民間も「開発後運営」時代に突入……政府が正式にプロジェクトREITs第1号を開始

不動産投資信託基金(REITs)の規制緩和により、単なる不動産投資を超え、開発や運営分野も含む制度改革の最初の適用例が既に登場しています。政府は、不動産開発の体質を変えるために、「プロジェクトREITs」と呼ばれる新しいタイプの導入を計画しています。

国土交通省は最近、「東滩医療保健REITs」と「天安駅圏イノベーション区再生プロジェクトREITs」の2件を初のプロジェクトREITsとして承認しました。従来、不動産開発は特殊目的法人などを通じて行われ、通常は開発業者が販売利益を追求した後にプロジェクトから退出していました。そのため、開発完了後の運営責任は購入者に移行し、販売中心の利益構造は、市場に供給過剰や投資リスクをもたらすこともありました。

プロジェクトREITsとは、資産運用会社などの民間投資家が宿泊施設、病院、知識産業センターなど多様な不動産を開発した後、保有し続けて賃貸運営を行い収益を得る方式です。この過程で、「税収特例制限法」の改正により、土地や建物などの実物資産をREITsに出資しても、譲渡税や法人税の支払いを延期できるため、税負担の問題による開発遅延の原因となる基盤土地の利用可能性が高まります。

最初の事例である東滩医療保健REITsは、京畿道華城市の商住一体型住宅、高齢者福祉住宅、韓方病院の民間主導型大型開発プロジェクトです。用地は韓国土地住宅公社から約18.8万平方メートルを購入し、総事業費は約2.2兆ウォンに上ります。2025年9月に着工し、2030年の竣工を目標としています。竣工後は一部の施設を販売し、残りはREITsによる賃貸運営を予定しています。

天安駅圏イノベーション区プロジェクトREITsは、地方自治体、韓国鉄道公社、住宅都市基金などの公共機関が共同出資する形態で、居住、産業、インフラを融合させた複合開発モデルです。すでに着工しており、2028年の完成を見込んでいます。同様に、REITsが直接運営を担当し、継続的な賃貸収入を得ることを目指しています。

政府は、プロジェクトREITsが従来の短期的利益追求型の販売事業から脱却し、自資本に基づき長期運営も考慮したモデルの出発点となることを期待しています。国土交通省は、このモデルは金利変動や不動産景気低迷時でも比較的安定した収益構造を維持できると考えており、中長期的には国内開発プロジェクトのリスク分散や持続可能な不動産市場の構築に寄与すると判断しています。

この制度の正式な導入に伴い、従来の特殊目的法人中心の事業からREITsへの移行事例も増加しており、国土交通省によると、すでに10件以上のプロジェクトREITs設立申請を追加で受理しています。観測筋は、今後条件がさらに整えば、REITsを通じた官民連携型の開発プロジェクトが大幅に増加する可能性があると見ています。