Tanya AI · Bagaimana operasi hibrida di Longfor meningkatkan nilai aset jangka panjang?

Produk | Bullet Finance

Penulis | Huanhuan

Editor | Shandian

Desainer grafis | Qianqian

Verifikasi | Songwen

Tahun 2025 adalah tahun di mana industri properti China benar-benar mengalami “transformasi tenaga lama dan baru”. Jika beberapa tahun terakhir pengembang masih berjuang di garis hidup “bertahan hidup”, maka pada tahun 2025, pengembang terkemuka telah menggambarkan “kurva pertumbuhan kedua” yang jelas melalui tindakan nyata.

Tahun ini, bisnis seperti komersial, properti, dan lainnya tidak lagi menjadi “lampiran” dari bisnis pengembangan, melainkan menjadi “batu penyeimbang” yang melintasi siklus. Logika menghasilkan uang juga berubah secara menyeluruh, sebelumnya menjual rumah adalah transaksi satu kali, sedangkan menjual “gaya hidup” dan “kemampuan manajemen aset” adalah bisnis jangka panjang yang berkelanjutan.

1. Titik transformasi telah tiba, operasi komersial menjadi “batu penyeimbang”

Dibandingkan pasar residensial yang tetap dalam masa penyesuaian mendalam “kontrol pertumbuhan dan pengurangan inventaris” pada tahun 2025, struktur penawaran dan permintaan bisnis komersial menunjukkan ketahanan yang lebih kuat. Aset komersial berkualitas tinggi di kota-kota utama tidak hanya tidak jenuh, tetapi karena kebutuhan yang kaku dan nilai arus kas jangka panjang, menjadi “mata uang keras” pengembang dalam melintasi siklus.

Dalam laporan keuangan tahun 2025, ciri paling mencolok dari pengembang terkemuka adalah kontribusi bisnis operasional terhadap kinerja yang mengalami lonjakan kualitas.

Contohnya, China Resources Land mencapai pendapatan operasional sebesar 43,28 miliar yuan sepanjang tahun, laba bersih dari bisnis rutin meningkat 13,1% menjadi 11,65 miliar yuan, dan proporsi laba bersih inti meningkat menjadi 51,8%. Hingga akhir 2025, pusat perbelanjaan yang dimiliki dan dioperasikan mencapai 98 unit.

Di pihak Longfor Group, pada tahun 2025, pendapatan dari bisnis operasional dan layanan mencapai 26,77 miliar yuan, laba bersih setelah kontribusi hak utama sebesar 7,92 miliar yuan, dan margin laba kotor keseluruhan lebih dari 50%.

Chairman sekaligus CEO Longfor, Chen Xuping, mengungkapkan, “Dalam beberapa tahun terakhir, laba dari jalur operasi dan layanan Longfor telah jauh melampaui jalur pengembangan, tahun ini diperkirakan akan tumbuh lebih dari 10%, berusaha mencapai skala laba 10 miliar yuan secepat mungkin.”

Satu fenomena yang terlihat adalah, dalam setahun terakhir, langkah-langkah pengembangan di bidang operasi komersial dari pengembang terkemuka semakin cepat, tidak hanya China Resources dan Longfor, tetapi juga China Overseas Land, Poly Developments, Greentown, Yuexiu dan lainnya aktif bergerak, menunjukkan bahwa selama masa penyesuaian mendalam industri, menjadikan bisnis operasi dan layanan sebagai pilar pertumbuhan baru sudah menjadi konsensus pengembang.

Misalnya, eksekutif China Merchants Shekou menegaskan dalam rapat kinerja, “Kami harus benar-benar bertransformasi dari pengembang tradisional menjadi ‘pengembang + operator + penyedia layanan’, dan menjadi penyedia layanan pengembangan dan pengelolaan kawasan properti terdepan di China.”

2. Logika menghasilkan uang berubah dari menjual ruang ke menjual gaya hidup

Logika menghasilkan uang di industri properti juga sedang mengalami perubahan mendasar seiring perkembangan ekonomi.

Dalam industri ini, ada anggapan: di pasar dengan PDB per kapita di bawah 10.000 dolar AS, pengembang berperan utama sebagai “pengembang residensial”, fokus kompetisi pada biaya, skala, dan kecepatan. Ketika PDB per kapita melewati 10.000 dolar, perusahaan mulai bertransformasi dari “pengembang” menjadi “penagih biaya”, kemampuan inti beralih dari manajemen proyek ke penciptaan nilai, dan akhirnya memasuki tahap “pengelola komprehensif”.

Di Asia, CapitaLand Singapura adalah contoh transformasi pengembang menjadi “pengelola komprehensif”. Setelah lebih dari tiga puluh tahun di China, CapitaLand telah melewati berbagai siklus properti dan masih mampu mengelola lebih dari 300 proyek di lebih dari 40 kota dengan tenang. Kunci keberhasilannya adalah meng-upgrade “menjual ruang” menjadi “menjual gaya hidup”: baik melalui merek-merek seperti Raffles City dan CapitaLand Mall, maupun pengelolaan berbagai jenis properti seperti perkantoran, semuanya berfokus pada operasi hibrida untuk terus memberi energi pada aset.

Di pengembang domestik, Longfor adalah salah satu yang mengikuti jalur serupa.

Hingga akhir 2025, Longfor telah membuka dan mengoperasikan 99 pusat perbelanjaan di seluruh negeri, tingkat okupansi tetap tinggi di 97%, dan pendapatan tahunan serta jumlah pengunjung harian secara keseluruhan meningkat lebih dari 15%.

Longfor Tianjie dalam beberapa tahun terakhir meningkatkan investasi dalam renovasi proyek utama. Misalnya, Tianjie Shishan di Suzhou telah mengalami beberapa renovasi sejak dibuka 8 tahun lalu: pada 2024, mereka membangun kawasan “di bawah gunung” semi-outdoor, dan pada 2025, mengubah arena es di lantai atas menjadi kawasan “Lembah” terbuka tiga dimensi, sehingga area lantai atas yang sebelumnya sepi pengunjung menjadi pusat perhatian mall.

Dalam bisnis pengelolaan aset, kombinasi Fun肆 dan GuanYu adalah bentuk hibrida “apartemen sewa jangka panjang + distrik hidup yang dinamis”. Sebagai contoh, di Hefei, Fun肆 dan GuanYu memungkinkan penghuni untuk berolahraga dan bersosialisasi langsung dari apartemen mereka, berinteraksi sehari-hari dengan pedagang dan penduduk sekitar. Data menunjukkan, efisiensi ruang GuanYu lebih dari 50% di atas produk kompetitor di sekitarnya, dan lebih dari 700 penghuni GuanYu membawa lebih dari 2000 kunjungan harian ke kawasan tersebut, dengan tingkat sewa dan okupansi apartemen serta pusat perbelanjaan keduanya melampaui 95%. Kombinasi ini secara efektif mengatasi tantangan pengelolaan lahan komersial berukuran kecil dan menengah.

Di Chongqing Lijia, Longfor menerapkan contoh kolaborasi bisnis yang lebih luas. Dari Tianjie Lijia yang dibuka pada 2020, hingga apartemen sewa GuanYu, pusat industri Blue Ocean, dan berbagai produk residensial seperti Yuhu Jing, menurut informasi terbuka, sebuah Tianjie baru di Lijia juga sedang dipersiapkan. Dalam satu kilometer persegi area ini, Longfor secara bertahap menyelesaikan pembangunan infrastruktur transportasi, komersial, taman, dan residensial.

Seiring pengembangan kawasan yang semakin matang, fungsi ruang tinggal, komersial, dan ruang publik mulai saling melengkapi. Dari sudut pandang ekonomi, penataan multi-jenis ini menghasilkan eksternalitas positif yang nyata: residensial menyediakan dasar pengunjung yang stabil bagi bisnis, bisnis meningkatkan kenyamanan dan nilai tambah residensial, dan ruang publik meningkatkan tingkat kenyamanan kawasan secara keseluruhan, menciptakan efek sinergi positif.

Bagi pengembang, sinergi ini paling langsung tercermin dalam dua indikator: pertama, percepatan penjualan residensial dan memperpendek siklus pembayaran; kedua, setelah bisnis komersial memasuki fase operasional stabil, fluktuasi pendapatan sewa dan tingkat okupansi menurun, sehingga arus kas aset menjadi lebih dapat diprediksi.

Oleh karena itu, kemampuan pengelolaan hibrida menjadi indikator kunci dalam menilai tingkat pengelolaan aset pengembang. Berbagi pelanggan antar berbagai jenis aset dan fungsi yang saling melengkapi secara langsung mempengaruhi tingkat pengembalian jangka panjang aset tersebut. Dan semua ini berawal dari pengamatan terhadap gaya hidup masyarakat kota: mereka membutuhkan ruang seperti apa, dan bersedia membayar untuk layanan seperti apa. Dari sudut pandang ini, ini bukan sekadar model bisnis pengembang, melainkan kemampuan jangka panjang yang harus dibangun melalui investasi berkelanjutan.

3. Mengubah struktur bisnis untuk mendapatkan posisi aktif dalam kompetisi

Melihat kembali dua dekade terakhir, Mitsui Fudosan hampir menjadi perusahaan properti paling sukses di Jepang.

Setelah mengalami kerugian besar di tahun 90-an, pengembang ini mengubah model keuntungan yang bergantung pada apresiasi tanah, dengan memperkuat investasi di bisnis penyewaan dan mengembangkan bisnis manajemen sebagai sumber pendapatan baru. Dalam beberapa laporan terakhir, pendapatan dari tiga bidang utama: pengembangan, kepemilikan, dan pengelolaan, semakin mendekati satu sama lain, menunjukkan struktur bisnis yang semakin stabil.

Saat ini, pasar properti domestik berada di masa di mana pasar pertumbuhan dan pasar stok berjalan bersamaan, bisnis pengelolaan dan layanan untuk pasar stok memiliki arus kas yang stabil, tetapi periode investasi panjang dan pengembalian lambat; sementara pengembangan terkait pasar pertumbuhan memiliki elastisitas kinerja tinggi tetapi sangat dipengaruhi siklus dan penuh ketidakpastian. Masalah utama pengembang domestik saat ini adalah bagaimana menyeimbangkan hubungan antar berbagai bisnis tersebut.

Saat ini, pengembang terkemuka di China meskipun secara bertahap memperkuat bisnis operasi dan layanan, namun dalam struktur pendapatan, bisnis pengembangan masih mendominasi. Hanya melihat perusahaan seperti China Resources dan Longfor yang telah bertransformasi, hingga 2025, proporsi bisnis operasional mereka masing-masing hanya sekitar 15,4% dan 27,5%.

Ini menunjukkan bahwa pengembang domestik masih harus menempuh jalan panjang untuk menyelesaikan transformasi.

Pada 2026, langkah-langkah transformasi akan terus berlanjut. China Resources Land mengusulkan untuk memperkuat alokasi sumber daya ke pusat-pusat komersial utama dan aset berkualitas tinggi, serta membangun platform pengelolaan aset berlapis-lapis dan aktif mengelola, agar aset dapat berputar secara efisien dan mendorong siklus aset dan modal yang optimal.

Longfor juga memperkuat peningkatan kinerja toko yang sama di sisi operasional dan memperluas cakupan bisnis di sisi layanan. Menurut rencana, paling lambat tahun 2028, pendapatan dari bisnis operasional dan layanan Longfor akan melampaui pengembangan properti, dan saat itu, mereka akan menyelesaikan transformasi struktur bisnis secara menyeluruh.

Persaingan antar pengembang pada akhirnya adalah kompetisi model bisnis dan struktur bisnis.

Baik China Resources, Longfor, maupun perusahaan lain, semuanya mengarah ke satu arah: di masa depan, pengembang harus menjadi “operator kota” dan “pengelola aset” yang unggul.

Melihat ke belakang dari tahun 2026, perusahaan-perusahaan yang lebih dulu menyelesaikan transformasi telah mendapatkan tiket menuju era berikutnya.

Gambar utama dalam artikel berasal dari: Shetu Wang, berdasarkan protokol VRF.