Fuli Real Estate mengalami kerugian sebesar 16,6 miliar yuan pada tahun 2025.
Bisakah restrukturisasi utang membalikkan keadaan?

Tanya AI · Bagaimana rencana restrukturisasi utang R&F Properties dapat meredakan krisis likuiditas?

Cailian Press 1 April (Jurnalis Li Jie) R&F Properties (02777.HK), yang pernah disebut sebagai “Lima Harimau Selatan”, merilis laporan kinerja tahunan 2025, dan berdasarkan informasi yang diungkapkan, kondisi operasional perusahaan tetap serius.

Laporan tahunan menunjukkan bahwa pada tahun 2025, R&F Properties mencapai pendapatan sekitar 10,942 miliar yuan, turun drastis sebesar 38,2% dibandingkan tahun sebelumnya; total penjualan kontrak sepanjang tahun sekitar 14,21 miliar yuan, dengan luas penjualan sekitar 1,8736 juta meter persegi, tersebar di 26 provinsi di dalam negeri dan 3 negara di luar negeri.

Meskipun pendapatan menunjukkan kinerja yang lemah, kerugian tahunan perusahaan justru menunjukkan penurunan. Perusahaan mengalami kerugian sekitar 16,601 miliar yuan pada tahun 2025, dibandingkan dengan kerugian 17,789 miliar yuan pada 2024, menurun sebesar 6,7% YoY.

Namun, para analis menunjukkan bahwa ini tidak berarti kemampuan profitabilitas perusahaan pulih, melainkan hanya perbaikan kecil di atas basis kerugian yang tinggi.

Dari neraca keuangan, krisis likuiditas R&F Properties belum menunjukkan perbaikan yang signifikan. Hingga akhir 2025, total kas perusahaan sekitar 3,059 miliar yuan, turun dari 3,864 miliar yuan di akhir 2024. Sementara itu, total pinjaman sedikit menurun menjadi 993,73 miliar yuan, tetapi pinjaman jangka pendek yang jatuh tempo dalam satu tahun mencapai 933,87 miliar yuan, lebih dari 94% dari total pinjaman.

Ini berarti, jika dihitung dari kas perusahaan di atas kertas, hanya mampu menutupi sekitar 3,3% dari utang jangka pendek, menunjukkan risiko rantai dana yang cukup tinggi.

Situasi yang serius ini juga tercermin dari data keterlambatan pembayaran utang. Perusahaan mengungkapkan bahwa hingga 31 Desember 2025, jumlah utang berbunga yang melewati jatuh tempo dan memiliki saldo pokok lebih dari 10 juta yuan dalam laporan gabungan mencapai 36,81 miliar yuan, mencakup obligasi kredit, pinjaman bank, pinjaman non-perbankan, dan utang berbunga lainnya.

R&F Properties menyatakan bahwa alasan keterlambatan adalah “adanya tekanan likuiditas jangka pendek yang belum dapat dilunasi tepat waktu.”

Menghadapi tekanan pelunasan utang yang besar, restrukturisasi utang R&F Properties menjadi fokus perhatian pasar.

Faktanya, R&F adalah salah satu pengembang properti yang lebih awal memulai restrukturisasi utang luar negeri. Sejak 2022, perusahaan telah menyetujui dan menyelesaikan restrukturisasi semua sepuluh surat utang prioritas, memberikan ruang untuk penanganan aset selanjutnya. Namun, seiring penyesuaian industri yang berkelanjutan, perusahaan harus memulai skema pengurangan utang lebih lanjut.

Berdasarkan laporan tahunan, R&F memulai persiapan restrukturisasi lengkap untuk surat utang prioritas yang tersisa pada 2024, menggabungkan surat utang terkait menjadi tiga bagian. Rencana restrukturisasi ini resmi dimulai pada Desember 2024 dan direvisi pada paruh kedua 2025 berdasarkan umpan balik pasar.

Rencana restrukturisasi utang baru menawarkan empat pilihan kepada pemegang surat utang, yaitu opsi pembayaran tunai penuh, konversi utang menjadi saham, pembayaran dengan surat utang baru dengan diskonto 50% dari nilai nominal, dan surat utang baru dengan jangka waktu sepuluh tahun. Saat ini, lebih dari 77% kreditur telah mendukung rencana ini.

Manajemen R&F menegaskan dalam laporan tahunan bahwa kemajuan rencana ini adalah tonggak penting tahun 2025, dan target tahun 2026 adalah “secara signifikan memperkuat kondisi keuangan dan meredakan tekanan likuiditas jangka pendek.” Setelah selesai, sebagian besar surat utang prioritas akan dilunasi dengan diskonto besar, yang tidak hanya akan secara signifikan mengurangi total utang, tetapi juga mengirimkan sinyal positif ke pasar.

Selain data keuangan, berita terkait manajemen perusahaan juga meningkatkan keraguan pasar terhadapnya. Menurut berbagai media, menjelang Tahun Baru Imlek 2026, Ketua R&F Li Silian ditahan saat keluar negeri dan diberitahu bahwa ia telah dibatasi keluar dari Tiongkok oleh Pengadilan Menengah Ketiga Tianjin.

Terkait hal ini, R&F menyatakan kepada wartawan bahwa mereka belum menerima pemberitahuan resmi apa pun, dan situasi spesifik harus menunggu pengumuman resmi perusahaan atau informasi dari lembaga peradilan.

Citi Bank merilis laporan riset yang menurunkan target harga R&F dari 0,54 dolar Hong Kong menjadi 0,45 dolar Hong Kong, dan mempertahankan peringkat “Jual (Risiko Tinggi)”. Citi menunjukkan bahwa jika kondisi penjualan dan pembiayaan tidak membaik, tekanan arus kas perusahaan dapat semakin meningkat, dan proses pelepasan aset akan menjadi fokus perhatian.

Dalam hal cadangan proyek, laporan tahunan menunjukkan bahwa cadangan tanah R&F tetap cukup besar. Hingga akhir 2025, total luas bangunan perusahaan sekitar 45,86 juta meter persegi, dan total luas yang dapat dijual sekitar 34,75 juta meter persegi. Para analis berpendapat bahwa ini memberikan dasar untuk pelepasan aset dan potensi penerimaan dana di masa depan.

（Jurnalis Li Jie dari Cailian Press）