記者 李凯旋 北京報道「商轉公」は、住宅購入者がコストを削減するための有力な手段となりつつある。近年、多くの都市で「商轉公」政策が実施されている。しかし、「商轉公」の操作は実際には簡単ではなく、複数の前提条件を満たす必要があり、住宅の現価評価も求められる。注目すべきは、近年、市場の調整に伴い、住宅価格の変動が大きく、多くの申請者が「商轉公」時に差額を補填しなければならないケースが増えていることである。申請者の中には30万元の差額を補填する必要がある者もおり、これにより「商轉公」の実現はより困難になっている。『華夏時報』の記者が得た情報によると、評価は公積金ローンの慎重性を反映している。業界では、今後、市場の安定や革新的な組み合わせツールを通じて、「商轉公」の難点を解消できると考えている。**大きな補填に頭を悩ませる住宅購入者**「公積金ローンに切り替えたい場合、自分で30万元を補填しなければならない。」2月25日、所有者の陳琳（仮名）は『華夏時報』の記者に語った。陳琳は率直に言う。「これらのことはよくわからないし、多額の自己負担を聞いて戸惑った。」「商轉公」とは何か？簡単に言えば、未完済の商業性個人住宅ローンの残高を全額または一部を公積金ローンに切り替えることで、利息支出を抑え、返済負担を軽減することを指す。陳琳は、住宅を惠州で購入したが、その時点では公積金ローンは利用できず、商業ローンのみだった。金利は約3.7％。当時の総額は120万元で、頭金は30万元、ローンの元本と利息の合計は144万元だった。現在、惠州の新規住宅の公積金ローン金利は2.6％であり、残高を公積金ローンに切り替えれば、多くの利息を節約できる。「利息を除けば、今も80万元の住宅ローンの元本が残っている。」と陳琳は語った。2024年5月、惠州は「商轉公」の詳細規定を発表した。ローン額については、「商轉公」ローンの上限は元の商業ローンの元本残高を超えないと規定されている。純粋な公積金ローンに切り替える場合は、「元商業ローンの元本残高－夫婦双方の公積金口座の合計額」、組み合わせローンに切り替える場合は、「元商業ローンの元本残高－残存商業ローンの金額」となる。陳琳は、「申請者が提出すべき資料は、購入契約書や抵当契約書などだけと規定されているので、指定の銀行に直接相談に行った。銀行側は、住宅価格が下落したため、現在の公積金ローンの上限額は未返済の商業ローンの額より低くなっているので、自分で30万元を補填しなければならないと言われた。」と述べた。彼女は正直に、「これだけ補填するなら、わざわざ公積金ローンに切り替える必要はない」とも語った。**評価額はどう決まる？**「銀行側は、住宅価格の変動が大きいため、評価額が上がらず、補填が必要だと言っている。」と陳琳は語った。取材によると、同じタイプの住宅の二手物件の売出価格は約80万元である。「商轉公」が行き詰まるのは陳琳だけではない。「私は2025年に『商轉公』を申請したい。住宅の原価は190万元だが、評価額は約140万元だった。銀行は、商業ローンの未返済額が総住宅価格の80％になった時点で手続きできると言っている。つまり、110万元くらいになった時点で申請できるが、その時点では、商業ローンの残額は150万元も残っているため、手続きはできなかった。」と、別の購入者が2月26日に語った。「この手続きをしたことがなく、評価も必要だと知らなかった。評価額を見て、ちょっと受け入れられない気持ちになった。」と、陳琳を含む三人の購入者は語った。取材によると、多くの申請者は第三者評価機関に依頼して住宅価格を評価させ、公積金ローンの上限を引き上げるケースもある。「公積金ローンに切り替える場合、評価額の70％から80％が上限となることが多い。私たちはこうした類似の取引を何度も行っている。」と、2月26日に評価会社のスタッフが語った。同スタッフは、「住宅の評価は、現地に上がり込む必要はなく、顧客はオンラインで登記証などの資料を提出すればよい。報告書は通常3営業日以内に作成できる。私たちは資格を持ち、報告書は銀行や公積金管理センターに認められている。評価は、過去3ヶ月の周辺の取引価格を基に計算されており、システムでデータを確認できる。」と述べた。ただし、評価額がどれだけ引き上げられるかについては、どの評価機関も保証できない。「銀行より高くなることもあるが、大きくは変わらないだろう。市場の状況次第だ。」と、評価会社のスタッフは語った。**各地で公積金新政策が推進**2月27日、上海の易居不動産研究院副院長の嚴躍進は、『華夏時報』の記者に対し、「商轉公」政策は、市場サイクルの変動により、実際には「高いハードル」となっていると指摘した。公積金ローンは、「三つの価格のうち低い方」を原則とし、現行の評価額を信用基準とすることで、リスク管理の慎重性を示しているため、慎重な運用は理解できる。「『商轉公』は非常に良い政策だが、差額による負担軽減の『最後の一歩』で行き詰まるケースも出ている。」と嚴は述べた。「住宅価格の予想を継続的に管理し、評価額が安定して上昇すれば、評価額と購入価格の逆ザヤも徐々に縮小し、必要な資金のギャップも自然と小さくなる。」また、嚴は、革新的な組み合わせモデルの導入も提案した。例えば、「商轉公」時に、公積金の融資上限を超えた部分を商業ローンとして残す、あるいは低利の他のローンに切り替えることを認める、申請者が一度に差額を補填しなくてもよい仕組みを作ることだ。さらに、市場調整期には、公積金ローンの最大比率を段階的に引き上げる（例：85％まで）や、評価額が購入価格を下回る差額部分に対して専門の保証機関による段階的保証を導入し、公積金センターのリスクを低減させることも検討されている。『華夏時報』の記者が注目したところ、最近、多くの都市で「商轉公」の推進が強化されている。2月24日、貴陽市の住宅公積金管理センターは公告を出し、今年3月から流動性リスクの三級対応措置を正式に実施し、未使用の公積金ローンを持つ職工家庭の「商轉公」申請を優先的に支援し、今年の規模を5億元に設定した。以前、貴陽の「商轉公」事業は資金流動性の問題で長期間停止していた。貴陽の例では、今回の「商轉公」再開は、オンライン予約と現地での分批受付の方式を採用している。申請者の家庭は、全国で未使用の公積金ローンを持つ必要があり、元の商業ローンは純粋な商業性ローンで、正常に1年以上返済済み、過去12ヶ月以内に遅延記録がなく、抵当物件は貴陽または貴安新区にあり、不動産登記証を取得している必要がある。現在、贵州省内の銀行は14行がこの事業を支援している。同日、鄭州の住宅公積金管理センターは通知を出し、中国工商銀行鄭州商都路支店が鄭州住宅公積金管理センターと「商轉公」ローン業務協力協定を締結したと発表した。これまでに、鄭州では63の銀行が「商轉公」ローンの契約を締結しており、今回の発表を含めて、合計64の銀行がこの事業を取り扱えるようになった。
「商转公」遇到現実的な門槛、評価額の引き下げに伴い申請者は30万元の差額を支払う必要がある
記者 李凯旋 北京報道
「商轉公」は、住宅購入者がコストを削減するための有力な手段となりつつある。近年、多くの都市で「商轉公」政策が実施されている。しかし、「商轉公」の操作は実際には簡単ではなく、複数の前提条件を満たす必要があり、住宅の現価評価も求められる。
注目すべきは、近年、市場の調整に伴い、住宅価格の変動が大きく、多くの申請者が「商轉公」時に差額を補填しなければならないケースが増えていることである。申請者の中には30万元の差額を補填する必要がある者もおり、これにより「商轉公」の実現はより困難になっている。『華夏時報』の記者が得た情報によると、評価は公積金ローンの慎重性を反映している。業界では、今後、市場の安定や革新的な組み合わせツールを通じて、「商轉公」の難点を解消できると考えている。
大きな補填に頭を悩ませる住宅購入者
「公積金ローンに切り替えたい場合、自分で30万元を補填しなければならない。」2月25日、所有者の陳琳（仮名）は『華夏時報』の記者に語った。陳琳は率直に言う。「これらのことはよくわからないし、多額の自己負担を聞いて戸惑った。」「商轉公」とは何か？簡単に言えば、未完済の商業性個人住宅ローンの残高を全額または一部を公積金ローンに切り替えることで、利息支出を抑え、返済負担を軽減することを指す。
陳琳は、住宅を惠州で購入したが、その時点では公積金ローンは利用できず、商業ローンのみだった。金利は約3.7％。当時の総額は120万元で、頭金は30万元、ローンの元本と利息の合計は144万元だった。現在、惠州の新規住宅の公積金ローン金利は2.6％であり、残高を公積金ローンに切り替えれば、多くの利息を節約できる。
「利息を除けば、今も80万元の住宅ローンの元本が残っている。」と陳琳は語った。2024年5月、惠州は「商轉公」の詳細規定を発表した。ローン額については、「商轉公」ローンの上限は元の商業ローンの元本残高を超えないと規定されている。純粋な公積金ローンに切り替える場合は、「元商業ローンの元本残高－夫婦双方の公積金口座の合計額」、組み合わせローンに切り替える場合は、「元商業ローンの元本残高－残存商業ローンの金額」となる。
陳琳は、「申請者が提出すべき資料は、購入契約書や抵当契約書などだけと規定されているので、指定の銀行に直接相談に行った。銀行側は、住宅価格が下落したため、現在の公積金ローンの上限額は未返済の商業ローンの額より低くなっているので、自分で30万元を補填しなければならないと言われた。」と述べた。
彼女は正直に、「これだけ補填するなら、わざわざ公積金ローンに切り替える必要はない」とも語った。
評価額はどう決まる？
「銀行側は、住宅価格の変動が大きいため、評価額が上がらず、補填が必要だと言っている。」と陳琳は語った。取材によると、同じタイプの住宅の二手物件の売出価格は約80万元である。
「商轉公」が行き詰まるのは陳琳だけではない。「私は2025年に『商轉公』を申請したい。住宅の原価は190万元だが、評価額は約140万元だった。銀行は、商業ローンの未返済額が総住宅価格の80％になった時点で手続きできると言っている。つまり、110万元くらいになった時点で申請できるが、その時点では、商業ローンの残額は150万元も残っているため、手続きはできなかった。」と、別の購入者が2月26日に語った。
「この手続きをしたことがなく、評価も必要だと知らなかった。評価額を見て、ちょっと受け入れられない気持ちになった。」と、陳琳を含む三人の購入者は語った。取材によると、多くの申請者は第三者評価機関に依頼して住宅価格を評価させ、公積金ローンの上限を引き上げるケースもある。
「公積金ローンに切り替える場合、評価額の70％から80％が上限となることが多い。私たちはこうした類似の取引を何度も行っている。」と、2月26日に評価会社のスタッフが語った。同スタッフは、「住宅の評価は、現地に上がり込む必要はなく、顧客はオンラインで登記証などの資料を提出すればよい。報告書は通常3営業日以内に作成できる。私たちは資格を持ち、報告書は銀行や公積金管理センターに認められている。評価は、過去3ヶ月の周辺の取引価格を基に計算されており、システムでデータを確認できる。」と述べた。
ただし、評価額がどれだけ引き上げられるかについては、どの評価機関も保証できない。「銀行より高くなることもあるが、大きくは変わらないだろう。市場の状況次第だ。」と、評価会社のスタッフは語った。
各地で公積金新政策が推進
2月27日、上海の易居不動産研究院副院長の嚴躍進は、『華夏時報』の記者に対し、「商轉公」政策は、市場サイクルの変動により、実際には「高いハードル」となっていると指摘した。公積金ローンは、「三つの価格のうち低い方」を原則とし、現行の評価額を信用基準とすることで、リスク管理の慎重性を示しているため、慎重な運用は理解できる。
「『商轉公』は非常に良い政策だが、差額による負担軽減の『最後の一歩』で行き詰まるケースも出ている。」と嚴は述べた。「住宅価格の予想を継続的に管理し、評価額が安定して上昇すれば、評価額と購入価格の逆ザヤも徐々に縮小し、必要な資金のギャップも自然と小さくなる。」
また、嚴は、革新的な組み合わせモデルの導入も提案した。例えば、「商轉公」時に、公積金の融資上限を超えた部分を商業ローンとして残す、あるいは低利の他のローンに切り替えることを認める、申請者が一度に差額を補填しなくてもよい仕組みを作ることだ。さらに、市場調整期には、公積金ローンの最大比率を段階的に引き上げる（例：85％まで）や、評価額が購入価格を下回る差額部分に対して専門の保証機関による段階的保証を導入し、公積金センターのリスクを低減させることも検討されている。
『華夏時報』の記者が注目したところ、最近、多くの都市で「商轉公」の推進が強化されている。2月24日、貴陽市の住宅公積金管理センターは公告を出し、今年3月から流動性リスクの三級対応措置を正式に実施し、未使用の公積金ローンを持つ職工家庭の「商轉公」申請を優先的に支援し、今年の規模を5億元に設定した。以前、貴陽の「商轉公」事業は資金流動性の問題で長期間停止していた。
貴陽の例では、今回の「商轉公」再開は、オンライン予約と現地での分批受付の方式を採用している。申請者の家庭は、全国で未使用の公積金ローンを持つ必要があり、元の商業ローンは純粋な商業性ローンで、正常に1年以上返済済み、過去12ヶ月以内に遅延記録がなく、抵当物件は貴陽または貴安新区にあり、不動産登記証を取得している必要がある。現在、贵州省内の銀行は14行がこの事業を支援している。
同日、鄭州の住宅公積金管理センターは通知を出し、中国工商銀行鄭州商都路支店が鄭州住宅公積金管理センターと「商轉公」ローン業務協力協定を締結したと発表した。これまでに、鄭州では63の銀行が「商轉公」ローンの契約を締結しており、今回の発表を含めて、合計64の銀行がこの事業を取り扱えるようになった。