不動産分野において、「契約解除条項」は貸付契約の中の規定であり、借り手が貸し手の要求を満たす方法を説明し、借り手の不動産に対する担保権を解除します。この条項は住宅用および商業用不動産ローンで異なります。住宅用モーゲージの契約解除条項は通常、借り手がすべてのモーゲージ支払いを完了すれば、完全に不動産の権利を取得できることを明記しています。一方、商業用不動産では、これらの条項は通常、不動産を担保として他の資産に置き換えることに関係しており、借り手が販売または再融資を行うことを許可しながら、貸し手のキャッシュフローを維持します。

住宅ローンにおける廃約条項は、借り手がローンの条件を満たした後に完全な所有権を取得する明確な道筋を提供します。商業用アプリケーションとは異なり、住宅の廃約の核心は、担保の置き換えではなく、所有権の移転にあります。このプロセスは「所有権理論」の州で一般的であり、これらの州では貸し手が借り手がすべての返済義務を履行するまで不動産のタイトルを保持します。最終的な支払いが完了すると、貸し手は借り手に所有権を合法的に移転するための解除または契約を提供します。廃約条項はローン期間中に貸し手の利益を保護し、同時に借り手が財務的な約束を果たした後に所有権を取得できるようにします。この協定は、両者の利益を考慮したシンプルで明確、かつ法的に拘束力のある協定です。

アメリカでは、州は一般的に抵当期間中の不動産所有権の取り扱いに基づいて、「所有権理論」州と「担保権理論」州に分類されます。「所有権理論」州では、貸し手が受託者として不動産の法定所有権を保持し、借り手が抵当ローンを完全に返済するまで保持します。これらの州の契約違反条項は、所有権が借り手に移転される条件を説明しています。例えばアリゾナ州、ノースカロライナ州、オレゴン州などです。一方、カリフォルニア州、フロリダ州、ニューヨーク州のような「担保権理論」州では、借り手が不動産の法定所有権を保持し、貸し手はローンの担保として担保権を設定します。したがって、これらの州では契約違反条項はあまり一般的ではなく、借り手が返済条件を履行すると、担保権は自動的に解除されます。

同時に、「中間理論」州は、所有権と留置権理論の要素を組み合わせています。これらの州では、貸し手は貸付期間中に不動産の所有権を保持し、所有権理論に似ていますが、一旦借り手がデフォルトすると、所有権は自動的に借り手に戻り、留置権理論に似ています。この混合アプローチは、デフォルトの場合に貸し手により直接的なコントロールを与えることによって、財務処理を簡素化し、差し押さえプロセスを簡素化することを目的としています。

商業用不動産において、廃約条項は借り手に柔軟性を提供し、同時に貸し手が安定したキャッシュフローを受け取り続けることを保証します。住宅用途とは異なり、これらの条項は他の資産、通常は高品質の証券を用いて、元の不動産を担保として置き換えることに関与します。これらの証券は、貸し手の期待される収入が影響を受けないように、残りのローン支払いに合わせて設計されています。ローンの期限前に売却または再融資を希望する借り手にとって、このプロセスは特に有利です。廃約条項を使用することで、借り手は前払いなしで貸し手の担保要件を満たすことができ、ローン契約に違反することもありません。廃約プロセスが始まると、借り手は通常、第三者の会社と協力して代替資産を購入し、手配します。これらの資産は信託に入れられ、所定の支払い計画に従って貸し手に支払われます。商業用不動産における廃約は、商業用モーゲージ担保証券（CMBS）などの証券化製品の一部としてのローンで最も一般的です。CMBSローンは通常、投資家を保護するために早期返済を制限するため、廃約は実用的な解決策を提供します。このプロセスは複雑で高額になる可能性がありますが、柔軟性を必要とする借り手にとっては貴重な選択肢です。

契約解除と収益維持メカニズムは、借り手がローンを早期に終了する際に貸し手を保護するために設計されていますが、その動作方法は異なります。契約解除は代替資産を通じて貸し手のキャッシュフローを維持しますが、収益維持は潜在的な財務的損失を直接補償します。収益維持は借り手に罰金を支払わせ、早期返済によって貸し手が失った利息収入を補償します。この罰金は、ローン契約金利と現在の市場金利の差に、残りのローン残高と期間を掛け算して計算されます。

廃約は、不動産担保を高品質な証券に置き換えることによって、マッチングされた残余ローンの支払いキャッシュフローを生み出すことで解決されます。廃約条項は、不動産取引において貸し手と借り手が財務および契約上の義務を履行するために使用するさまざまな戦略を示しています。これらの条項は、住宅ローンにおける権利移転や商業ローンにおける資産の置き換えにおいて、両者の利益を調整するためにローン構造の柔軟性を提供します。

住宅購入に関するいくつかの実用的なアドバイス：抵当ローンの費用は頭金を超え、プロパティ税、決済費用、住宅保険、潜在的な維持費用を予算に含める必要があります。住宅購入後に追加資金を準備することで、財政的なプレッシャーを回避できます。また、ファイナンシャルアドバイザーは、住宅購入計画と貯蓄のために役立ちます。適切なアドバイザーを見つけるのは難しくありません。地元で信頼できるファイナンシャルアドバイザーを見つけ、初歩的な理解を深めることは、財務目標の達成に役立ちます。