空中からの眺めでは、2026年1月14日にカリフォルニア州サウザンドオークスの街路に並ぶ二階建ての一戸建て住宅。Kevin Carter | Getty Images機関投資家による一戸建て住宅の賃貸目的の購入を禁止する立法案が議会を通過しつつあるが、多くの投資家はすでに何千戸も住宅を売却しており、これは2年前から続いている。住宅データと分析を手掛けるParcl Labsの調査によると、最大の投資家は現在、純売り手となっている。主要な都市圏の住宅市場では、投資家が販売中の物件の割合は、全住宅ストックに占める割合よりも大きくなっている。ダラス、フィラデルフィア、ヒューストンなどの都市では、特に積極的に売却が進んでいる。ダラスの投資家は住宅ストックの9.2%を所有しているが、新規販売物件の22.8%を占めている。FirstKey Homesは、Parclによると、最も意欲的に売却を進めているようで、同業他社の2倍以上の販売物件数を持ち、また、平均10%の値下げを行い、約20日ごとに価格を引き下げている。「不動産市場は不安定で、人々はリスクを取り除こうとしている」と、Parcl Labsの共同創設者ジェイソン・ルウリスは述べた。彼は、賃料は投資家が売却した場合に得られる収益に比べて維持されていないと指摘した。「だから、現金を手に入れて、状況がどうなるか見守る方がリスク調整後のリターンとしては良い」と彼は言った。2025年第4四半期の最新の四半期決算発表で、最大手の上場賃貸業者の一つであるInvitation Homesは、全ての36万8千戸の買収物件が新築の住宅であり、さまざまな住宅建設業者から購入したと報告した。また、既存の住宅を315戸売却したことも明らかにした。2025年通年では、Invitationは、全ての2,410戸の買収のほぼすべてが住宅建設業者との関係を通じて購入されたものであり、1,356戸を売却したと報告している。これらは「主に自家用に購入する家族に売却された」と述べている。住宅の手頃な価格を実現するため、1月下旬にドナルド・トランプ大統領は、大規模な機関投資家による一戸建て住宅の購入を制限する行政命令に署名した。新築住宅の購入については例外とした。ホワイトハウスは後に議会に提案法案を送付し、100戸以上の一戸建てを所有する投資家は今後の購入が禁止されるが、既存の所有物を売却する必要はないとした。上院と下院の法案は、大規模投資家の定義となる取引量の閾値に違いがあるが、大きな差はない。これを理解するために、米国の住宅ストックの約10%を一戸建ての賃貸が占めており、その大部分80%は「親子経営者」と呼ばれる、10戸未満の小規模な運営者が所有していると、バンク・オブ・アメリカの分析は示している。10戸から1,000戸を所有する小規模投資家は全賃貸業者の17%、1,000戸以上を所有する大規模な機関投資家はわずか3%に過ぎない。しかし、これらの数字は減少傾向にある。投資家は、サブプライム住宅ローンの崩壊とそれに伴う大恐慌後に市場に殺到した。いくつかの市場では住宅価格が半減し、差し押さえも急増した。投資家は安値で住宅を買い取り、収益性の高い賃貸物件に変えた。市場が回復するにつれ、所有者居住者向けの入門用住宅の供給は減少した。投資家はそのセグメントに注力したためだ。アトランタなどの都市では、一般の買い手は投資家と競争できず、投資家は現金を持ち込むことが多かった。いくつかの地域はほぼ完全に投資家所有となっている。しかし、2022年までには、トランプ大統領が再任される前から、投資家はすでに撤退を始めており、買いよりも売りが増加している。2024年後半には売却が加速し、アトランタの投資家は買い物件のほぼ2倍を売却している。Property Playを直接メールで受け取る----------------------------------------CNBCのProperty Play with Diana Olickは、不動産投資家向けの新たな機会や変化を毎週配信している。こちらから登録して、今すぐアクセスを。次なるフロンティア-----------------投資家は現在、ビルド・フォー・レント（建てて賃貸に出す）に軸足を移している。過去数年の純売却の動きは、資本のリサイクルの自然な過程だと、ジョン・バーンズ・リサーチ＆コンサルティングのリサーチディレクター、リック・パリオスは述べている。「2020年以降、住宅価格が上昇し、多くの一戸建て賃貸投資家は資産を売却し、その資金をより高利回りのビルド・フォー・レントに再投入した。高値での再販や借入コストの上昇を背景に、投資家はより良いリターンを求めている」とパリオスは言う。建設業者も価格をリアルタイムで調整しているが、再販業者はそうしないと指摘した。「これにより、投資家は建設業者から割引価格で購入する機会を得られた」と付け加えた。Invitation Homesは、Lennarなどの建設業者から住宅を買い続けているが、1月には、南東部の成長市場で高層化を進めるビルド・トゥ・レントの開発業者ResiBuilt Homesを買収したと発表した。ResiBuiltは年間約1,000戸の住宅を供給していたが、Invitation Homesはこれを拡大する予定だ。「私たちが最も貢献できるのは、提供する市場により多くの住宅を追加することです」と、Invitation HomesのCEOダラス・タナーは先月のアナリストとの決算説明会で述べた。「長年にわたり、住宅建設業者とのパートナーシップがこの取り組みを支えてきたが、ResiBuiltの買収により、それがさらに拡大し、コスト、製品の質、供給速度の管理が向上した。」一方、AMH（旧アメリカンホームズ4レント）は、数年前から自ら賃貸コミュニティ全体を建設している。最新の第4四半期決算で、CEOのブライアン・スミスは、「私たちのグラウンドアップ開発プログラムの開始以来、14,000戸以上の新築住宅を国内の住宅ストックに貢献してきた。2025年の結果と2026年の見通しは、引き続き国内の住宅供給拡大、居住者体験の向上、すべてのステークホルダーに価値を創出することに焦点を当てている」と述べている。
大口投資家は、トランプが禁止を命じる前から売り出し中の住宅市場から撤退し始めていました
空中からの眺めでは、2026年1月14日にカリフォルニア州サウザンドオークスの街路に並ぶ二階建ての一戸建て住宅。
Kevin Carter | Getty Images
機関投資家による一戸建て住宅の賃貸目的の購入を禁止する立法案が議会を通過しつつあるが、多くの投資家はすでに何千戸も住宅を売却しており、これは2年前から続いている。
住宅データと分析を手掛けるParcl Labsの調査によると、最大の投資家は現在、純売り手となっている。
主要な都市圏の住宅市場では、投資家が販売中の物件の割合は、全住宅ストックに占める割合よりも大きくなっている。ダラス、フィラデルフィア、ヒューストンなどの都市では、特に積極的に売却が進んでいる。ダラスの投資家は住宅ストックの9.2%を所有しているが、新規販売物件の22.8%を占めている。
FirstKey Homesは、Parclによると、最も意欲的に売却を進めているようで、同業他社の2倍以上の販売物件数を持ち、また、平均10%の値下げを行い、約20日ごとに価格を引き下げている。
「不動産市場は不安定で、人々はリスクを取り除こうとしている」と、Parcl Labsの共同創設者ジェイソン・ルウリスは述べた。彼は、賃料は投資家が売却した場合に得られる収益に比べて維持されていないと指摘した。
「だから、現金を手に入れて、状況がどうなるか見守る方がリスク調整後のリターンとしては良い」と彼は言った。
2025年第4四半期の最新の四半期決算発表で、最大手の上場賃貸業者の一つであるInvitation Homesは、全ての36万8千戸の買収物件が新築の住宅であり、さまざまな住宅建設業者から購入したと報告した。また、既存の住宅を315戸売却したことも明らかにした。
2025年通年では、Invitationは、全ての2,410戸の買収のほぼすべてが住宅建設業者との関係を通じて購入されたものであり、1,356戸を売却したと報告している。これらは「主に自家用に購入する家族に売却された」と述べている。
住宅の手頃な価格を実現するため、1月下旬にドナルド・トランプ大統領は、大規模な機関投資家による一戸建て住宅の購入を制限する行政命令に署名した。新築住宅の購入については例外とした。
ホワイトハウスは後に議会に提案法案を送付し、100戸以上の一戸建てを所有する投資家は今後の購入が禁止されるが、既存の所有物を売却する必要はないとした。上院と下院の法案は、大規模投資家の定義となる取引量の閾値に違いがあるが、大きな差はない。
これを理解するために、米国の住宅ストックの約10%を一戸建ての賃貸が占めており、その大部分80%は「親子経営者」と呼ばれる、10戸未満の小規模な運営者が所有していると、バンク・オブ・アメリカの分析は示している。10戸から1,000戸を所有する小規模投資家は全賃貸業者の17%、1,000戸以上を所有する大規模な機関投資家はわずか3%に過ぎない。
しかし、これらの数字は減少傾向にある。
投資家は、サブプライム住宅ローンの崩壊とそれに伴う大恐慌後に市場に殺到した。いくつかの市場では住宅価格が半減し、差し押さえも急増した。投資家は安値で住宅を買い取り、収益性の高い賃貸物件に変えた。
市場が回復するにつれ、所有者居住者向けの入門用住宅の供給は減少した。投資家はそのセグメントに注力したためだ。アトランタなどの都市では、一般の買い手は投資家と競争できず、投資家は現金を持ち込むことが多かった。いくつかの地域はほぼ完全に投資家所有となっている。
しかし、2022年までには、トランプ大統領が再任される前から、投資家はすでに撤退を始めており、買いよりも売りが増加している。2024年後半には売却が加速し、アトランタの投資家は買い物件のほぼ2倍を売却している。
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CNBCのProperty Play with Diana Olickは、不動産投資家向けの新たな機会や変化を毎週配信している。
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次なるフロンティア
投資家は現在、ビルド・フォー・レント（建てて賃貸に出す）に軸足を移している。
過去数年の純売却の動きは、資本のリサイクルの自然な過程だと、ジョン・バーンズ・リサーチ＆コンサルティングのリサーチディレクター、リック・パリオスは述べている。
「2020年以降、住宅価格が上昇し、多くの一戸建て賃貸投資家は資産を売却し、その資金をより高利回りのビルド・フォー・レントに再投入した。高値での再販や借入コストの上昇を背景に、投資家はより良いリターンを求めている」とパリオスは言う。
建設業者も価格をリアルタイムで調整しているが、再販業者はそうしないと指摘した。
「これにより、投資家は建設業者から割引価格で購入する機会を得られた」と付け加えた。
Invitation Homesは、Lennarなどの建設業者から住宅を買い続けているが、1月には、南東部の成長市場で高層化を進めるビルド・トゥ・レントの開発業者ResiBuilt Homesを買収したと発表した。ResiBuiltは年間約1,000戸の住宅を供給していたが、Invitation Homesはこれを拡大する予定だ。
「私たちが最も貢献できるのは、提供する市場により多くの住宅を追加することです」と、Invitation HomesのCEOダラス・タナーは先月のアナリストとの決算説明会で述べた。「長年にわたり、住宅建設業者とのパートナーシップがこの取り組みを支えてきたが、ResiBuiltの買収により、それがさらに拡大し、コスト、製品の質、供給速度の管理が向上した。」
一方、AMH（旧アメリカンホームズ4レント）は、数年前から自ら賃貸コミュニティ全体を建設している。最新の第4四半期決算で、CEOのブライアン・スミスは、「私たちのグラウンドアップ開発プログラムの開始以来、14,000戸以上の新築住宅を国内の住宅ストックに貢献してきた。2025年の結果と2026年の見通しは、引き続き国内の住宅供給拡大、居住者体験の向上、すべてのステークホルダーに価値を創出することに焦点を当てている」と述べている。