Metode Melintasi Siklus China Overseas Land & Investment: Keseimbangan Serangan dan Pertahanan  Dorongan Internal

31 Maret, China Overseas Land & Investment(0688.HK) mengumumkan kinerja tahun 2025, dengan total kontrak penjualan sebesar 251,23 miliar yuan, menempati posisi kedua di industri, penjualan hak milik tetap mempertahankan posisi pertama di industri, laba bersih inti yang dikembalikan kepada pemegang saham sebesar 13,01 miliar yuan, posisi laba kedua di seluruh industri, arus kas bersih dari operasi sebesar 16,73 miliar yuan, dan kas yang dimiliki di akhir periode sebesar 1.036,3 miliar yuan.

Kombinasi Serangan dan Pertahanan: Dua inti perumahan dan komersial berdiri kokoh

Dengan cadangan kas yang cukup, China Overseas Land & Investment melakukan investasi yang kuat. Pada tahun 2025, investasi tanah China Overseas secara berkelanjutan menempati posisi pertama selama tiga tahun berturut-turut, dengan total investasi tanah baru sebesar 118,69 miliar yuan, dan pembelian hak milik sebesar 92,42 miliar yuan. Di antaranya, hak milik di Hong Kong, Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen menyumbang 73,9%. Hingga akhir tahun 2025, total cadangan tanah China Overseas (tidak termasuk China Overseas Hongyang) memiliki luas bangunan sebesar 25,278 juta meter persegi, dan luas hak milik sebesar 22,856 juta meter persegi. Dari nilai cadangan tanah, kota tingkat satu dan kota kuat tingkat dua secara gabungan menyumbang 86,5%, dengan struktur yang berkualitas tinggi, memastikan keberlanjutan pengembangan di masa depan.

Di tengah kondisi industri yang masih mengalami penyesuaian dan pembersihan, China Overseas Land & Investment mengambil langkah investasi “siklus yang sesuai” melawan tren, sementara kinerja keuangan tetap stabil. Jika dibandingkan dengan standar “tiga garis merah”, China Overseas terus berada di kategori “hijau” dan semua indikator tetap unggul. Rasio utang terhadap aset adalah 54,1%, berada di tingkat terendah industri, rasio pinjaman bersih sebesar 34,2%; biaya pembiayaan rata-rata tertimbang sebesar 2,8%, tetap di tingkat terendah industri. China Overseas adalah satu-satunya perusahaan properti yang mendapatkan peringkat “A-” dari dua lembaga pemeringkat kredit internasional, Fitch Ratings dan S&P Global Ratings.

Menurut statistik dan riset dari China Merchants Securities, sejak 2016, biaya pembiayaan perusahaan terus menurun, dari 4,76% pada 2016 menjadi 3,10% pada 2024, dan semakin menurun menjadi 2,90% pada 2025. Jika dibandingkan secara horizontal, biaya pembiayaan perusahaan berada pada tingkat yang lebih rendah dibandingkan perusahaan properti utama lainnya. Dalam laporan riset, China Merchants Securities menyatakan bahwa dana adalah “kapasitas produksi” industri properti, dan biaya pembiayaan yang rendah adalah keunggulan utama perusahaan dalam pengadaan tanah dan penjualan.

Apa yang menjadi dasar kekuatan China Overseas? Serangan di pasar perumahan dan pertahanan di properti komersial saling melengkapi, membentuk keseluruhan. Melihat ke properti komersial:

Pendapatan operasional komersial tahun 2025 sebesar 7,2 miliar yuan, sudah sepenuhnya menutupi seluruh biaya bunga China Overseas. Kontribusi pendapatan dari pusat perbelanjaan dan gedung perkantoran mencapai 81%, struktur aset terus dioptimalkan. Proporsi pendapatan dari proyek di kota tingkat satu dan kota baru tingkat satu meningkat menjadi 78%, efek “batu penjaga” aset inti semakin menonjol. Sepanjang tahun, dana investasi sekuritas infrastruktur tertutup “China Overseas Commercial REIT” (180607.SZ) berhasil terdaftar di Bursa Efek Shenzhen, menjadi REIT konsumsi pertama di daratan yang menerapkan model “akuisisi-perbaikan-peningkatan-aktivasi”, menandai terbentuknya kemampuan pengelolaan aset siklus lengkap “investasi, pembiayaan, pembangunan, pengelolaan, dan pelepasan” China Overseas.

Daya internal: Operasi yang cermat dan inovasi sistem digital

Apa rahasia di balik strategi serangan dan pertahanan China Overseas? Dengan menganalisis biaya, pembangunan rantai pasok, pengendalian digital, dan lain-lain, terlihat bahwa di balik kinerja unggul China Overseas, ada sebuah “fondasi” yang kuat, yang diam-diam menopang operasi dan investasi.

Pengendalian biaya sangat penting, melalui operasi yang cermat. Dalam laporan tahunan 2025, biaya distribusi dan biaya administrasi China Overseas hanya menyumbang 3,8% dari pendapatan, sementara rata-rata biaya penjualan dan manajemen dari 50 perusahaan properti sampel di industri adalah 4,89%. Angka 3,8% milik China Overseas lebih rendah sekitar 1,1 poin persentase dari rata-rata industri, menunjukkan keunggulan biaya yang jelas.

Integrasi rantai pasok, pengadaan bahan berkualitas tinggi dengan biaya rendah dan seluruh rantai bahan baku. China Overseas membangun hubungan kerjasama jangka panjang dengan pemasok, menurunkan biaya pengadaan bahan baku; sekaligus, melalui proses konstruksi standar, mengurangi pemborosan selama proses pembangunan. Anak perusahaan China Overseas, Shenzhen Lingchao Supply Chain, mengintegrasikan ratusan mitra dari hulu dan hilir, membangun platform layanan transaksi B2B yang terbuka, transparan, dan efisien. Platform ini tidak hanya melayani China Overseas sendiri, tetapi juga terbuka untuk seluruh industri, mengoptimalkan manajemen rantai pasok bahan bangunan melalui digitalisasi, menurunkan biaya kolaborasi, dan meningkatkan efisiensi rantai industri secara keseluruhan.

China Overseas mengembangkan platform digital yang mencakup seluruh siklus hidup bisnis properti, termasuk perumahan, gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan lain-lain, mewujudkan manajemen digital “dari horizontal ke tepi, dari vertikal ke dasar”. Platform ini telah diterapkan di proyek-proyek nasional, memungkinkan pengelolaan yang akurat dan kuantitatif di semua aspek pengembangan dan operasional, meningkatkan efisiensi manajemen dan memperbaiki penyimpangan pengelolaan secara tepat waktu.

Pada 2025, China Overseas memenangkan penghargaan IDC “AI dan Generative AI Leader” berkat “Platform Kolaborasi Bisnis Properti Berbasis Model Besar”. Platform ini mengintegrasikan data properti yang sangat besar untuk melatih model besar khusus, dan terintegrasi secara mendalam dengan sistem bisnis inti, memungkinkan staf bisnis membangun aplikasi AI dengan cepat tanpa latar belakang teknis, mencakup seluruh proses investasi, desain, konstruksi, dan operasional. Efisiensi proses bisnis utama meningkat lebih dari 40%, dan efisiensi berbagi data antar departemen meningkat 60%.

Dalam konstruksi, China Overseas menggunakan sistem manajemen proyek “HaiZhu” yang mengotomatisasi seluruh proses manajemen proyek secara online dan standar, dengan lebih dari 3.000 kategori masalah inspeksi lapangan, lebih dari 80 item inspeksi pengukuran nyata, dan lebih dari 100 standar penerimaan proses penting.

Dalam hal peningkatan organisasi, China Overseas membangun platform “Zhonghai Tong” bekerja sama dengan Feishu. Melalui alat seperti tabel multi-dimensi di Feishu, proses manajemen perubahan proyek dan pengadaan permintaan penawaran diotomatisasi dan distandarisasi. Misalnya, menggunakan Feishu untuk manajemen perubahan proyek, satu proyek dapat menghemat hampir 300 jam tenaga kerja, secara signifikan meningkatkan efisiensi kolaborasi organisasi.

Transformasi internal China Overseas, dari pengendalian biaya dan pengeluaran, pembangunan rantai pasok, hingga inovasi digital, bukanlah satu titik tunggal dari satu dimensi, melainkan transformasi sistematis yang melibatkan strategi, platform, teknologi, bisnis, dan organisasi secara bersamaan. Melalui pengembangan mendalam dan praktik di bidang konstruksi, pengembangan, dan pemasaran di garis depan, China Overseas terus melakukan iterasi dan inovasi, membangun ekosistem baru industri properti.

“Rumah Bagus” China Overseas: Dari “Penampilan” ke “Isi” Mengatasi Masalah

Pada 2025, China Overseas secara total menjual kontrak sebesar 125,44 miliar yuan di Hong Kong, Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen, cukup untuk menempati posisi ketujuh dalam peringkat penjualan properti tahun 2025, dan layak disebut “Raja Kota Tingkat Satu”. “Rumah Bagus” China Overseas tentu menjadi pemain utama.

Tim riset China Overseas melalui survei langsung, wawancara pemilik, analisis data besar, dan lain-lain, mendalami kebutuhan “tersembunyi” pelanggan. Dengan melakukan survei terhadap 33.000 keluarga, mereka mengidentifikasi masalah utama yang sering muncul, dan mengubahnya menjadi kerangka kebutuhan “Enam Tidak, Enam Pencegahan, Tiga Pemeriksaan, Tiga Penting”. Berdasarkan kerangka kebutuhan yang diperoleh dari survei ini, China Overseas mengimplementasikan sistem “Lima Baik” yang meliputi standar, desain, bahan, konstruksi, dan layanan, secara sistematis menyelesaikan masalah.

China Overseas meluncurkan sistem “China Overseas Good House Living OS”, yang berbasis infrastruktur digital, integrasi koneksi, dan kemampuan kustomisasi digital, membangun platform ekosistem cerdas ruang. Sistem ini mencakup 16 produk utama, memenuhi kebutuhan pelanggan secara menyeluruh, tidak hanya mengatasi masalah tradisional seperti isolasi suara dan kebocoran, tetapi juga melalui pemeriksaan seluruh rumah, energi cerdas, dan hunian sehat, menjadikan rumah sebagai terminal cerdas yang dapat ditingkatkan secara berkelanjutan.

Melalui Living OS, China Overseas mampu merespons kebutuhan pelanggan secara “real-time”, dan proyek-proyek seperti Wanjijiuxu di Beijing dan Yundi Jiuzhang di Shanghai telah diluncurkan dan terjual dengan sangat baik, meskipun kondisi pasar sedang menantang.

Dengan “gen teknik” yang dimiliki, setelah didukung digitalisasi, sistem ini menyelesaikan masalah pelanggan dari “penampilan” hingga “isi”, dengan dasar yang kokoh dan dukungan kecerdasan, menjadikan “rumah bagus” benar-benar layak dan menghadirkan kehidupan yang lebih hangat. Pada kuartal pertama 2026, China Overseas mencapai kontrak penjualan sebesar 51,51 miliar yuan, meningkat 11% year-on-year, dan penjualan hak milik tetap terus mempertahankan posisi terdepan di industri.

Operasi komersial: Fokus strategi, pengaturan “Dua Mesin”

Pada 2025, pendapatan operasional properti komersial China Overseas mencapai 7,2 miliar yuan, sepenuhnya menutupi seluruh biaya bunga grup. Dalam kondisi industri yang pertumbuhan kedua melambat, China Overseas tetap stabil dan kokoh.

Strategi pengembangan properti komersial dimulai dari fokus utama. Pada 2025, China Overseas menegaskan strategi “fokus pada kota utama”, menambah proyek komersial di pusat kota dan kota kuat tingkat dua (seperti Beijing, Shanghai, Shenzhen, Foshan). Misalnya, proyek Beijing Zhonghai Daji Xang (Xicheng District) dan Foshan Yingyue Lake Huanyu City, semuanya berada di pusat bisnis kota atau kawasan padat penduduk, mengandalkan kekuatan konsumsi regional dan kemudahan akses transportasi, mencapai tingkat penyewaan tinggi (96% di Beijing Daji Xang) dan lalu lintas pengunjung tinggi (lebih dari 200.000 orang pada hari pembukaan).

Kedua, pengaturan “Dua Mesin”: pusat perbelanjaan dan gedung perkantoran menjadi dua sayap utama. Gedung perkantoran dengan 59 gedung Grade-A (pengembang gedung perkantoran terbesar di dalam negeri) menjaga pendapatan sewa di posisi terdepan; pusat perbelanjaan melalui lini produk standar “Yuan Yu” (Yuan Yu City, Yuan Yu Fang, Yuan Yu Hui) mampu melakukan replikasi cepat. Dari enam proyek komersial baru yang beroperasi pada 2025, lebih dari 60% adalah pusat perbelanjaan, menjadi pendorong utama pertumbuhan pendapatan.

Ketiga, pemberdayaan melalui operasi yang cermat. Melalui penyesuaian merek dan peningkatan ruang “satu toko satu strategi”, meningkatkan daya saing proyek. Misalnya, setelah renovasi, sewa di Yuan Yu Hui di Beijing meningkat 32%; Yuan Yue Lake Huanyu City di Foshan (sebelumnya Nanhai Yifeng City) melalui optimalisasi jalur dan pengenalan merek populer, menjadi landmark baru konsumsi di kawasan Yuan Yue Lake.

Selain itu, pada 2025, China Overseas melalui pembangunan siklus kapital “Investasi, Pembiayaan, Pengelolaan, Pelepasan” berhasil mewujudkan aliran aset yang efisien dan nilai yang terlepas. Pada 2025, China Overseas Commercial REIT (180607.SZ) berhasil terdaftar di pasar, menjadi REIT konsumsi pertama di dalam negeri yang menerapkan model “akuisisi- perbaikan-peningkatan-aktivasi”. REIT ini menggunakan Yuan Yue Lake Huanyu City sebagai aset dasar, dan dari akuisisi hingga pencatatan hanya membutuhkan waktu 4 tahun, menghasilkan tingkat kenaikan aset sebesar 117,81%, serta mencatat rekor dalam pasar REIT infrastruktur konsumsi (rasio langganan publik 361,9 kali lipat). REIT ini menetapkan standar aset sekuritisasi, menyediakan jalur modal yang dapat diduplikasi untuk pengembangan properti komersial yang berkelanjutan.

Kinerja luar biasa China Overseas dalam properti dan operasi komersial menciptakan efek merek ganda yang saling melengkapi, saling mendukung, dan membentuk keseluruhan yang harmonis.

Kesimpulan

Tahun 2026 adalah tahun penutup “Rencana Lima Belas” dan awal “Rencana Lima Belas” berikutnya. Properti telah mengalami penyesuaian dan pembersihan, memasuki babak kedua. China Overseas yakin bahwa pasar besar bernilai triliunan yuan akan tetap ada setiap tahun, dan “Rencana Lima Belas” akan membawa properti ke tahap pertumbuhan berkualitas tinggi. Dengan strategi “ekosistem unggul berdua dan satu keahlian”, fokus pada pengembangan dan pengelolaan properti, serta menjaga keseimbangan sewa dan jual, membangun ekosistem industri lengkap, China Overseas memimpin inovasi dan berjalan stabil dan jauh dalam pengembangan properti berkualitas tinggi.