毎年追加の住宅ローン返済を払えますか？50年ローンの実際の価格

提案された50年ローンへの政策シフトは表面上魅力的に見える—月々の支払いが低くなることで、資格取得が容易になり、即時のキャッシュフローの負担軽減につながる。しかし、Realtor.comの分析は、深刻な現実を明らかにしている：借り手は実質的に年間1回分の追加の住宅ローン支払いを余分に支払うことになり、一部の市場ではローン期間中に90万ドルを超えるコストがかかる可能性がある。

数学的な内訳：延長期間のコスト

住宅ローンを従来の30年から50年に延長すると、利息負担が大きく変化する。月々の支払いは減少するが、総利息は積み重なり、初期の節約をはるかに超える大きなペナルティとなる。この分析では、3つの異なる市場タイプを調査し、この経済的負担がどれほど重要になるかを示している。

サンフランシスコ・オークランド・フリーモント（カリフォルニア）のような高コスト・供給制約の市場では、数字は特に印象的だ。中央値のリスティング価格が954,500ドルの場合、30年ローンの月々の支払いは5,289ドルだが、50年ローンでは4,682ドルとなり、月々607ドルの節約になる。しかし、その$607 月々の利益には壊滅的なトレードオフが伴う：累積利息が904,798ドル増加する。50年にわたり、借り手は利息として1,949,903ドルを支払う一方、30年の選択肢では1,045,105ドルにとどまる。

Realtor.comのシニアエコノミスト、ジョエル・バーナーによると、このパターンは偽の経済性を生み出すという。「追加の利息は長期的な莫大な財政負担を意味する。供給が制限された市場では、低い支払いは実際には競争を促進し、価格を押し上げるため、ほぼ即座に月々の節約を帳消しにし、より大きなローン額を必要とする結果になる。」

ミッドマーケットの影響：成長コリドーはエクイティの罠に直面

ラレイ・ケアリー（ノースカロライナ州）のような成長市場では、異なる課題が存在する。中央値のリスティング価格が458,020ドルの場合、30年ローンの月々の支払いは2,538ドルだが、50年ローンでは2,246ドルとなり、$292 月々の削減となる。しかし、累積コストは大きく、追加の利息費用は434,170ドルにのぼる。

収入が制約された買い手にとって、この月々の負担軽減は一時的に魅力的に映るかもしれない。しかし、その結果は、エクイティの蓄積が非常に遅くなるという痛みを伴う道のりとなる。買い手は長期間にわたり住宅ローンに縛られ、通常の5〜10年の期間でのアップグレードのための十分な所有権を築くことができなくなる。支払い軽減の実質的なコストは、年間の追加住宅ローン支払いとして計算されると、隠れた税金のようなものだ。

手頃な市場でも高価なトレードオフ

低コストの市場でも、ペナルティは依然として大きい。アクロン（オハイオ州）の中央値リスティング価格は239,570ドルで、30年ローンの月々の支払いは1,328ドルだが、50年ローンでは1,175ドルとなる。その$153 月々の節約は、実際には生涯で227,095ドルの追加利息を隠している。

バーナーは安定した手頃な価格の市場について次のように述べている。「50年ローンは、控えめな月々の負担軽減のために合計227,095ドルの追加利息を引き受けることを意味する。これは長期的に見て不釣り合いなコストであり、エクイティへの道を不必要に遅らせ、財政的な安全性を損なう。」すでに厳しい予算の中で暮らす家庭にとって、この仕組みは実質的に毎年追加の住宅ローン支払いを利息だけで行うことに等しい。

より広い財政的影響

すべての市場に共通する根本的な緊張は変わらない：低い月々の支払いは、より良い財務結果に直結しない。むしろ、コストを前倒しに再配分し、数十年にわたる効果的な年間ペナルティを生み出す。延長された住宅ローンの検討者は、わずかな月々の負担軽減が、はるかに高い生涯コストやエクイティ蓄積の遅れを正当化するかどうかを慎重に判断すべきである。