや産業支援のある地域は、早期に安定回復する可能性が高い。