かつて不動産業界の「キャッシュカウー」と見なされていた不動産管理も、資金難に直面している。克而瑞物管研究中心のデータによると、2025年には全国の物業サービス企業（上位500社）の平均徴収率は71％に低下し、4年連続で下落している。上場企業の徴収率は78％、中小企業は一般的に65％未満で、一部は50％を下回っている。中物智庫のデータも同様に示しており、2025年のトップ100社の住宅物業費徴収率は82.3％に落ち込み、業界の住宅物業サービスの満足度は73.2点と、近年最低水準を記録している。「これは単なる周期的な変動ではなく、業界が不動産依存の粗放な成長時代を完全に終わらせ、生存と価値再構築に関わる『厳しい戦い』に正式に突入したことを宣言している」と中物智庫は報告書で指摘している。**物業費の徴収がますます困難に**2月24日、第一太平融科物业管理（北京）有限公司合肥支社は、合肥北辰天都小区に対し《対外連絡函》を発出し、「所有者の物業費徴収率が継続的に低迷し、入居者の未払いが顕著である」「長期的な経営損失により、物業サービスの維持が困難となっている」と明記し、2026年5月24日をもって正式に小区の物業サービスから撤退することを通知した。また、今年初めには融創サービス太原支社も地元の住建部門に撤退申請を提出し、2026年4月30日までに晋中市通建融創城の物業サービスから退出する予定で、その理由も「長期的に赤字状態にあり、企業の持続可能な経営範囲を超えている」としている。克而瑞物管の監測によると、2025年の物業撤退案件は173件あり、そのうち64.7％は「自主撤退」または「契約満了による更新なし」のケースである。「自主撤退」の背景には、主に小区の物業費徴収率の低さによるキャッシュフローの圧迫がある。ある大手物業企業の責任者は《每日経済新聞》の記者に対し、「現在、当社は物業費徴収に大きな困難を抱えている。プロジェクトの性質が徴収状況を左右している」と述べた。彼女は例として、古い小区や回迁房、または投資性の高い小区では徴収率が非常に低い一方、商品房や特に開盤当年に一掃され、入居率が高い小区では徴収率が高いと説明した。また、彼女は、グループは各地域の会社の徴収率に強制基準を設けているが、「一部のプロジェクトは基準を満たすのが難しい場合、地域平均値を用いて達成することもある」と語った。さらに、コミュニティ活動や住民活動を通じて満足度を高め、所有者の支払い意欲を喚起しているほか、家政、リフォーム、建物検査、診療同行、シングル経済などの新たな付加価値事業を展開し、「補助的な事業として収益を補填している」と述べた。克而瑞物管のデータによると、2025年には全国の物業サービス企業（上位500社）の平均徴収率は71％に低下し、4年連続で下落している。上場企業の徴収率は78％、中小企業は一般的に65％未満で、一部は50％を下回っている。中物智庫の調査によると、2025年のトップ100社の住宅物業費徴収率は82.3％で、前年より2.4ポイント減少した。過去を振り返ると、この数値は2020年頃の93％のピークから約10ポイント下落している。これは、業界の標準企業でさえも、所有者の支払い意欲の低下によるキャッシュフローの圧迫を免れないことを意味している。「徴収困難の原因は、政策、市場、所有者の行動の三重の圧力にある」と克而瑞物管は報告書で指摘している。近年、多くの地域で物業費の政府指導価格政策が導入され、一般住宅の前期物業費基準が厳格に管理されている。これにより、一部の所有者は「値下げせずに支払わない」または「サービスが明らかに改善されていないのに支払わない」といった様子見の態度を示し、支払い意欲が低下している。また、空き家の物業費割引政策も徴収圧力を一層高めている。同時に、住民の収入予想の不安定さや、物業費などの固定支出に対する感度の高まりにより、一部の所有者は支払いを遅延または拒否している。今後も、業界の徴収率は下落傾向を続け、キャッシュフローと運営の安定性は引き続き圧迫される見込みだ。**下半期への全面移行**徴収率だけでなく、所有者の満足度も低下している。中物智庫のデータによると、2025年の業界の住宅物業サービス満足度は73.2点で、前年同期比で1.4点減少した。安全、清掃、緑化、修繕などの基本サービスに対する苦情が顕著に増加し、「対応が遅い」「基準が統一されていない」「解決が不十分」などが所有者の不満の焦点となっている。「サービスの質は徴収率の核心的支柱であり、満足度はサービスの質の直接的な表れだ」と中物智庫は述べている。漏水修理や駐車誘導、清掃サービスのたびに、所有者の満足度が積み重なったり消耗したりし、それが支払い意欲に影響を与える。物業企業は徴収率を向上させるために、単なる催促だけでなく、歴史的な問題の解決、サービス品質の向上、情報の透明性の強化を体系的に行う必要がある。杭州の河汇エリアの東方御府を例に取ると、江蘇晩報の報道によると、小区の物業費徴収率は4年連続で100％を達成しており、その要因は、物業チームが入居後にサービス品質に注力し、小区の環境衛生や設備の維持に大きく取り組み、徐々に所有者の信頼を得ていることにある。碧桂園サービスも、上海静安区の陽曲小区周辺の資源統合や付加価値サービスの開発、共同管理モデルの構築などを通じて、築40年以上の老朽化した小区でありながら、物業費が1元未満の状態から「微利持続」の運営を実現している。また、万科物业は、重庆の万科金域学府翰林小区など複数のプロジェクトで「弾性価格設定」モデルを導入している。注：2024年末、万科物业は「弾性価格設定」を提案し、95のサービス空間と1530の作業対象を整理し、158の必須サービスを確立して、コミュニティの基本運営安全と秩序を保証している。さらに、350の選択サービスを設け、所有者が必要に応じてサービス内容と頻度を選択できるようにしている。「物業管理業界はすでに『不動産依存と粗放な成長』の上半期を終え、今や『独立運営と精耕細作』の下半期に全面的に入った」と中物智庫は述べている。満足度と徴収率の両方の低下は、長年蓄積された矛盾の集中的な爆発であり、転換の痛みの表れであり、また高品質な発展への重要な契機でもある。「この新たな舞台の勝者は、必ずしも規模が最大の企業ではなく、歴史的な問題を巧みに処理し、サービスの透明性を積極的に受け入れ、マクロの矛盾をミクロで解決できる企業だろう。」
平均徴収率71%、4年連続で下落、管理費の徴収がますます難しくなる。業界関係者：業界は全面的に後半戦に突入
かつて不動産業界の「キャッシュカウー」と見なされていた不動産管理も、資金難に直面している。
克而瑞物管研究中心のデータによると、2025年には全国の物業サービス企業（上位500社）の平均徴収率は71％に低下し、4年連続で下落している。上場企業の徴収率は78％、中小企業は一般的に65％未満で、一部は50％を下回っている。
中物智庫のデータも同様に示しており、2025年のトップ100社の住宅物業費徴収率は82.3％に落ち込み、業界の住宅物業サービスの満足度は73.2点と、近年最低水準を記録している。
「これは単なる周期的な変動ではなく、業界が不動産依存の粗放な成長時代を完全に終わらせ、生存と価値再構築に関わる『厳しい戦い』に正式に突入したことを宣言している」と中物智庫は報告書で指摘している。
物業費の徴収がますます困難に
2月24日、第一太平融科物业管理（北京）有限公司合肥支社は、合肥北辰天都小区に対し《対外連絡函》を発出し、「所有者の物業費徴収率が継続的に低迷し、入居者の未払いが顕著である」「長期的な経営損失により、物業サービスの維持が困難となっている」と明記し、2026年5月24日をもって正式に小区の物業サービスから撤退することを通知した。
また、今年初めには融創サービス太原支社も地元の住建部門に撤退申請を提出し、2026年4月30日までに晋中市通建融創城の物業サービスから退出する予定で、その理由も「長期的に赤字状態にあり、企業の持続可能な経営範囲を超えている」としている。
克而瑞物管の監測によると、2025年の物業撤退案件は173件あり、そのうち64.7％は「自主撤退」または「契約満了による更新なし」のケースである。「自主撤退」の背景には、主に小区の物業費徴収率の低さによるキャッシュフローの圧迫がある。
ある大手物業企業の責任者は《每日経済新聞》の記者に対し、「現在、当社は物業費徴収に大きな困難を抱えている。プロジェクトの性質が徴収状況を左右している」と述べた。彼女は例として、古い小区や回迁房、または投資性の高い小区では徴収率が非常に低い一方、商品房や特に開盤当年に一掃され、入居率が高い小区では徴収率が高いと説明した。
また、彼女は、グループは各地域の会社の徴収率に強制基準を設けているが、「一部のプロジェクトは基準を満たすのが難しい場合、地域平均値を用いて達成することもある」と語った。さらに、コミュニティ活動や住民活動を通じて満足度を高め、所有者の支払い意欲を喚起しているほか、家政、リフォーム、建物検査、診療同行、シングル経済などの新たな付加価値事業を展開し、「補助的な事業として収益を補填している」と述べた。
克而瑞物管のデータによると、2025年には全国の物業サービス企業（上位500社）の平均徴収率は71％に低下し、4年連続で下落している。上場企業の徴収率は78％、中小企業は一般的に65％未満で、一部は50％を下回っている。
中物智庫の調査によると、2025年のトップ100社の住宅物業費徴収率は82.3％で、前年より2.4ポイント減少した。過去を振り返ると、この数値は2020年頃の93％のピークから約10ポイント下落している。これは、業界の標準企業でさえも、所有者の支払い意欲の低下によるキャッシュフローの圧迫を免れないことを意味している。
「徴収困難の原因は、政策、市場、所有者の行動の三重の圧力にある」と克而瑞物管は報告書で指摘している。近年、多くの地域で物業費の政府指導価格政策が導入され、一般住宅の前期物業費基準が厳格に管理されている。これにより、一部の所有者は「値下げせずに支払わない」または「サービスが明らかに改善されていないのに支払わない」といった様子見の態度を示し、支払い意欲が低下している。また、空き家の物業費割引政策も徴収圧力を一層高めている。
同時に、住民の収入予想の不安定さや、物業費などの固定支出に対する感度の高まりにより、一部の所有者は支払いを遅延または拒否している。今後も、業界の徴収率は下落傾向を続け、キャッシュフローと運営の安定性は引き続き圧迫される見込みだ。
下半期への全面移行
徴収率だけでなく、所有者の満足度も低下している。
中物智庫のデータによると、2025年の業界の住宅物業サービス満足度は73.2点で、前年同期比で1.4点減少した。安全、清掃、緑化、修繕などの基本サービスに対する苦情が顕著に増加し、「対応が遅い」「基準が統一されていない」「解決が不十分」などが所有者の不満の焦点となっている。
「サービスの質は徴収率の核心的支柱であり、満足度はサービスの質の直接的な表れだ」と中物智庫は述べている。漏水修理や駐車誘導、清掃サービスのたびに、所有者の満足度が積み重なったり消耗したりし、それが支払い意欲に影響を与える。物業企業は徴収率を向上させるために、単なる催促だけでなく、歴史的な問題の解決、サービス品質の向上、情報の透明性の強化を体系的に行う必要がある。
杭州の河汇エリアの東方御府を例に取ると、江蘇晩報の報道によると、小区の物業費徴収率は4年連続で100％を達成しており、その要因は、物業チームが入居後にサービス品質に注力し、小区の環境衛生や設備の維持に大きく取り組み、徐々に所有者の信頼を得ていることにある。
碧桂園サービスも、上海静安区の陽曲小区周辺の資源統合や付加価値サービスの開発、共同管理モデルの構築などを通じて、築40年以上の老朽化した小区でありながら、物業費が1元未満の状態から「微利持続」の運営を実現している。
また、万科物业は、重庆の万科金域学府翰林小区など複数のプロジェクトで「弾性価格設定」モデルを導入している。
注：2024年末、万科物业は「弾性価格設定」を提案し、95のサービス空間と1530の作業対象を整理し、158の必須サービスを確立して、コミュニティの基本運営安全と秩序を保証している。さらに、350の選択サービスを設け、所有者が必要に応じてサービス内容と頻度を選択できるようにしている。
「物業管理業界はすでに『不動産依存と粗放な成長』の上半期を終え、今や『独立運営と精耕細作』の下半期に全面的に入った」と中物智庫は述べている。満足度と徴収率の両方の低下は、長年蓄積された矛盾の集中的な爆発であり、転換の痛みの表れであり、また高品質な発展への重要な契機でもある。「この新たな舞台の勝者は、必ずしも規模が最大の企業ではなく、歴史的な問題を巧みに処理し、サービスの透明性を積極的に受け入れ、マクロの矛盾をミクロで解決できる企業だろう。」