Xu Hui keluar dari masa tergelap, secara resmi "bangkit"?

Produk | Zhongfang Wang

Review | Li Xiaoyan

Pada 31 Maret, CIFI Holdings (00884.HK) merilis laporan kinerja tahun 2025, menyajikan jawaban berupa “menghentikan pendarahan, membangun dasar yang stabil” — sepanjang tahun mencatat laba bersih yang dikaitkan dengan pemilik sebesar 17,666 miliar yuan, berhasil membalik kerugian menjadi laba. Prestasi ini tidak hanya menjadi tonggak bagi CIFI dalam melewati siklus industri, tetapi juga menjadi contoh utama bagi pengembang properti swasta dalam mengatasi risiko dan memulai pertumbuhan kembali. Dari krisis likuiditas yang dialami pada 2022, hingga restrukturisasi utang domestik dan internasional pada 2025, serta pergantian manajemen dan fokus strategi pada transformasi aset ringan, CIFI dengan ketekunan “bertahan hidup” membuka babak baru “bangkit kembali”.

Dalam tiga tahun terakhir, akibat penyesuaian mendalam industri dan beban leverage tinggi, CIFI mengalami kerugian beruntun, bahkan berada di ambang hidup dan mati. Pada 2025, dengan restrukturisasi utang domestik dan internasional yang sepenuhnya terlaksana, perusahaan memasuki titik balik yang menentukan.

Restrukturisasi ganda domestik dan internasional terlaksana sekaligus, keuntungan satu kali mendukung laba. Pada September 2025, skema restrukturisasi obligasi domestik senilai ratusan miliar yuan disetujui dengan suara mayoritas dan selesai buyback; pada 29 Desember, restrukturisasi utang luar negeri mencapai semua syarat dan resmi berlaku. Kedua restrukturisasi ini menghasilkan keuntungan satu kali sekitar 41,432 miliar yuan (404,75 juta yuan dari luar negeri + 9,57 juta yuan dari domestik), langsung mendorong laba bersih tahun penuh sebesar 17,666 miliar yuan, mengakhiri kerugian beruntun selama tiga tahun.

Perubahan besar dalam struktur utang, margin keamanan keuangan meningkat secara signifikan. Hingga akhir 2025, total utang yang belum dilunasi turun menjadi 50,4 miliar yuan, dari puncaknya 114,1 miliar yuan pada 2021, berkurang lebih dari 60 miliar yuan, lebih dari 50%. Indikator inti membaik secara menyeluruh: rasio utang bersih turun dari 145,6% menjadi 73,9%, memasuki zona kesehatan industri; rasio utang terhadap aset dari 33,8% menjadi 24,8%. Tekanan pembayaran jangka pendek berkurang secara signifikan, struktur modal menjadi “dari bahaya ke aman”, menghapus hambatan terbesar untuk pemulihan operasional selanjutnya.

Arus kas tetap positif, menunjukkan ketahanan operasional. Bahkan di masa dingin industri dan masa sulit restrukturisasi, CIFI tetap menjaga garis hidup arus kas dari kegiatan operasional, dengan arus kas bersih dari aktivitas operasional selama empat tahun berturut-turut tetap positif. Arus kas operasional yang stabil, ditambah likuiditas yang dilepaskan dari restrukturisasi utang, membuat perusahaan benar-benar terbebas dari “ketegangan rantai dana”, dan memiliki dasar yang kuat untuk “bertahan hidup dan bangkit kembali”.

Dalam tiga tahun krisis terberat, CIFI selalu mengutamakan “penyerahan tepat waktu” sebagai prioritas utama, dengan komitmen pelaksanaan yang ekstrem untuk menstabilkan pasar, kepercayaan pemerintah dan pemilik, menjadi kunci dalam mengatasi risiko dan memperluas ruang restrukturisasi.

Dengan hampir 300.000 unit diserahterimakan dalam empat tahun, tingkat penyelesaian 99%. Dari 2022 hingga 2025, CIFI telah menyelesaikan pengiriman hampir 300.000 unit properti di 76 kota di seluruh negeri, termasuk lebih dari 22.000 unit pada 2025, dengan tingkat penyelesaian keseluruhan mencapai 99%. Di tengah banyak proyek “terhenti” dan “terbengkalai” dalam industri, CIFI dengan prestasi pengiriman hampir sempurna, memenuhi janji kepada pemilik, menjadi contoh utama pengembang swasta dalam menjaga penyerahan properti.

Menjaga penyerahan properti memperkuat fondasi kepercayaan. Tingginya tingkat penyelesaian tidak hanya menjaga garis hidup ratusan ribu keluarga, tetapi juga mendapatkan pengakuan tinggi dari pemerintah daerah, lembaga keuangan, dan kreditur. Proyek berjalan normal, nilai aset stabil, menciptakan lingkungan kepercayaan yang baik untuk negosiasi restrukturisasi utang, menjadi jaminan utama bagi keberhasilan restrukturisasi domestik dan internasional, serta kunci utama bagi keberlangsungan “bertahan hidup”. Chairman Dewan Direksi Lin Zhong menyatakan, “Menjaga penyerahan properti memperkuat fondasi hidup CIFI, memungkinkan kami menjaga reputasi perusahaan di masa tersulit.”

Pada hari yang sama saat laporan kinerja dirilis, CIFI mengumumkan penyesuaian penting dalam struktur organisasi: Zhou Changliang menggantikan Ru Hailin sebagai CEO, Li Yang menggantikan Ge Ming sebagai Direktur Eksekutif, efektif mulai 1 April. Dua veteran “70-an” yang pensiun dari posisi utama, digantikan oleh generasi “80-an” yang baru, menandai transisi manajemen dari “bertahan hidup” ke “bangkit kembali”.

Veteran mengakhiri masa tugas, semangat dan pengalaman tetap berlanjut. Ru Hailin, sebagai tokoh utama dalam penyerahan properti dan restrukturisasi utang, memimpin tim menyelesaikan lebih dari 270.000 unit selama tiga tahun, mengarahkan restrukturisasi domestik dan internasional; Ge Ming mendalami sistem SDM dan operasional, membangun fondasi manajemen untuk skala triliun yuan. Setelah pensiun, keduanya tetap sebagai konsultan, memastikan transisi strategis yang lancar dan keberlanjutan pengalaman.

Pemimpin muda, memulai era profesionalisasi dan modernisasi. CEO baru Zhou Changliang (46 tahun), pernah menjabat Presiden wilayah Barat Laut dan Beijing, memimpin wilayah Beijing menjadi contoh kinerja grup, dengan pengalaman kuat dalam pengelolaan langsung dan manajemen grup. Direktur Eksekutif baru Li Yang (47 tahun), fokus pada sistem operasional, sejak 2022 memimpin penyerahan properti, menunjukkan kemampuan praktis yang luar biasa. Dua eksekutif “80-an” ini, dengan pengalaman industri dan visi inovatif, akan memimpin CIFI memasuki tahap baru “ringan dan berkualitas tinggi”.

Pergantian ini tidak hanya menandai keberhasilan veteran dalam “menyelesaikan tugas”, tetapi juga sebagai awal “melanjutkan warisan” — veteran menyelesaikan misi “bertahan hidup”, pemimpin muda memikul tanggung jawab “bangkit kembali”, memastikan dinamika organisasi dan kontinuitas strategi.

Pada akhir 2025, CIFI memulai restrukturisasi organisasi terbesar dalam beberapa tahun, membubarkan enam grup wilayah/divisi bisnis, membentuk dua divisi utama di Wilayah Timur dan Selatan, sambil mempertahankan platform Beijing, Barat, dan Shandong. Berpindah dari “penyebaran nasional” ke “fokus pada inti”, sekaligus mempercepat ekspansi bisnis konstruksi dan aset ringan, dengan arah strategi yang tegas dan mantap.

Pengurangan dan fokus, penempatan sumber daya yang tepat sasaran. Dalam struktur baru, CIFI akan mengarahkan sumber daya ke wilayah ekonomi yang kuat dan stabil seperti Sungai Yangtze dan Delta Sungai Mutiara. Mengurangi investasi di pasar non-inti yang tidak efisien, menerapkan prinsip “pakai baja terbaik di ujung pisau”, meningkatkan efisiensi investasi dan ketahanan risiko.

Kebangkitan bisnis konstruksi, membangun jalur pertumbuhan kedua. Sebagai inti transformasi, bisnis manajemen konstruksi (divisi kontraktor) CIFI mengalami ledakan: pada 2025, lebih dari 270 proyek dalam pengelolaan, luas bangunan lebih dari 42 juta m², 79 proyek baru, penjualan tahunan melampaui 10 miliar yuan. Proporsi kontraktor pemerintah dan BUMN mencapai 56%, tingkat pengulangan kontrak 25%, tetap di posisi terdepan industri. Karakteristik bisnis kontraktor “bebas utang, arus kas stabil, margin tinggi” ini menjadi mesin utama transformasi CIFI ke mode “aset ringan dan berkualitas tinggi”.

Penyesuaian organisasi, mengaktifkan energi transformasi. Penyesuaian struktur juga mendorong penempatan tenaga kerja, dengan sejumlah tenaga inti dipindahkan ke divisi konstruksi, memperkuat kekuatan tim aset ringan. Meski dalam jangka pendek terjadi beberapa keluar-masuk eksekutif, secara jangka panjang, model “pengembangan + kontraktor” yang menggabungkan pendorong ganda dan pemisahan beban akan membantu CIFI melepaskan ketergantungan pada “utang tinggi dan perputaran tinggi” dari pengembang tradisional, membangun model pertumbuhan yang lebih berkelanjutan.

Secara objektif, jalan CIFI untuk “bangkit kembali” masih penuh tantangan: setelah menghapus keuntungan satu kali dari restrukturisasi, kerugian bersih inti tahun 2025 diperkirakan sekitar 8,887 miliar yuan, dengan penyesuaian industri dan penyerahan properti serta margin laba yang masih rendah; awal 2026, beberapa anak perusahaan mengalami keterlambatan utang, tekanan arus kas belum sepenuhnya hilang. Ini adalah masalah umum selama masa penyesuaian industri, dan juga tantangan utama dalam pemulihan operasional.

Namun, harus dilihat bahwa CIFI telah memiliki keunggulan inti untuk “benar-benar bangkit”: risiko utang sepenuhnya terselesaikan, neraca keuangan sehat, reputasi penyerahan properti terjaga, manajemen muda dan profesional, percepatan transformasi aset ringan, arus kas operasional tetap positif. Seperti yang dikatakan Lin Zhong, dari “bertahan hidup” ke “benar-benar bangkit”, CIFI melewati lima tahap: restrukturisasi utang, pemulihan kredit, pemulihan investasi, pemulihan laba, dan pengembalian dividen. Saat ini, tahap pertama telah selesai dengan sukses, tahap kedua dan ketiga sedang berjalan secara stabil.

Dari krisis penuh bahaya di 2022 hingga kebangkitan di 2025, CIFI menyelesaikan loncatan berbahaya “menghentikan pendarahan — membangun dasar — membalikkan keadaan” dalam tiga tahun. Restrukturisasi utang selesai, penyerahan properti terlaksana, pergantian manajemen, percepatan transformasi strategi, empat tonggak utama menandai: CIFI telah benar-benar keluar dari “garis hidup”, memasuki “garis pertumbuhan”.

Penyesuaian industri masih berlangsung, tetapi dengan ketekunan “bertahan hidup” dan keberanian “bangkit kembali”, CIFI memberikan jalan yang dapat diikuti pengembang swasta dalam menembus risiko. Dengan kepemimpinan baru, kekuatan aset ringan, dan pemulihan operasional yang terus berlangsung, CIFI sedang bertransformasi dari “berada di ambang krisis” menuju “pertumbuhan yang stabil”, menulis bab baru tentang keberhasilan pengembang swasta melewati siklus dan berkembang berkualitas tinggi.